マイホームを購入したいけれど自己資金が十分にない…とお悩みの方もいるのではないでしょうか？
そのような場合、オーバーローンでマイホームを購入するという手段があります。
ただし、オーバーローンにはいくつかのリスクがあり、利用するかどうかは慎重に検討しなければなりません。
この記事では、マイホーム購入時のオーバーローンについて、リスクや注意点を解説します。
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そもそもオーバーローンとは、どのようなものなのでしょうか？
ここでは、オーバーローンの概要とフルローンとの違いについてご説明します。
オーバーローンとは
不動産購入におけるオーバーローンとは、物件価格以上の金額を借り入れすることをいいます。
たとえば、3,000万円の物件を購入する際に諸費用が300万円かかるとした場合、諸費用も含めて3,300万円を借り入れするということです。
中古住宅の場合は、リフォーム代金を上乗せしてオーバーローンを組むケースもあります。
このように、住宅購入時にかかる諸費用や頭金、リフォーム代金などを上乗せしてローンを組むことを「オーバーローン」といいます。
そもそも諸費用とは
不動産を購入する際には、物件代金のほかに、以下のような「諸費用」がかかります。
●火災保険料
●印紙代
●仲介手数料
●保証料
●登記手数料など
諸費用の相場は、新築で物件価格の3～7％、中古住宅の場合で6～10％ほどかかるといわれています。
たとえば、3,000万円の新築一戸建てを購入したときには、90万円〜210万円ほどの諸費用が必要ということです。
とくに住宅ローンを組む場合は、保証料や手数料によって金額に差があるため、金利だけではなく諸費用についても確認しておかなければなりません。
フルローンとの違いは？
オーバーローンと混同されやすいものに「フルローン」がありますが、双方はまったくの別物です。
フルローンとは、諸費用以外の物件代金のみを借り入れすることをいいます。
通常、住宅購入時には物件価格の1割程度の頭金を用意しなければなりません。
頭金は物件価格から差し引かれるため、そのぶん住宅ローンの借り入れ額が少なくなります。
しかし、なかには貯金が十分でなく、頭金が準備できないという方もいるでしょう。
このような場合に、頭金なしのフルローンを検討することになります。
つまり、オーバーローンは物件価格に諸費用も含めた金額を借り入れること、フルローンは諸費用以外の物件代金のみを、頭金なしで借り入れすることをいいます。
オーバーローンで住宅購入をする際の注意点
諸費用を用意できない方にとっては魅力的なオーバーローンですが、いくつかの注意点があります。
ここでは、オーバーローンで住宅購入をする際の注意点について解説します。
債務超過になる可能性がある
なんらかの理由があり、購入した住宅を売却しなければならないこともあるでしょう。
オーバーローンの場合、債務超過になる可能性があるため注意が必要です。
債務超過とは、物件価格よりも住宅ローンの残額が上回っている状態のことをいいます。
住宅には、ローンを組んだ際に抵当権というものが設定されており、この抵当権が設定されている間は不動産の売却ができません。
抵当権を外すには、ローンを完済するしかないのです。
たとえば、3,000万円で売れる物件に3,500万円の住宅ローンが残っている場合、売却するには500万円を自己資金でまかなわなければなりません。
金利が高いケースがある
オーバーローンの場合、金融機関によっては金利が高くなるケースがあります。
なぜなら、諸費用分だけ別枠での融資（諸費用ローンなど）になることがあるためです。
住宅ローンは金利が低く設定されていますが、諸費用ローンなどは金利が高めに設定されていることが一般的です。
諸費用だけが別枠での融資となった場合には、毎月の支払い額が増えるという点に注意しましょう。
支払い総額が増える
オーバーローンでは、現金で支払うはずの諸費用分も借り入れするため、当然ながら支払い総額が高くなります。
返済額にどれほどの違いが出てくるのか、「オーバーローン」と「諸費用のみ自己資金で支払った場合」の返済額を見てみましょう。
条件は、住宅価格が4,000万円、諸費用250万円、金利1％、返済期間35年とします。
●オーバーローンの場合：5,038万7,792円
●諸費用のみ自己資金で支払った場合：4,742万3,753円
上記のように、オーバーローンの場合では自己資金で諸費用を支払ったときとくらべて、支払い総額が296万4,039円高くなります。
支払い総額が増えるということは、毎月の返済額も増え負担が大きくなるということです。
返済が困難になり売却…なんてことを避けるためにも、無理せずに支払いが続けられるかどうか、入念にシミュレーションをすることが大切です。
住宅以外に利用するのは違法
住宅価格に上乗せできるのは、あくまでも住宅に関する諸費用のみです。
住宅以外の用途に利用した場合、契約違反となりペナルティを課される可能性があります。
金融機関が定めているルールを確認し、ローンに組み込める諸費用を把握してから契約するようにしましょう。
オーバーローンで住宅購入をするリスクとは？
オーバーローンで住宅を購入する場合、「売却できないリスク」と「財産分与時のリスク」について理解しておかなければなりません。
ここでは、2つのリスクについて解説します。
売却できないリスク
注意点でもご説明したように、オーバーローンで購入した物件は債務超過となる可能性が高いです。
物件価格に見合った額の融資を受けた場合では、物件価格よりもローン残高のほうが上回っていることは少なく、たとえ返済が困難になっても住宅を売却することでローンを完済できます。
一方でオーバーローンの場合では、債務超過となっているケースが多く、売却時にローンを完済することができません。
ここで足りない分を自己資金として用意できれば良いのですが、準備できない場合は売りたくても売れないという状態に陥ってしまいます。
そうなると、アンダーローン（ローン残高が物件価格を下回ること）になるまで待つしかありません。
しかし、売却できなくても毎月の支払いは続いていくため、結果として返済が困難となり、最終的には競売にかけられる可能性もあります。
財産分与時のリスク
オーバーローンによって売却できないリスクは、離婚などの財産分与時にも問題になることが多いです。
離婚時の財産分与では、物件を売却したお金で住宅ローンを完済して、残った資金を妻と夫で分けるのが一般的です。
しかし、オーバーローンの場合では、物件を売却したお金だけではローンを完済できないため、不足分を現金で用意しなければなりません。
売却できないとなると、妻と夫のどちらかが住み続けるという手段を選択する方もいますが、ここでもさまざまな問題が発生します。
たとえば、ローン契約者が夫で妻が住み続ける場合、夫の支払いが滞ると住宅を差し押さえられるリスクがあります。
ペアローンを組んでいる場合には、住宅に住む側の単独名義にすることが賢明ですが、住宅ローンの名義変更はそう簡単ではありません。
こうしたリスクをふまえたうえで、利用するかどうか検討するようにしましょう。
まとめ
今回は、オーバーローンで住宅購入をする際の注意点やリスクについて解説しました。
自己資金が十分でなくても住宅購入ができる便利な仕組みですが、売却時のリスクが大きいという注意点もあります。
オーバーローンを利用するかどうかは、リスクや注意点を理解したうえで慎重に検討するようにしましょう。
住宅購入でお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
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