不動産の売却や購入はライフステージが変化するタイミングで考えることが多く、人生で何度もあることではないでしょう。
とくに不動産売却のきっかけになりやすいのは、出産で新しい家族が増えたり子どもが独立するなど、家族構成が変わるタイミングです。
この記事では「出産・子どもの独立・親からの相続」など、ライフステージごとの不動産売却についてご紹介いたします。
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弊社へのお問い合わせはこちらライフステージの変化で考える不動産売却～出産～
夫婦二人の生活では問題なかった住宅でも、新しい家族を迎えれば少々手狭に感じるものでしょう。
子どもの数だけ部屋をつくるのであれば、買い換え時にある程度面積の広い住宅を選んだり、子どもが成長しても暮らしやすいと思えるようなスペースを確保することが大切です。
出産を機に今までの住宅を売却する場合は、できるだけ慌ただしくなる前に済ませることがポイントです。
そのため、売りに出してもなかなか買主が見つからない場合は、不動産会社の買取を利用することも売却方法としておすすめです。
出産時にマイホームを売却するメリット
子どもができた際は新居の住宅ローン返済だけでなく、教育や進学にかかる費用も資金計画に入れ込む必要があります。
住まいと子育てに必要な出費を最初に把握することで、長期的で無理のない資金計画を立てやすいことが出産時の不動産売却のメリットです。
また、出産のタイミングで今まで住んでいた住宅を売却してマイホームを購入することで、子どもの進学に適した場所を選ぶことができる点もポイントです。
快適な環境にするための住み替え
出産はライフステージの大きな変化であり、子どもの人数に合わせてより広いマイホームに住み替えたいと思う方は多いでしょう。
賃貸物件ではなく、実家を相続していたり、すでにマイホームがある状態で住み替える場合は、住宅を売却して得たお金で新たな住宅を購入できる可能性があります。
また「住み替えローン」を利用すれば、現在の自宅を売却してもローンが残ってしまう場合でも、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができます。
さらに、出産する前に不動産売却を済ませることで、夫婦二人分の荷物のみで引っ越しすることになるため荷造りも楽になるでしょう。
ライフステージの変化で考える不動産売却～子どもの独立～
子どもが独立すると、子ども部屋が空いて使わないスペースが増えてしまいます。
子どもが独立したあとは、それほど広くない住宅を探したいという理由で不動産売却されるケースがあります。
子ども部屋をそのまま空き部屋にすると定期的に掃除をする必要があるため、売却しない場合は夫婦の趣味の部屋にしたり書斎にするといった活用方法がおすすめです。
とくに用途がなく持て余してしまう部屋が多いのであれば、子どもの独立というライフステージの変化のタイミングで、リフォームや住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。
新居は老後を考えた住まいにする
夫婦二人の生活は長く続き、そのまま終の棲家となることもあるでしょう。
そのため子どもの独立後に不動産を売却し新居に移るなら、老後の生活を考えた住宅を選ぶことがポイントです。
たとえば、階段の上り下りが負担になることを予想して平屋にしたり、段差を少なくして手すりを付けバリアフリー化することで、長く住める住宅となります。
また将来、車に乗る機会が減ることを想定して、最初から利便性の高い駅前の住宅を選ぶのも良いでしょう。
マイホームの築年数や状態を見て売却方法を決める
子どもが独立したあとの不動産売却は、住宅の築年数が経っているケースが多いため売却金額が安くなる傾向にあります。
その場合、リフォームしてから売却するほうが売却金額を高くすることができますが、問題なのは売却金額でリフォーム費用を回収できるかどうかです。
リフォーム後であっても確実に売却できる保証はないため、そのまま住み続ける予定がないのならばリフォームせずに早めに売却して、新たな住まいを探すことをおすすめします。
ただし、子ども部屋の壁紙を張り直すなどの簡易的な修繕であれば、売却前に済ませておくことで印象が良くなり、買主が見つかりやすくなるでしょう。
ライフステージの変化で考える不動産売却～親からの相続～
不動産を所有していた親が亡くなると、子どもが実家を相続したり管理することになります。
すでにマイホームを所有している方にとっては、親から相続した不動産は売却を検討する対象になるでしょう。
親が所有していた不動産を売却するには、まず名義を相続人に変える必要があります。
相続した不動産を売却する流れ
不動産を相続して売却するためには、まず遺産分割協議で持ち分を決めて相続登記します。
手続きには遺産分割協議書や戸籍謄本などの必要書類が多いため、個人で進めることが難しい場合は司法書士に依頼しましょう。
相続登記にかかる司法書士への依頼料は5万円前後となります。
不動産がある地域を管轄する法務局へ必要書類を郵送し、相続登記が完了すれば売却の手続きに進みます。
相続人が複数いる場合の注意点
相続人が複数いる場合は不動産を共有名義にすることがありますが、共有名義の不動産売却は全員の同意や署名が必要であり、手間がかかってしまいます。
売却に関する手続きをスムーズに進めて、のちのトラブルを防ぐための方法としては「換価分割」がおすすめです。
換価分割は一人が不動産の相続登記を済ませて、不動産を売却し、現金化してからほかの相続人とお金を分割する方法です。
相続した不動産売却にかかる税金
不動産を相続すると、相続登記として名義を変えるための登録免許税と相続税がかかります。
また、売却時に名義人が売主から買主に変わるため、再び登録免許税と印紙税を支払う必要があります。
さらに、不動産売却で得た利益は「譲渡所得」といい、「譲渡所得税」という税金が課税されます。
譲渡所得とは、住宅の売却金額からその住宅を取得するためにかかった費用や売却に必要な金額を差し引いた額です。
「譲渡所得＝売却価格－購入価格－売買の諸費用」の計算方法で求められます。
また、譲渡所得税の税率は不動産の保有期間で異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得で税率は39.63％となり、5年を超える長期譲渡所得の場合は20.315％となります。
そのため、長期譲渡所得となる5年を経過してから不動産売却をするほうが、譲渡所得税を抑えることができ節税になるといえます。
不動産売却時に役立つ税金の特別控除について
不動産売却をおこなうと、高額な税金を支払わなくてはならないと懸念される方がいらっしゃいますが、相続した不動産を売却する場合はいくつかの特例措置が用意されています。
もし親が亡くなる前に自分も同じ住宅に住んでいた場合は、マイホームの売却とみなされて条件を満たしていれば3,000万円の控除が適用されます。
同じ住宅に住んでいなくても、相続した住宅が小規模宅地である場合は「小規模宅地等の特例」が適用されて、相続税の減額が期待できるでしょう。
不動産売却の際に発生する税金は、これらのような特別控除を利用して節税することができます。
まとめ
ライフステージが変化するときは不動産売却のタイミングとなる場合が多くあります。
ライフステージの変化には大きな出費が伴うケースが多いため、住宅を売却したのちの新居や引っ越し資金など、きちんと資金計画を立てる必要があります。
無理のない資金計画をおこない、一番適している不動産売却のタイミングを見極めることが大切です。
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