土地や建物の購入には、数千万円といった大きな資金が必要です。
そのため、買主保護の観点から、売買契約締結後でも特約を使った解除が可能になります。
しかし、白紙解除するためには条件があるので注意しなければなりません。
今回は、不動産の購入を検討中の方に向け、売買契約後の特約による解除について詳しくお伝えします。
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弊社へのお問い合わせはこちら売買契約後の解除のポイント：ローン特約
まずは売買契約後の解除のポイントのひとつ、ローン特約についてご紹介します。
ローン特約とは、審査に落ちてしまった場合、締結済みの売買契約を白紙解除できるものです。
たとえばAさんが2,000万円の不動産を購入するとします。
2,000万円という大きなお金をすべて自己資金で賄うのは難しいため、半分の1,000万円は住宅ローンを利用することにしました。
金融機関から借り入れる条件で売買契約を締結したものの、本審査は否決となり、不動産の購入が難しくなったという事例です。
金融機関から融資の許可が下りなかった場合は、ローン特約で売買契約を解除（無条件で白紙にできる）することができます。
売買契約書には「融資が承認されない場合、買主は本契約を解除できる」「融資を受けられない場合、この契約は効力を失う」といった文言が記されるのが一般的です。
ローン特約がなかったら？
もし、ローン特約の合意がない状態で売買契約を締結してしまうと、買主が不利になってしまいます。
「融資が承認されず、資金を準備できなかった」という理由で、一方的に契約を解除するのは難しいからです。
ローン特約は、買主保護の意味を持つ大切なポイントといえるでしょう。
ローン特約で契約を解除する条件
金融機関から借り入れができなかったからといって、必ずしも白紙解除できるとは限りません。
ローン特約で契約を解除するためには、いくつかの条件があります。
●本審査を決められた期限までにおこなうこと
●承認されるために努力すること
売買契約締結後、速やかに本審査をおこなうことを条件とするケースがほとんどです。
そのため承認取得の期日に間に合うように、準備や手続きを進める必要があります。
金融機関から本審査に必要な書類を求められていたのにも関わらず、速やかに応じないと、手続きが遅れ否決となってしまうかもしれません。
また、本審査の前に転職したりキャッシングしたりするのはやめておきましょう。
「承認されるために努力すること」に反していると見なされ、白紙解除ができなくなる可能性があります。
売買契約後の解除のポイント：買い替え特約
続いて、売買契約後の解除のポイントである、買い替え特約についてご紹介します。
買い替え特約とは、自宅を買い替えるときに利用できる特約です。
旧居が指定した期日や金額で売却できない場合、新居の売買契約を解除することができます。
買い替えの場合、売り先行（旧居を売ってから新居を購入する）と、買い先行（新居を購入したあとに旧居を売る）という方法を用いるのが一般的です。
そのため、新居の購入と旧居の売却を同時進行する方にとって、買い替え特約は大きな安心材料となります。
また、買い替え特約では違約金も発生せず、支払い済みの手付金も返還されるので、買い替えする側に有利な条件といえるでしょう。
売主にとってリスクが大きい
買い替え特約は、買い替える側にとってメリットがありますが、新居の売主にとってリスクが大きい特約です。
そのため、売主から同意が得られない可能性があります。
買い替え特約を了承してもらうためには、旧居の仲介を依頼している不動産会社と、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結するのがおすすめです。
「旧居を期日内に売る努力をしている」ということを売主に伝えれば、売主は安心してくれるかもしれません。
また、買い替え特約のなかには下記の内容が記載されます。
●物件の所在地や床面積などの概要
●引き渡しの期日や物件の価格
●専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結した不動産会社の所在地や名称
引き渡しの期日に成約できなかった場合、売主との交渉次第で延長することも可能です。
買い替え特約は、とにかく売主に信頼してもらうことが大切だといえます。
なぜ専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結すべきなの？
新居の購入と旧居の売却を同時進行でおこなう場合、スムーズな取引を目指すためには不動産会社の協力が必要です。
専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約は、1社としか契約できないため、不動産会社は取引を成立させるためにたくさん動いてくれます。
そのため、旧居の売却もスムーズにおこなえるでしょう。
売主にとってリスクが大きい買い替え特約でも、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結すれば、了承してくれるかもしれません。
売買契約後の特約による解除のポイント：仲介手数料はどうなる？
最後に、売買契約後の解除のポイントとして、仲介手数料はどうなるかをご紹介します。
結論から申し上げますと、一般的に売買契約が白紙になった場合、仲介手数料の支払い義務は発生しません。
仲介手数料の支払い義務が発生しないケース
仲介手数料を支払わなくて済むのは、下記のような場合です。
●ローン特約による白紙解約の場合
●仲介する不動産会社の過失により契約が解除になった場合
●買い替え特約による契約の解除
ローン特約により契約が白紙解約になった場合、売買契約そのものがなかったことになるので、支払い義務は発生しません。
本審査で融資の承認が下りなかった場合、資金不足で土地や建物を購入できなくなるでしょう。
もちろん、売主に対して支払った手付金も返還されます。
また、仲介する不動産会社の過失により契約が解除になった場合も、仲介手数料は支払わなくて大丈夫です。
たとえば売買契約書や重要事項説明の記載されている内容と、土地や建物の現況が異なる場合などが該当します。
仲介する不動産会社の過失によって契約が解除となった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。
買い替え特約で契約を解除する場合も同様です。
売買契約を締結したのにも関わらず、旧居が期日まで売れなかったなど、条件を達成できなかった場合は白紙解除となります。
仲介手数料の支払い義務も当然発生しません。
仲介手数料の支払い義務が発生するケース
仲介手数料の支払い義務が発生するのは、下記のような場合です。
●売買契約締結後、売主と買主が契約の解除に合意した場合
●債務不履行による解除
売買契約締結後、売主と買主が契約の解除に合意した場合は、一般的に仲介手数料の支払いが必要です。
契約が1度でも成立していれば、お互いが合意した契約の解除であっても、一般的に支払い義務は消失しません。
また、債務不履行による契約の解除においても支払う義務が生じます。
債務不履行とは、売主が物件を引き渡せなかったり買主が代金を支払わなかったりしたときです。
債務不履行による契約の解除は、損害賠償を請求されることもあるので注意しましょう。
まとめ
不動産の購入を検討中の方に向け、売買契約後の特約による解除について詳しくお伝えしました。
買主保護の観点から、売買契約を締結したあとでも、特約によって白紙解除ができます。
東京都目黒区や世田谷区、港区や渋谷区で物件をお探しの方は、私たち「株式会社リードホーム」にお気軽にご相談ください。
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