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不動産の売却益とは?不動産売却時に発生する税金の計算方法や節税方法を解説

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不動産の売却益とは?不動産売却時に発生する税金の計算方法や節税方法を解説

不動産の売却益とは?不動産売却時に発生する税金の計算方法や節税方法を解説

土地や建物などの不動産を売却して利益が出ると、税金が課されます。
とはいえ、手元に入る金額すべてが利益になるわけではありません。
この記事では、不動産売却における売却益の概要、税金の計算方法と節税方法について解説します。

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不動産を売却したときの売却益とは?

不動産を売却したときの売却益とは?

不動産を売却して「売却益」が出ると、そこには税金が課されます。
「そもそも売却益ってなに?」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、売却益とはなにかを解説します。

売却益とは?

売却益とは、不動産を売却したときにでる利益のことを指します。
ここで注意したいのが、売却益=売却価格ではないということです。
不動産を売却すると大きな金額を手にしますが、そのお金すべてが売却益になるわけではありません。
具体的には、不動産の売却価格から売却する際にかかった費用・物件購入時にかかった費用を差し引いたあとの金額が「売却益」となります。
売却益の計算方法については、のちほどご紹介します。

売却益には税金がかかる

不動産の売却益には「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。
譲渡所得税とは、住民税と所得税を総称したものです。
住民税は地方に、所得税は国に納めます。
不動産を売却したことで譲渡所得税が発生する場合には、確定申告が必要です。
一方、売却益が出なければ譲渡所得税も発生しないため、確定申告は必須ではありません。
しかし、売却益が出ない場合でも、確定申告をすることで受けられる控除があります。
節税のためにも、売却益の発生に関わらず、確定申告をすることがおすすめです。

不動産売却時の税金はいくらかかる?売却益の計算方法をご紹介

不動産売却時の税金はいくらかかる?売却益の計算方法をご紹介

前述したように、不動産を売却して売却益が出た場合にのみ、譲渡所得税がかかります。
どれほどの税金がかかるのか、あらかじめ把握しておくと安心です。
ここでは、売却益と譲渡所得税の計算方法を解説します。

売却益の計算方法

売却益は「売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除」で求められます。
上記の式でプラスになった場合に、売却益が発生したと考えましょう。
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用で、物件の購入代金や建築代金などが挙げられます。
一方、譲渡費用は不動産の売却時にかかった費用のことです。
更地にするための解体費や土地の測量費、仲介手数料などが含まれます。
たとえば、5,000万円で物件を売却したとしましょう。
不動産購入や売却時に5,000万円以上かかっている場合、売却益はありません。
不動産売却における税金の計算では、高値で売れたかどうかではなく、譲渡所得が出たかどうかが重要になります。

建物の場合は減価償却が必要
取得費を計算する際、建物の場合は減価償却費を引く必要があります。
減価償却とは、経年劣化によって減少した分の価値を、新築時の価値から差し引くことです。
減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」にて求められます。
償却率は建物の構造により異なるため、以下をご参照ください。

●木造:0.031%
●軽量鉄骨造:0.025%
●鉄筋コンクリート造:0.015%


たとえば、2,000万円の木造住宅を購入して、10年後に売却したとしましょう。
計算式にあてはめると「2,000万円×0.9×0.031×10年」となり、減価償却費は558万円となります。
売却益の計算をする際には、この558万円を取得費から差し引くというわけです。
なお、土地は経年劣化しないため減価償却は必要ありません。

譲渡所得税の計算方法

売却価格から譲渡費用・取得費・控除額を差し引いた結果がプラスの場合、そこには「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税の計算式は「課税譲渡所得×税率」です。
課税譲渡所得とは、先ほどご紹介した売却益のことを指します。
税率は不動産の所有期間で変動するため、以下を参考になさってください。

●長期譲渡所得:不動産の所有期間が5年以上・税率20.315%
●短期譲渡所得:不動産の所有期間が5年以下・税率39.63%


不動産を5年以上所有してから売却する場合、5年未満で売却するときと比べて税率が19%も低いです。
すぐに売る必要がなければ、長期譲渡所得に切り替わってからの売却を検討すると良いでしょう。
なお、ここで注意したいポイントがあります。
それは「売却日の考え方」です。
譲渡所得の税率を計算する際、売却日は売却した年の1月1日として数えます。
そのため、2021年11月に売却したとしても、2021年1月1日に売却したものとして計算しなければなりません。
カレンダー上では5年を経過していても「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で計算すると5年未満となり、短期譲渡所得になる可能性があります。
長期譲渡所得に切り替わるタイミングを間違えないよう注意しましょう。

不動産の売却時に使える控除を利用して賢い節税を

不動産の売却時に使える控除を利用して賢い節税を

ほとんどの方が、不動産売却により得た資金はなるべく多く手元に残したいと考えるでしょう。
不動産売却時には、さまざまな特例・控除が用意されています。
また、売却益がでた場合だけでなく、売却損が出た場合に利用できる特例もあります。
節税効果の高い控除であるものの、その存在を知らないがために、利用していない方も少なくありません。
適用できる控除はもれなく利用して、賢く節税をおこないましょう。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例は、マイホームを売却した際に使える特例です。
不動産の所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
たとえば、4,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却したとしましょう。
この場合の譲渡所得は500万円ですが、特例を利用すると「500万円-3,000万円」となり、譲渡所得はなくなります。
譲渡所得が発生しなければ、そこに税金はかかりません。

居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用財産(マイホーム)の買い替え時に使える特例です。
この特例を使えば、不動産売却によって売却損が出ても、損失分をほかの所得(給与所得など)と相殺できます。
たとえば、500万円の譲渡損失が出たとしましょう。
給与所得が年間300万円ある場合、不動産売却による損失分を300万円と相殺して、その年の所得税額をゼロにできます。
また、その年相殺できなかった分に関しては、不動産を売却した年の翌年以降3年間にわたって相殺が可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っている不動産を売却して、売却損が出た場合に利用できる特例です。
不動産を売却してもローン残債を完済できず売却損が出た場合に、その損失分をほかの所得と相殺できます。
「居住用財産を買い替えた場合の特例」と同じように、その年に控除しきれなかった分は、売却した年の翌年以降3年間にわたって相殺が可能です。
この特例では、売却した不動産に「返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること」が条件とされています。
ここまでご紹介したいずれの特例も、適用するには一定の要件があります。
詳細は国税庁のホームページにてご確認ください。

まとめ

不動産を売却して「売却益」が出た場合には、譲渡所得税がかかります。
不動産を売却すると多額の資金が手に入るため利益が出たと考えがちですが、そのすべてが売却益になるわけではありません。
今回ご紹介した計算方法を参考に、どのくらいの税金がかかるのか事前に把握しておくと安心でしょう。
また、特例を利用する場合には確定申告が必要です。
確定申告をしないと控除が受けられないため、忘れないよう注意しましょう。

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