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売却しても住み続けることが可能なリースバックのメリット・デメリットとは?

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売却しても住み続けることが可能なリースバックのメリット・デメリットとは?

売却しても住み続けることが可能なリースバックのメリット・デメリットとは?

マイホームの売却では、リースバックというものがあります。
マイホームを売却しても引っ越すことなく住み続けることができるのが、リースバックの強みです。
住居を変えずにマイホームを売却したい方は、当記事でリースバックの仕組みやメリット・デメリットについて理解を深めて、選択肢の一つとしてご検討ください。

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売却しても住み続ける!リースバックの仕組みとは?

売却しても住み続ける!リースバックの仕組みとは?

初めに、リースバックとはどのような仕組みなのか解説します。

リースバックとは

リースバックはマイホームを売却したあとに、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで売却した住居に住み続ける仕組みです。
住宅ローンの返済が難しい方や、老後の資金として家を売却しておきたい方におすすめの仕組みとなっています。
住宅ローンの返済は、長期的におこなうのが一般的です。
そのため、返済期間中に収入が減ったり、老後のことを考えるようになったりすることは誰にでもあり得ることでしょう。
しかし、いざマイホームを売却するとなると、思い入れのある家を手放すだけでなく、引っ越しの手間がかかります。
そんなときにリースバックであれば、思い入れのある家や土地から離れることなく家を売却することができるのです。

買戻し特約を付けることができる
買戻し特約とは、一度売却した不動産を買い戻せる権利です。
資金調達の目途が立っている場合、リースバックの買戻し特約を利用すれば、再びマイホームを資産として取り戻すことができます。
買戻し特約のついた売却では、一定期間買主が不動産を転売することができないなど、条件が定められています。
そのため、契約時に条件をよく確認しましょう。

リバースモーゲージとの違いとは

リースバックと似た制度として、リバースモーゲージがあります。
リースバックと混同しないよう、仕組みの違いを理解しておきましょう。

リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、マイホームを担保としてお金を借りて、死亡時に自宅を売却することで一括返済する方法です。
住居を変えずに資金調達ができる点が、リースバックと似ているポイントです。
しかし、リバースモーゲージの前提は死亡時に一括返済をすることになっています。
そのため、契約には60歳以上などの年齢条件を設定している場合が多いです。

リースバックとリバースモーゲージの違い
リバースモーゲージの場合、リースバックとは違い、住居の所有者は変わりません。
マイホームを売却するのはあくまで死亡時だからです。
所有権が移動しないので、固定資産税の支払いはそのまま継続する必要があります。
また、売却資金を自由に利用できるリースバックに対して、リバースモーゲージで得た資金は投資や事業資金にはできません。
「売却資金をもとに事業を拡大し、軌道にのったところで売却したマイホームの買戻しをする」といったことができるリースバックとは異なります。

マイホームをリースバックで売却するメリットとは?

マイホームをリースバックで売却するメリットとは?

リースバックでマイホームを売却するメリットを解説します。

住み続けることができる

リースバックでは、売却後も引っ越しすることなく同じ住居に住み続けることができます。
通勤や通学、ご近所付き合いの関係上、住み慣れた土地を離れたくない方も多いでしょう。
リースバックで売却することで、馴染みのある場所に住み続けることができるのです。
ご近所に売却したことが知られる心配がほとんどないので、住居を売却した事実やその事情を詮索されたくない方も安心して利用できます。
また、住み続けることで退去費用や引っ越し費用が発生しないのも大きなメリットです。
売却資金が退去費用や引っ越し費用で消えてしまうのを避けることができるでしょう。

維持費の支払いがなくなる

マイホームを所有していると、固定資産税や都市計画税、修繕費用などの維持費が発生します。
リースバックをおこなうと、住居の所有者がご自身ではなくなるため、このような維持費の支払いがなくなるというメリットがあります。
その代わりに、毎月一定の家賃を買主に支払うことになります。
毎月の支払いが固定化されるので、将来的な資金計画が立てやすくなるのもメリットの一つでしょう。

家を所有することで抱えるリスクがなくなる

家を所有していると、下記のようなリスクが発生します。

●資産価値の下落
●災害被害による建物の損傷
●金利上昇によるローン返済額の増加


リースバックで売却をすると、このようなリスクは買主である所有者が負うことになります。
住み慣れた家を離れることなくリスク回避ができることは、リースバックならではのメリットです。

資金調達ができる

リースバックで得た資金は、自由に活用することができます。
そのため、老後資金や子どもの進学費用、事業拡大のための費用など、幅広く利用することができるのです。
借金をせずに資金調達ができるので、資金返済の不安を抱える必要がありません。
住宅ローンの返済が難しい方だけでなく、他の理由で資金が必要な方にとってもリースバックはおすすめです。

買戻し特約で買い戻せる

上記でもご説明したとおり、買戻し特約を利用して売却したマイホームを買い戻せる場合があります。
買い戻すことができると思うと、マイホームを売却する寂しさは薄れるのではないでしょうか。
資金計画が落ち着いたタイミングで買戻しを検討している方は、買戻し可能期間などの条件を事前に確認しておきましょう。
すべてのリースバックで買戻しが可能なわけではないため、買戻しが可能な契約なのか、確認しておくことも大切です。

マイホームをリースバックで売却するデメリットとは?

マイホームをリースバックで売却するデメリットとは?

リースバックにはメリットだけでなく、以下のようなデメリットもあります。

売却価格が安くなる

リースバックは、売却価格が通常の売却の相場よりも安くなるのがデメリットです。
リースバックの売却価格は、相場の約70%となっています。
しかし、相場の価格で家を売却したとしても、退去と引っ越しが必要になり、そのための費用が必要になります。
結果的にご自身にとってどちらが得をするのかよく考慮して、売却方法を選択すると良いでしょう。

リフォームができない

建物の築年数が古くなると、リフォームを検討する時期がやってきます。
安心して生活していくためにも、マイホームのリフォームは欠かせないでしょう。
しかし、リースバックで家を売却した場合、自由にリフォームができないというデメリットが発生します。
リフォームを希望する場合には、買主の許可が必要になるのです。
売却を考えていると同時にリフォームすることも検討している方は、計画を見直すなど、リースバックの利用を慎重におこなう必要があります。

所有者が変わる

リースバックでマイホームを売却すると、所有者が買主に変わります。
相続のことを考え、資産として住居を残しておきたい方にとっては、住居の所有者が変わることはデメリットとなるでしょう。
相続など、将来を見据えてマイホームを購入した方は、売却することで後悔することがないか、今一度検討してみましょう。

将来的に住み続けることができなくなる可能性がある

リースバックでは、定期借家契約で住居を借りることが一般的です。
定期借家契約は賃貸借契約期間が定められているため、将来的に住めなくなるリスクがあります。
期間終了後は再契約することで住み続けることができますが、さまざまな事情によって買主が再契約を認めてくれないケースもあるのです。
期間が更新できる普通賃貸借契約もあるので、売却するときは契約内容や契約期間をよく確認して、リスクが低くなるようにリースバックを利用しましょう。

まとめ

以上、リースバックでマイホームを売却する仕組み、メリット・デメリットを解説しました。
リースバックで売却する際は、メリットだけでなくデメリットを理解したうえで慎重におこないましょう。
不動産の売却に関してお悩みの方は、ぜひ弊社までご連絡ください。

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