「空き家を売却したいけれど、どのように売却したら良いか迷っている」という方はいませんか？
この記事では、空き家を売却する2つの方法について、その特徴やメリット、売却にかかる費用について解説します。
空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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空き家を解体せずに売却する場合、まだ住めるような住宅であれば「中古住宅」、住むのが難しい状態であれば「古家付き土地」として売却できます。
築年数がどれほど経ったときから古家になるのか明確な決まりはありませんが、木造住宅の場合は「築20年」が1つの目安とされています。
そのため、築20年を経過した物件は、「古家付き土地」として売却されることが多いです。
ここでは、「古家付き土地」として、空き家を現状のままで売却するメリット・デメリットについて解説します。
メリット1：解体費用がかからない
空き家を解体して、更地にしてから売却する場合、解体費用がかかります。
その費用は、30坪の木造住宅で平均100万円ほどかかるといわれており、決して安い費用ではありません。
このようなコストがかからないのは、空き家を現状のまま売却するメリットといえるでしょう。
メリット2：買主が金利の安い住宅ローンを組める
住居用の建物が建っている土地を購入する場合、買主は金利の安い住宅ローンを組むことができます。
買主にとって大きなメリットになるため、その分土地が売却しやすくなるという点もメリットの1つです。
メリット3：固定資産税が安くなる
土地に住居用の建物が建っている場合、「住宅用地の軽減措置特例」が利用できます。
「住宅用地の軽減措置特例」とは、住宅用地における固定資産税の課税標準を減額する特例です。
どれほど軽減されるかは、以下のように住宅用地の規模によって異なります。
●小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準の6分の1に軽減
●一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準の3分の1に軽減
この特例は、土地に住居用の建物が建っていることが条件なので、更地の場合は適用されません。
そのため、更地にして売却するよりも、固定資産税が安くなるのです。
空き家を現状のまま売り出す場合、固定資産税の心配をすることなく売却活動がおこなえます。
空き家を現状のままで売却するデメリットもある
空き家を現状のまま売却する場合、メリットがある一方で、次のようなデメリットもあります。
●価格が相場より安くなりやすい
●買主が付きにくい
解体費用がかからないことは、売主側のメリットでありますが、買主にとってはデメリットになる可能性があります。
なぜなら、解体費用や手続きにかかる手間を、買主側で負担しなければならないためです。
そのため、同じ価格で更地があれば、更地のほうを選ぶ可能性があります。
こうしたことを避けるために、現状のままで売る場合には、相場よりも安い価格で売却するケースが多いのです。
また、建物が建っていることで土地の用途が限定される可能性があり、なかなか買主がつかないという点もデメリットの1つです。
空き家を売りたい！更地にして売却する方法
空き家を解体して更地にしてから売却する方法について、どのようなメリット・デメリットがあるのか解説します。
メリット1：土地の状態が確認しやすい
更地にすると、土地の地盤調査や地中埋没物の確認などがしやすくなります。
地盤調査をして問題があった場合には、地盤改良が必要です。
とくに、建物が建築されてから何十年も経過している土地は、地盤の状態が変化しており、地盤改良が必要になることも少なくありません。
地盤改良には費用がかかりますが、きちんと調査されて改良された土地となると、買主も安心して購入できるでしょう。
メリット2：買主がつきやすい
更地の場合、空き家を現状のまま売却するよりも、買主が見つかりやすいというメリットがあります。
なぜなら、建物付きの土地は、解体などで住宅を建てるまでに時間がかかってしまうため、新築を建てる予定がある方にとっては、デメリットとなるためです。
また更地の場合、土地全体の大きさがわかりやすく、住宅の完成像がイメージしやすいということもメリットの1つでしょう。
こうした理由から、空き家をそのまま売却するよりも、更地にしたほうが早く売れるといわれているのです。
空き家を解体して更地にしてから売却するデメリット
更地にしてからの売却は、早く売れるというメリットがある一方、デメリットも存在します。
デメリットは以下のとおりです。
●解体費用がかかる
●固定資産税が高くなる
空き家を解体して更地にするためには、費用や手間がかかります。
また解体の際、建物のなかの家具をどう処分するかも考えなければなりません。
業者に任せるにも、ご自身で処分するにも費用がかかります。
さらに、更地にすると「住宅用地の軽減措置特例」が適用されません。
そのため、古家付き土地に比べて、固定資産税が高くなってしまいます。
売却期間が長引くほど、固定資産税の負担が増えるということを理解しておきましょう。
空き家を売りたい！売却にかかる費用や税金
最後に、空き家を売却する際にかかる費用や税金について解説します。
あとで慌てないように、あらかじめ費用を把握しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、空き家を売却して利益が出た際に課される税金です。
税率は、以下のように不動産の所有期間によって異なります。
●長期譲渡所得（5年超）：39.63％（所得税15.315%・住民税5％・復興特別税0.63% ）
●短期譲渡所得（5年以下）：20.315%（所得税30.63% ・住民税9％・復興特別税0.315% ）
上記のように、5年以上所有してから売却するのと、5年未満で売却するのでは、税率に大きな差があります。
よっぽどのことがない限り、5年以上経過してから売却するほうが良いでしょう。
なお、相続した不動産の所得期間は、被相続人（親など）が不動産を購入してからの計算になります。
相続登記費用
相続登記費用は、空き家を相続したときに、名義を被相続人から相続人に変更する際にかかる費用です。
一般的に、不動産の売却は名義人本人しかできません。
そのため、売却する前に相続登記費用を支払って、名義人を相続人に変更する必要があるのです。
相続登記に必要な費用は以下のとおりです。
●司法書士への報酬：5～8万円
●登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
●書類の取得にかかる費用：5千円～2万円
解体費用
更地にして売却する場合には、空き家の解体費用が必要です。
解体費用は、建物の広さや建築材料によって異なります。
一般的な木造住宅で、1坪あたり3～4万円が相場といわれています。
また、騒音対策や交通整備の有無など、周辺環境によっても費用が異なるため注意が必要です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却を不動産会社に仲介してもらい売却が成立した場合に支払う、いわゆる「成功報酬」です。
仲介手数料は、法律にて上限が定められています。
仲介手数料の上限は次のとおりです。
●売却価格が400万超：売却価格（税抜）×3％＋消費税
●売却価格が200万～400万円以下：売却価格（税抜）×4％＋消費税
●売却価格が200万円以下：売却価格（税抜）×5％＋消費税
まとめ
空き家を売却する際は、「更地にして売る方法」と「現状のまま売る方法」の2つがあります。
更地にして売るのと現状のままで売るのとでは、売却にかかる費用も異なります。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、ご自身にあった方法を選ぶことが大切です。
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