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不動産を担保にするリバースモーゲージのメリットとデメリットとは?

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不動産を担保にするリバースモーゲージのメリットとデメリットとは?

不動産を担保にするリバースモーゲージのメリットとデメリットとは?

リバースモーゲージはマイホームを担保として融資を受ける高齢者向けのプランです。
不動産を所有しているけれど老後の生活が不安な方や、不動産を相続させる必要のない方におすすめのプランで、金銭的なメリットが多いことが特徴です。
金融機関によって異なりますが、融資の使い道は幅広く、生活費だけでなく趣味に費やすことができます。
この記事では、リバースモーゲージのメリットとデメリットをご紹介いたします。

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不動産を担保とするリバースモーゲージとは

不動産を担保とするリバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、所有している不動産を担保として金融機関から一括または分割で融資を受け、契約者の死亡により担保を清算して返済することを指します。
融資された分の金額は契約者の死亡時に返済となる特殊な仕組みであるため、高齢者向けの制度でもあります。
老後の生活資金のために不動産を売却する必要がなく、慣れ親しんだ家に最期まで住めることが特徴です。

リバースモーゲージの特性上、担保の不動産が相続財産になることはありません。
そのため相続人がいなかったり、相続人がすでにマイホームを所有しているなど不動産を相続させる必要のないケースでよく利用されます。
また、リバースモーゲージは契約者の死亡で債務が清算されるため、住宅ローンと違って団体信用生命保険には加入できません。

毎月の返済額と返済方法

リバースモーゲージで受けた融資は上記のとおり、契約者の死亡後に担保を清算することで全額返済します。
そのため毎月の返済額は利息のみであり、生活に負担がかかりにくいことがリバースモーゲージの大きなメリットです。
また、住宅ローンの返済が終わっていなくてリバースモーゲージに借り換えすることもできるため、毎月の支払額を大幅に減らしたい方にもおすすめです。
住宅ローンの返済が苦しくて見直したい方にも使いやすいプランといえるでしょう。

融資の使い道は幅広い

年金と貯金では余裕のある生活ができないという方も多いですが、リバースモーゲージで融資を受けることで多少余裕のある生活を目指せます。

一括や分割など融資の方法は金融機関やプランによって異なり、受け取った資金は幅広い用途で使うことができます。
使い道として多いのは老後の生活費や医療費ですが、まとまった資金が必要な老人ホームの一時金として利用するケースもよく見られます。
しかし、借り入れる金融機関によってはリフォームや住宅の購入資金など、住まいに関するものにしか利用できない場合もあるため、申し込みの前には許可されている使用用途を確認しましょう。

不動産を担保とするリバースモーゲージのメリットとは

不動産を担保とするリバースモーゲージのメリットとは

リバースモーゲージは生活に余裕を持てることが特徴ですが、具体的にどのようなメリットがあるか、ここでチェックしていきましょう。

メリット1:毎月の支払額が低い

限度額はあれど基本的にリバースモーゲージでいくら借り入れても、毎月返済する金額は利息のみです。
通常の住宅ローンでは毎月元金と利息を払い続ける必要がありますが、リバースモーゲージでは利息のみの支払いであるため、ほかのことに資金を回せます。
老後の生活費や医療費として使えることはもちろん、趣味への活用や生前贈与としても活用できます。

メリット2:住宅の処分を考えなくても良い

ご自身が亡くなったあと、住んでいた住宅の処分方法を考えておくことも終活の一つです。
相続人のなかで住宅がほしいという方がいればスムーズに相続が進むでしょう。

しかし、子どもがすでにマイホームを所有しているなどのケースでは、実家を相続したくないと思われることも珍しくありません。
その際は、生前に不動産を売却しておくと良いのですが、売却するためには現在住んでいる方が別の住居へ引っ越す必要があります。
引っ越しのための作業や住み慣れた家を出ることが負担となる高齢者の方にとって、リバースモーゲージは最期まで同じ家に住み続けられるためメリットが大きいといえるでしょう。
また、融資を受けながら住み続けられる点がリバースモーゲージのメリットですが、子どもが巣立ったあとは二人暮らしに適した物件に住みかえるなど、引っ越しの資金にも利用できます。

不動産を担保とするリバースモーゲージのデメリットとは

不動産を担保とするリバースモーゲージのデメリットとは

老後の生活に余裕を持たせてくれるリバースモーゲージには、申し込みの前に知っておきたいデメリットもいくつかあります。
デメリットを知らずに契約すると、のちに予想以上の返済が必要になる可能性もあります。
また注意点として、リバースモーゲージは不動産所有者のみの契約ではなく契約に相続人の同意が必要です。

もし契約中に不動産の価値が下がってしまえば、売却した際に全額返済できず、相続人に債務が移る可能性があります。
返済の負担については、不動産の売却で返済できなかった債務を相続人が負担する「リコース」と、相続人が返済する必要のない「ノンリコース」に分類されます。
親子でデメリットや種類を確認しながら話し合いを進めることが、契約後のトラブルを防ぐポイントといえるでしょう。

デメリット1:融資を上限金額まで使ってしまう

リバースモーゲージは融資限度額が決まっているため、存命の期間が長いほど融資が限度額に近づいてしまうことがデメリットの一つです。
融資を受けたお金を使い切ってしまうと、不動産の価値が上がり限度額が上がるまでは次の融資を受けることができません。
必要な時に資金が足りなくならないよう、ある程度計画を立てながら使う必要があります。

デメリット2:利用できる金融機関や地域が限られている

リバースモーゲージはどの物件でも対象になっているとは限りません。
資産価値が落ちやすい物件や、すでに資産価値のない物件については、対象外になる可能性があります。
物件情報だけでなく、地域によってはエリアごとで対象外になることもあるため、まずはお住まいの地域の金融機関がリバースモーゲージに対応しているかチェックしましょう。

デメリット3:毎月返済する利息額が変わる

基本的にリバースモーゲージは変動金利での融資となるため、もし金利が上昇すれば毎月の返済額も上がる点がデメリットです。
予想以上に金利が高くなり家計を圧迫してしまうリスクがあることも、念頭に置いておきましょう。

デメリット4:途中返済が必要になる可能性がある

リバースモーゲージのデメリットとして最も注意すべき点は、存命中に利息以外の返済が必要になる可能性もあるということです。
リバースモーゲージで担保となった不動産は数年に一度、評価額の見直しが入り、限度額の調整がおこなわれます。
その際に土地や住宅など担保とした不動産の価値が著しく減少するといったことがあれば、現在の価値に合わせる融資金額にするために、超過分の返済を求められることが考えられます。
とくにデメリットとして知っておきたいことは、限度額まで借りている状態のリスクです。
その状態から不動産の価値が下がると、見直し後に限度額を超えた分の返済を求められる可能性が高くなってしまいます。
金融機関によっては不動産価値の見直しによる途中返済がないところもあるため、相談する金融機関はあらかじめ選ぶことが大切です。

まとめ

リバースモーゲージは、不動産を相続人に残す必要のない高齢者が余裕をもって老後を暮らせるようなプランです。
一見メリットの多い制度ですが、途中で返済する可能性があるなど、知っておくべきデメリットもいくつかあります。
金融機関で相談する前に、まずは相続人と話し合って決めることが大切です。

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