土地売却のときに使える税金控除の種類とは？特例や控除の内容や注意点を解説

▼ 土地売却のときに使える税金控除と特例の種類
▼ 土地売却で損失が出た場合につかえる税金控除や特例
▼ 土地売却のときに使える税金控除の注意点
▼ まとめ

土地を売却すると、その利益に対して税金がかかります。
不動産売却で得るお金は大きな金額であるため、「いくらくらい税金を支払うのだろう」と不安になる方は多いでしょう。
しかし、不動産売却時には、さまざまな特例や控除が用意されています。
この記事では、土地売却で使える税金控除の種類について解説します。
土地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にご覧ください。

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土地売却のときに使える税金控除と特例の種類

特例の種類をご紹介する前に、まずは譲渡所得について理解しておきましょう。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝売却額－取得費（土地の購入にかかった費用）－譲渡費用（土地を売却する際にかかった費用）
所得税などの税金がかかるのは、上記の計算式で利益が出たときのみと覚えておきましょう。
譲渡所得について理解したところで、土地売却時に利用できる主な特例を、ケース別にご紹介します。
特例の適用要件もご紹介しますが、ここでは一部のみの記載となるため、詳細を知りたい場合は、国税庁のホームページをご覧ください。

ケース1：マイホームを取り壊して敷地を売却する

マイホームを取り壊して敷地を売却する場合、要件を満たせば「居住用財産の3,000万円の特別控除」が受けられます。
この特例は基本的には、居住用財産を譲渡した場合に譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度で、家屋を解体した後の敷地のみを譲渡する場合には適用されません。
しかし、以下のような要件を満たす場合は、家屋を解体した後の敷地のみの売却時も適用されますので、利用したい方は要件に当てはまるか必ず確認しましょう。

●家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること
●その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

ケース2：相続した実家を取り壊して敷地を売却する

親が所有していた実家を相続して、家屋を取り壊し敷地のみを売却する場合、一定の要件を満たせば、「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けることができます。
この特例は「居住用財産の3,000万円の特別控除」の特例と同じように、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
ただし敷地を譲渡した日について、以下の2つの要件を満たす必要があります。

●相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること
●特例の適用期限である2023年12月31日までであること

ケース3：土地または取り壊した住宅の所有期間が10年を超える

所有してから10年を超えるマイホームを解体し、その敷地を売却した場合、要件を満たせば「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が利用できます。
この特例を使うと、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税額より、さらに低い税率が適用されます。
所有期間によって、税率がどれほど変わるのか見てみましょう。

●所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
●所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：20.315%
●10年超所有軽減税率の特例を適用できる場合：14.21%（6千万円以下の部分）／20.315%（6千万円超の部分）

なお、適用要件として、以下の3つにすべて該当する必要があります。

●取り壊された家屋やその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
●その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されて、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
●家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を駐車場として貸し出すなど他の用途で活用していないこと

土地売却で損失が出た場合につかえる税金控除や特例

先ほどご紹介した譲渡所得の計算式で、利益が出ずに損になることが分かった場合、「譲渡損失が出る」ということになります。
譲渡損失が出た場合、損失に税金はかからないため、確定申告は必須ではありません。
しかし、確定申告をすることで、節税になるケースがあります。
ここでは、不動産売却時に損失が出たときの税金控除や特例について解説します。

共通する要件

前提として、以下でご紹介する2つの税金控除や特例は、基本的には住宅を売却した場合に利用できる制度です。
しかし前の章でご紹介した例と同じように、家屋を取り壊して敷地を売った場合でも、要件を満たせば適用されます。
以下の2つの税金控除や特例で共通する要件は、次の3点です。

●取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
●その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
●家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

この前提を踏まえて、税金控除や特例を見ていきましょう。

ケース1：住宅ローンが残っている住宅を取り壊し、敷地を売却して譲渡損失が発生した

住宅ローンが残っているマイホームを解体して、敷地のみを売却し譲渡損失が生じた場合、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が受けられる可能性があります。
この特例は、売却による損失分をその年の給与所得や事業所得などと相殺できる制度で、これを「損益通算」といいます。
さらに、その年に差し引きできなかった損失分は、翌年以降3年間にわたり、繰り越すことができます。
たとえば、給与所得が300万円の方で、不動産売却によって2,000万円の損失が出たとしましょう。
この場合、損益通算後も1,700万円の損失が残っていますよね。
この残りの1,700万円を翌年以降に繰り越して、給与所得と相殺が可能というわけです。
この特例を利用するには、以下のような要件を満たす必要があります。

●不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
●譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、契約における償還期間が10年以上の住宅ローンが残っていること

ケース2：マイホームの買い換え時に譲渡損失が発生した

マイホームの買い換え時に、住まなくなるほうの住宅を取り壊し敷地のみを売却して、譲渡損失が発生した場合、要件を満たせば「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。
この特例は、前述した「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と同じように控除できます。
ただし、住宅の「買い換え」が条件となっており、必ず新しいマイホームを購入している必要があります。
そのほか、「床面積が50㎡以上の物件であること」など、新居に関する要件も設けられています。

土地売却のときに使える税金控除の注意点

最後に、これまでご紹介した特例や控除を受けるための注意点について解説します。

確定申告は必須

3,000万円特別控除などを利用する前提として、譲渡所得の金額がゼロになる場合には確定申告は必要です。
なぜなら、特別控除などの制度は確定申告をおこなうことで適用されるからです。
また、譲渡損失が出た場合も同様です。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などは、確定申告をしないと適用されません。
特例や控除を利用したい場合は、確定申告が必須ということを覚えておきましょう。
なお、確定申告の時期は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
忘れないように注意しましょう。

特例によっては併用できないものもある

これまでご紹介した特例には、併用できるものとできないものがあります。
たとえば、3,000万円の特別控除と、10年超の居住用財産の特例は併用できます。
一方で、以下の特例は、ほかの特例との併用ができません。

●特定の居住用財産の買換え特例
●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

また、併用できる特例であっても、前年または前々年において、別の特例を受けていた場合には、利用できないケースがあります。
特例を利用するときは、適用要件にくわえて、併用可能かどうかも確認することが大切です。