農地が売却しづらい理由とは？売却方法やかかる費用についてチェック！

▼ 農地が売却しづらい理由とは
▼ 農地をそのまま売却する方法とは
▼ 農地の売却にかかる費用について
▼ まとめ

農地の売却は一般的な宅地よりも手間と時間がかかり、売却しづらいといわれています。
農地は誰にでも売却できるわけではなく、売る相手にもいくつかの条件があります。
そのため買主を見つけにくく、農地の売却を先延ばしにしている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
売却方法は大きくわけて2種類で、農地のままで売り出す方法と、住宅地や駐車場にするために地目変更を経て売却する方法があります。
この記事では、農地が売却しづらい理由や売却にかかる費用についてご紹介いたします。

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農地が売却しづらい理由とは

農地を売却する際は「農地法」に従って、売却に関する手続きを進める必要があります。
農地法で定められている売買方法は、たとえば買主が誰であっても取引には行政の許可が欠かせないといった内容であり、通常の土地と比べると取り扱いが異なることが分かります。
たとえば農地をそのまま売却するケースであれば、農業委員会の許可を得れば売却することができるため複雑な手続きではありませんが、買主の条件が専業農家限定となるため売却が難しいでしょう。
農地を、宅地や駐車場にするなど農業・耕作以外の目的で利用する土地として売り出す場合は、買主は見つかりやすくても立地基準や一般基準といったさまざまな条件をクリアしなくてはなりません。
農地の売却に許可が必要な理由としては、国内の食料自給率を維持することが挙げられます。
農地を簡単に宅地にしてしまうと、良質な農地が減ってしまうことが懸念されているのです。

農地の売買は買い手が限られる

農地の売買契約を結べるのは、基本的に農業従事者のみとなります。
新たに農業を始めようとする方に農地を売却することはできず、専業農家以外へ売却するためには農地転用して農地以外の土地にする必要があります。
そのため、農地は買主が見つかりにくく売却しづらいといわれ、売りたくても放置してしまうことが多いのです。

農地として売却するためにも許可が必要

農地を転用せずそのまま専業農家へ売却する場合でも、管轄の農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。
農地を買い取る側の専業農家にも、所有しているすべての農地で耕作することや農業に必要な人材・機会を所有しているなどいくつかの条件があり、ただ農業を営んでいるだけでは取り引きできません。
これらの条件も農地が売却しづらいといわれる理由の1つです。

農地をそのまま売却する方法とは

農地を転用せずに専業農家へ売却する方法としては、まず買主を探して農業委員会の許可を条件とした売買契約を結びます。
そして農業委員会へ売買許可申請を提出したのち、仮登記を申請して許可を待ちます。
無事に許可を得ることができたら所有権移転の本登記に移り、代金の清算をおこなえば売却が完了します。
売買許可申請を出してから実際に許可を得るまでの期間は少々長く、1か月以上かかると考えてスケジュールを組みましょう。
購入者の条件はあれど、農地は地目を変えないほうが売買契約に関する条件は少なく、比較的スムーズに引き渡すことができます。
しかし、昨今の農業の後継者不足で買主が見つかりにくいことや、売却価格が安くなってしまう点がデメリットともいえます。
農地のままで売ることが難しいのであれば、宅地などへの地目変更を視野に入れて売却活動を進めましょう。

農地転用して売却する方法と審査基準

農地を宅地にしたり、駐車場や太陽光発電のための土地にするなど別の目的に使うことを、農地転用といいます。
売却したい農地が市街地付近にあるのであれば、農地転用して売却する方法がおすすめです。
農地転用をして売却する方法は、まず買主を探し売買契約を締結したのちに農業委員会と協議します。
農業委員会や都道府県知事に申請して仮登記をおこなったあとは、許可を待ち完了となります。
この許可を得るために重要なポイントは「立地基準」と「一般基準」の2つです。
立地基準とは、甲種農地や第1種農地など土地の種類による5種類の区分で、転用が許可されるのかがわかる基準です。
しかし、5種類のうち3種類の農地が原則、転用不許可であり、市街地として発展する可能性がある第2種農地や市街地にある第3種農地の場合は許可されることがあります。
一般基準では転用後の事業に計画性があるか、周囲に影響を及ぼさないかなどの点が審査されます。
この転用許可を得ることが難しいといわれており、とくに耕作条件の良い農地など農業に適した土地であるほど転用しづらい傾向にあります。

農地の売却にかかる費用について

農地に限らず土地の売買には、さまざまな費用や税金がかかります。
税金以外にかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料と、農地転用で売却する場合のみ行政書士への依頼料が必要となります。
それにくわえて農地の境界が不明瞭である際は、測量費用として30～50万円程度かかることもあるでしょう。
仲介手数料について、用途地域が定められていない場合の農地の売却は、宅地と違って仲介手数料の上限がありません。
しかし、多くの場合は宅地と同じく「売却価格×3%+6万円+消費税」という計算式で、仲介手数料が算出されています。
また、農地転用で売却する場合の行政書士への依頼料は10～15万円程度となります。
この依頼料は農地の区分によって変動しますが、買主と売主が共同でおこなうことも可能です。

農地を売却した際にかかる税金

土地売買では主に「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（・復興特別所得税）」が税金として課されます。
印紙税は数百円～数千円程度と大きな負担にはなりませんが、登記の変更時にかかる登録免許税は売却価格が上がるほど納税額も上がります。
農地売買で知っておきたいポイントは、売却で利益が出た場合に加算される譲渡所得税と、譲渡所得税に含まれている令和19年まで加算される復興特別所得税です。
売却代金に対して加算される税金を計算するのに必要な譲渡所得額は「譲渡所得＝譲渡収入金額ｰ（農地の取得費+仲介手数料や印紙代などの譲渡費用）」で計算できます。
この譲渡所得に所得税や住民税の税率をかけることで、実際に課税される金額が算出されます。
これらの税率は売却対象の農地の所有期間によって変わりますが、5年以下の短期所有の場合は税率が高くなる点は注意点として知っておきましょう。
ただし所有期間は相続でも引き継げるため、親が所有していて農業を営んでいたのであれば、ほとんどの場合が長期譲渡所得の税率になるでしょう。
譲渡所得税の税率は短期譲渡所得であれば「所得税30%＋住民税9%＋復興特別税2.1%」、長期譲渡所得では「所得税15%＋住民税5%＋特別復興税2.1%」となります。
また農地の売買は個人での取り引きであるため消費税はかかりませんが、司法書士への依頼料や不動産会社への仲介手数料には消費税も加算されます。

農地の特別控除を活用しよう

農地の売買にかかる譲渡所得税には特別控除があり、一定の条件をクリアすることで800万円～5,000万円の節税となります。
800万円の特別控除は、農業委員会のあっせんで売却したり、農地中間管理機構を利用して売却した際に適用されます。
1,500万円の特別控除は、農業委員会へのあっせんで市町村長の買い入れに応じた場合に適用されます。
個人間の売買で適用されるものの多くは、農業委員会に売却先をあっせんしてもらうことで適用される800万円の特別控除です。
もし所有している農地を国や自治体の土地収用法等によって買い取られることがあれば5,000万円の特別控除となりますが、当てはまるケースは少ないといえます。