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水路に面している土地のデメリットとは?売却方法や注意点をご紹介!

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水路に面している土地のデメリットとは?売却方法や注意点をご紹介!

水路に面している土地のデメリットとは?売却方法や注意点をご紹介!

売却を検討している土地が水路に面していると、「売れるのかな?」と心配になることと思います。
デメリットが目立つため、なかなか買い手が付かず、悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売る方法や注意点を知っておけば、スムーズに売却できるかもしれません。
今回は、水路に面している土地の売却を検討している方に向けて、適した売却方法や注意点をお伝えします。

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水路に面している土地の売却時のデメリットは?

水路に面している土地の売却時のデメリットは?

まずは、水路に面している土地の売却時のデメリットをご紹介します。

軟弱地盤の可能性がある

デメリットとして地盤の弱さが挙げられます。
水分を多く含んでいるため土が柔らかく、建物を建てるときは地盤改良工事をおこなうのが一般的です。
工事費用は買主が負担するので、金銭的なデメリットが大きくなります。
軟弱地盤の場合、そのままの状態では建物の重さに耐えられないケースが多いことを、デメリットのひとつとして理解しておきましょう。

建物を建てられない恐れ

建築不可の可能性があるのも、デメリットのひとつです。
一戸建てなどを建てるためには、建築基準法の接道義務を満たす必要があります。
接道義務では、「敷地が幅員4m以上の建築基準法の道路に、2m以上接する必要がある」とされ、土地のどこかが2m以上接していなければなりません。
水路が建築基準法の道路に該当しない場合、接道義務を満たせないため、建築不可の土地に該当するのです。
しかし、なかには接道義務を守っていない(2m以上接していない)のに、建物が建っている土地があります。
どこが間口なのかわからない、奥まった場所にある古い建物を見たことがありませんか?
そのような建物は、「接道義務を問われない旧建築基準法」で建てられたものがほとんどです。
建築基準法違反には問われませんが、建て替えするときは現行の基準に則って建築する必要があります。
そのため、水路に面していると今の建築基準法では建物が建てられない、再建築不可の土地に該当する恐れもあるでしょう。
水路に該当するか否かは、一般的に自治体が管理しているので、売却する前に一度問い合わせてみてください。

浸水のリスクがある

浸水のリスクがあるのも、デメリットのひとつです。
台風や大雨によって水路の水が溢れ、床下・床上浸水する可能性があります。
水路の多くは川につながっているため、上流の川が増水したときは注意しなければなりません。
浸水すると、カビが発生したり建物が劣化したりするのがデメリットです。
購入した土地で豪雨にならなくても、浸水リスクがあることを注意点としておさえておきましょう。
一度浸水被害を受けた建物は、資産価値が下がる可能性があるのも注意点のひとつです。

水路に面している土地の売却方法は?

水路に面している土地の売却方法は?

続いて、水路に面している土地の売却方法をお伝えします。

橋を設置して接道義務を満たす

方法としてまず挙げられるのが、橋を設置することです。
先述でご紹介したとおり、水路が建築基準法の道路に該当しない場合、建物は建てられません。
間口2m以上の橋を設置すれば、接道義務を満たした土地として売り出せ、売却できる可能性がアップします。
ただし、水路の持ち主が第三者の場合、無断で設置できないため、占用許可の取得が必要です。
水路や道路を個人的に使いたいときなどに得るもので、一般的には水路を管理している自治体に申請します。
占用料が発生する地域もあるため注意しましょう。

居住用以外の土地(物置や駐車場、駐輪場など)として売る

居住用以外の土地として売るのも、方法のひとつです。
土地を購入する方が全員、居住用の土地を求めている訳ではありません。
そのため、物置や駐車場、駐輪場として活用したい方がいらっしゃれば、スムーズに売却できる可能性があります。
建物を建築しない前提で、土地を探している方もいらっしゃるでしょう。
たとえ水路に面していても売却できる可能性はあるため、買主さえ見つかれば一般的な土地と同じように売却できます。

田んぼや畑として売る

田んぼや畑として売る方法もあります。
水路がある場合、周辺に田んぼや畑が残っているかもしれません。
そのため、田んぼや畑が水路の近くにあれば、「田畑」として売るのもひとつの方法です。
現況が田畑になっている場合はそのまま売りに出せるので、ぜひ検討なさってください。
農家を営んでいる方など、田畑を求めている方が近隣にいらっしゃれば嬉しいですね。
水路に面した土地であっても、さまざまな売却方法があります。
不安要素が多いため通常の土地よりも売却しにくいですが、対策を講じれば、一般的な土地と同じように売れるかもしれません。
売れる可能性がゼロではないことを念頭に置き、前向きに売却活動を進めましょう。

水路に面している土地を売却するときの注意点は?

水路に面している土地を売却するときの注意点は?

最後に、水路に面している土地を売却するときの注意点をお伝えします。

占用許可を買主に引き継げるか

注意点としてまず挙げられるのが、占用許可を買主に引き継げるかどうかという点です。
先述でご紹介したとおり、水路に橋を設置して接道義務を満たせば、水路でも売れる可能性があります。
橋を設置するために得る占用許可は、一般的に売主に対して生じるものです。
そのため、売却して所有権が買主に移転するとき、占用許可を引き継げるか否かをチェックなさってください。
もしそのまま引き渡してしまうと、不法に水路を使用していることになり、近隣住民や自治体とトラブルになるかもしれません。
万が一引き継げない場合は、占用許可を得る方法や手続きを伝えておくと好印象です。
買主に引き継げない可能性を、注意点として理解しておきましょう。

通常の土地と同様の建築条件になるとは限らない

通常の土地と同様の建築条件になるとは限らないのも、注意点のひとつです。
橋を設置して通常の土地のように売れても、建ぺい率や容積率に制限がかかる可能性があります。
買主のなかには、「一般的な宅地と同じ条件で建物が建てられる」と考えている方がいらっしゃるかもしれません。
引き渡し後に建築条件に制限があることを知り、トラブルになる恐れもあります。

橋の設置には費用がかかる

注意点として、橋の設置には費用がかかることも挙げられます。
橋の構造や水路の幅によって変わりますが、場合によっては100万円以上かかることもあるでしょう。
コンクリートの板を乗せただけの簡易的な橋であれば、数万円で済むこともあります。
車や人が安心して往来できるようにするためには、耐久性や使い勝手などを考慮することが大切です。
設置費用を売り出し価格からマイナスするケースが一般的なので、場合によっては赤字になる可能性もあります。

契約不適合を負う可能性

契約不適合責任(損害賠償責任や契約解除など)を負う可能性があるのも、知っておくべき注意点です。
建築不可や再建築不可、建築の制限があるときはその事実を買主に伝えなくてはなりません。
安心して購入してもらうためにも、告知義務を怠らないようにしましょう。

まとめ

水路に面した土地の売却には、デメリットや注意点が生じます。
しかし、売り方によっては早期の売却も夢ではありません。
東京都目黒区や世田谷区、港区や渋谷区で土地の売却を検討中の方や、「こんな土地でも売れるかな?」とお悩みの方は、私たち「株式会社リードホーム」におまかせください。
どのような土地であっても、売却のプロが真摯にサポートいたします。

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