近年では新型コロナウイルスの影響で収入が不安定になり、住宅ローンの返済が苦しくなっている方が増えています。
まだ滞納はしていなくても、これから返済不可になりそうで不安だという方も多いでしょう。
この記事では住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法と、滞納してからできる任意売却やなるべく避けたい競売についてご紹介いたします。
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収入に合わない返済額になってしまったり経営不振で収入が減少したりするなど、住宅ローンの返済が苦しくなる理由はさまざまです。
収入が足りず返済不可となった状態が続くと、通常の方法では売却できなくなったり、一括返済を求める通知が届いたりします。
そうなると返済のためにできることが限られてしまうため、滞納してしまう前に金融機関への相談や住宅ローンの見直しなどの対処法を試みましょう。
ここでの注意点は、たとえ返済が苦しくてもキャッシングなど別のローンで融資を受けないことです。
一時的な対処法にも思えますが、住宅ローンよりも金利の高い金融機関から借りても債務が大きくなってより返済不可になるリスクが高まります。
滞納する前は相談が一番の対処法
「近いうちにローンの返済が滞りそう」と思ったら、まず金融機関や住宅ローン専門のカウンセリングを利用して相談しましょう。
毎月の返済額を減らしてもらい返済期間を長くするなど、現状で無理のない返済プランに変更することで解決することもあります。
プランを変更できなかったり総支払額を下げたいのであれば、より金利の低い金融機関を見つけて借り換えを検討することも対処法の一つです。
早めに売却することも有効な対処法
返済不可となりローンの滞納が続いてしまうと、最終的に競売にかけられてしまいます。
いずれマイホームを手放さないといけないのであれば、返済不可になる前に売却してしまうことも有効な対処法です。
滞納して一括返済を求められたあとだと、売却価格の相場で売却することが難しく、少しでも高額で売却できるのは滞納する前に売却することなのです。
同じ住宅に住み続けたいのであれば、不動産会社にマイホームを買い取ってもらい毎月家賃を払い続ける「リースバック」が有効な対処法として挙げられます。
また契約者が高齢者であれば、住宅を担保に融資を受けられる「リバースモーゲージ」を利用して、融資を住宅ローンの支払いに充てることもおすすめの対処法です。
滞納してしまったあとの対処法
住宅ローンは数日程度の滞納であれば、急に競売にかけられることはありません。
1～2か月経過したあたりから返済が完了しておらず「期限の利益が失われる」旨の通知が届きますが、この時点で支払いができれば大きな問題もないでしょう。
この「期限の利益」とは、返済者から見ると「分割払いできる権利」ですが、滞納が続くと金融機関側が不利益を被るため、期限の利益の喪失となれば一括払いの返済が求められます。
そのためどうしても返済の目途が立たないのであれば、通常の売却を早めに検討しましょう。
しかしローンの残っている住宅の売却は、売却額と自己資金でローン残債を返済しなければいけないため、すでに滞納してしまっている人にとっては現実的ではありません。
住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れ
住宅ローンが返済不可になり滞納を続けていると、最終的に「競売」にかけられることとなり、住宅は差し押さえとなります。
ローンが残っていても、リースバックや任意売却などのさまざまな方法で住宅を売ることは可能です。
しかし競売は売却に関しての融通が利かず、売却額も相場の50～70%と低いため、できるだけ競売にかけられることは避けるようにしましょう。
返済不可の状態から競売にかけられるまでの流れ
先述のとおり、返済が滞っていて1～2か月が経過すると、前述した「期限の利益が失われる」旨の通知が届きます。
3か月以上滞納を続けると実際に期限の利益が喪失し、滞納から6か月以上経つと金融機関や保険会社から一括払いを求める請求書が届きます。
金融機関が保険会社に請求している場合があり、その際は保険会社からすでに代位弁済（代わりに一括返済）したとの通知も来るでしょう。
「今まで返済が難しいから滞納していたのに、一括返済を求める通知が来ても実際には支払えない」というケースがほとんどです。
しかし、再び滞納を続けて延滞期間が6か月を過ぎると、最終通告である催告書が届きます。
そして最終的に、金融機関や保険会社など債権者の申し立てにより裁判所から競売開始決定通知が届きますが、実際に立ち退きとなるまでは滞納からおよそ10か月程度といわれています。
連帯保証人がいる際はそちらにも請求が届き、最悪の場合は連帯保証人の財産も差し押さえられる可能性があります。
そのためローンが返済不可だと判明したらすぐに対処をおこない、競売を避けることが大切です。
競売後でもローン残債が返済できなかった場合
競売は手数料や予納金などの諸費用も債務者が支払いますが、一般的な住宅であれば100万円以上かかるともいわれています。
通常の売却よりも売却額が低いことに加えて諸費用もかかるため、競売は数ある住宅の売却方法のなかでも一番利益が出にくい方法といえるでしょう。
競売後の売却金額でローン残債が支払えないと、残った額に遅延損害金が加わります。
遅延損害金は年14.0%もしくは14.6%の利率であり、返済できない期間が長引くほどさらに負債が増えてしまいます。
住宅ローンが返済不可になった場合に検討したい任意売却
たとえ競売にかけられることになってしまっても、債権者の同意があれば競売の入札2日前までは任意売却をおこなうことが可能です。
任意売却とは住宅ローンの滞納が前提となる売却方法で、一般的な不動産売却と同じように売却活動ができることが特徴です。
通常、住宅ローンの残っている不動産は抵当権を抹消するために、売却金と自己資金でローン残債を返済できなければ売却できません。
しかし、債権者も債務者の一括返済が難しいことは理解しており、利益が低くなる競売を避けて早く完済してほしいと考えることが多いでしょう。
そのため、金融機関や保険会社など債権者から任意売却の同意を得ることができれば、競売にかけられる前にローンを完済する道が見えてくるのです。
任意売却のメリットとは
任意売却の大きなメリットは、住宅ローン滞納後でも競売より高く売却できることです。
相場よりは売却価格が下がってしまいますが、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決められるなどのメリットがあります。
そして任意売却後にローンが残ってしまう場合でも、交渉によっては残債を分割返済にすることが可能であるなど、競売に比べて債務者の希望を聞き入れてもらいやすいことが特徴として挙げられます。
また、住宅が売却できたら引っ越しをする必要がありますが、売却金額の一部を引っ越し費用として使っても良いとされることもあります。
しかしそれでも、任意売却より通常の売却のほうが高額で売却できる傾向にあります。
売却額と自己資金でローンが返済できるのであれば債権者の同意も必要ないため、滞納前に売却しておくことが返済不可にならない対処法の一つです。
まとめ
住宅ローンの滞納から3か月～6か月経つと、期限の利益の喪失により一括返済を求められてしまいます。
返済不可になる前に、金融機関への相談や住宅ローンの見直しなどの対処をおこなうことが大切です。
どうしても返済できず6か月以上滞納してしまった場合は、競売にかけられる前に任意売却によるできるだけ高額での売却を目指しましょう。
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