液状化したことがある土地は売却できる？売却方法や注意点を解説！

▼ 液状化した土地でも売却できる？そもそも液状化とは？
▼ 液状化した土地を売却する際の注意点とは？
▼ 液状化した土地の売却方法
▼ まとめ

液状化とは、地震によって地盤が液体のように緩くなることです。
現在建っている家の土地が液状化したことがある場合、売却できるのか不安に思っている方は多いのではないでしょうか。
この記事では、液状化がおこる原因や、液状化した土地、または液状化した土地に建つ家の売却方法、注意点について解説します。

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液状化した土地でも売却できる？そもそも液状化とは？

液状化とは、地面が「砂の混じった水のような状態になること」です。
東日本大震災のときに発生した液状化が話題となり、ニュースで耳にした方も多いのではないでしょうか。
ここでは、液状化がおこるメカニズムにくわえ、どのような土地が液状化しやすいのかを解説します。

なぜ液状化がおこる？

普段はなんともない地盤が、なぜ地震によって液体のようになるのでしょうか？
本来、地盤は砂や地下水が密着することによって強度を保っています。
そこに地震の揺れが加わると、水分を含んでくっついていた状態の砂の粒がバラバラになり、砂と水が分離してしまいます。
分離した水は上のほうに出てくるため、地盤の強度がなくなり、全体が液体のように動くというメカニズムです。

液状化による被害

液状化によるもっとも大きな被害は、地盤が沈んでしまう地盤沈下です。
地盤沈下がおこると、建物は傾いたり破損したりして、最悪の場合は倒壊する可能性もあります。
倒壊までいかなかったとしても、建物が斜めに傾くことで雨漏りが発生し、住宅は大きなダメージを受けます。

すべての土地で液状化するわけではない

液状化は、すべての土地で発生するわけではありません。
一般的に、水分量の多い土地が液状化の被害にあいやすいといわれています。
たとえば、以下のような土地です。

●海や川の近くにある土地
●土砂が堆積してできた土地
●埋立地など

自身の所有する土地が液状化しやすい場所なのか調べるには、各市町村が公表している液状化マップ（ハザードマップ）を見ればわかります。
インターネットにて「市区町村名＋液状化マップ」などのキーワードで検索してみてください。

液状化で建物に被害が出たらどうなる？

液状化によって建物が傾いてしまうと、そのまま住み続けることはできません。
傾きが少しであっても、戸の開け閉めの不具合、隙間風の発生などが生じ、生活に影響を及ぼします。
また、建物の傾きが及ぼす影響は、建物の不具合だけではありません。
傾きによって、めまいや吐き気、頭痛などの健康被害が発生する可能性もあるのです。
液状化で建物が傾いてしまった場合は、必ず修復工事やリフォームをおこないましょう。

液状化した土地を売却する際の注意点とは？

液状化したことのある土地を売却したい場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
ここでは、液状化したことがある土地や、液状化した土地の上に建つ建物を売却する際の注意点について解説します。

契約不適合責任に注意

契約不適合責任とは、契約時に売主が負うべき責任のことで、買主を保護する目的で定められました。
不動産の状態が契約内容と異なる場合、たとえ引き渡し後であっても、買主は売主に修繕を要求できます。
場合によっては、契約の解除や損害賠償を請求される恐れがあるため、売主にとっては慎重にならなければならないポイントです。
液状化した土地を売却する際には、この契約不適合責任に問われる可能性があります。
とはいえ、すべてのケースで契約不適合責任が認められるわけではありません。
まずは、契約不適合責任に問われる可能性が高いケースを見てみましょう。

契約不適合責任に問われるケース：液状化を隠して売却
不動産の売買契約を結ぶ際、不動産に欠陥がある場合、必ず買主へ告知しなければならないという「告知義務」があります。
液状化のリスクはこの告知義務事項に含まれていません。
そのため、液状化リスクについて買主に説明する必要はないのですが、「実際に液状化があった土地」は告知事項に該当します。
一度液状化してしまった土地は通常の地盤と比べて強度がなく「欠陥」があるとみなされるためです。
瑕疵を伝えずに売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任に問われてしまうと、契約解除や損害賠償を請求されるかもしれません。
こうしたリスクを避けるためにも、液状化したことがある土地を売却する際は、買主へ事前に告知することが大切です。

契約不適合責任に問われないケース：買主が納得している

液状化があったことを買主が知ったうえで購入する場合、契約不適合責任には問われません。
契約不適合責任が認められるのは「不動産に瑕疵があることを買主が知らなかった」場合のみです。
液状化について話したうえで買主が購入するのであれば、同意を得たことを書面に残しておくようにしましょう。
売却後に「言った、言っていない」などでトラブルになることを防げます。

液状化した土地の売却方法

最後に、液状化した土地を売却する方法をご紹介します。

買主に知らせたうえで売却する

液状化してしまった土地をそのまま売却する場合、相場価格よりも低い金額での取引となります。
そのため地盤改良工事をおこなったあとに売却することがおすすめです。
しかし、建物の傾きがない、もしくは液状化の可能性があるというだけであれば、地盤改良工事をせずに売却できるケースもあります。
ここでの注意点は、告知は必ずおこなうということです。
前述したように、液状化したことがあるのを隠して売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
液状化リスクについての告知義務はありませんが、液状化したことがある場合には、買主へ必ず伝えるようにしましょう。

地盤改良工事をしてから売却する

液状化の被害が出ている土地であっても、地盤改良工事をすることで住宅を建設できるようになります。
土地の地盤改良工事をおこなってから売却すれば、相場に近い価格で売却できる点が大きなメリットでしょう。
また、工事をせずに売却するときと比べて、買主も見つかりやすくなります。
地盤改良工事にかかる費用や期間は工法によって異なるため、以下を参考になさってください。

●土台上げ工法：工事費用 100万円～200万円・工事期間 2～3週間
●硬質ウレタン注入工法：工事費用 350万円～600万円・工事期間 1～3週間
●耐圧盤工法：工事費用 200万円～700万円・工事期間 2～5週間
●鋼管圧入工法：工事費用 300万円～1,000万円・工事期間 1～2か月
●グラウト注入工法：工事費用 300万円～600万円・工事期間 1～2週間

上記のように、地盤改良工事といってもさまざまな工法があります。
どの工法が適しているのかは地盤の状態によって異なるため、実際に見てみないとわかりません。
専門業者へ相談して、所有している土地の状態に適した工法を選んでもらいましょう。

不動産会社に買取してもらう

液状化の被害がある場合、地盤改良工事をしなければなかなか買い手がつきません。
とはいえ、工事にかける費用を準備できないという方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合、不動産会社による買取を検討してみてください。
買取の場合、売却価格は相場の7割ほどに下がってしまいますが、改良工事の費用や手間をかけずに売却できるというメリットがあります。
不動産会社によっては液状化した土地でも買い取ってくれるため、費用をかけずに売却したいという方は買取も検討すると良いでしょう。