フラット35でマイホームを購入したい！審査条件やデメリットを知ろう

▼ マイホーム購入で使えるフラット35とは
▼ マイホーム購入で採用したいフラット35の申込条件とは
▼ フラット35でマイホームを購入するデメリットとは
▼ まとめ

マイホームを購入する際に多くの方が利用する住宅ローンは、全国で多くの金融機関が取り扱っており、選択肢も非常に多くあります。
そのなかでもフラット35は、審査で重視するポイントが民間の金融機関とは異なり、自営業の方でも利用しやすい住宅ローンです。
この記事ではフラット35の特徴や審査条件、知っておきたいデメリットについてご紹介します。

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マイホーム購入で使えるフラット35とは

フラット35は全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う住宅ローンです。
住宅金融支援機構とは、以前国土交通省と財務省の所管だった住宅金融公庫から業務を引き継いだ特殊法人です。

最長35年間、最短15年間の返済期間で融資限度額は8,000万円と定められており、中古住宅とリフォームを組み合わせた融資も可能で、汎用性の高い住宅ローンです。
そのほかにも金利の安さや保証人が不要な点など、メリットが豊富なため、多くの方が利用しています。

フラット35の特徴とメリット

フラット35は、民間金融機関の住宅ローンにはない特徴やメリットが多くあります。

●全期間固定金利
●保証人不要
●団体信用生命保険に未加入でも融資可能
●審査が比較的優しい
●オプションや特約が豊富

大きな特徴は「全期間固定金利」であることで、金利は借り入れ時から返済終了まで変動しません。
通常、金利は提携している金融機関ごとに変わますが、全期間固定金利であることはどの金融機関でも全国共通です。

そのため変動金利よりも安定しており、返済計画が立てやすい点がメリットといえるでしょう。
また、民間の金融機関であれば団体信用生命保険の加入は必須ともいわれていますが、フラット35では原則加入にとどまり、必須ではありません。
団体信用生命保険の保証料も金利に含まれているため必要なく、費用面でも選ばれやすい住宅ローンです。

オプションが豊富で選びやすい住宅ローン

フラット35には地域連携型のプランや、将来ローン返済が困難になったときのためのオプションなど、さまざまなマイホームに適合した商品が取り扱われています。
たとえば「フラット35S」は、省エネルギー性の住宅や、耐震性が高く質の良い住宅を購入するための融資で、一定期間金利が低くなる特約です。
そのほかにも、地方に移住したい方向けの「フラット35地域連携型」では金利が一定期間安くなるなど、購入するマイホームや地域によってはお得になる特約が用意されています。
返済計画やマイホームに合った商品を選びましょう。

マイホーム購入で採用したいフラット35の申込条件とは

フラット35を申し込むには、以下の条件を満たす必要があります。

●申し込み時の年齢が70歳未満（親子リレーローンを除く）
●日本国籍である（永住許可のある方・特別永住者も可能）
●年収と返済額の割合が基準を満たしている
●不動産を共有する場合は申し込み者の共有持分がある

フラット35は、年齢要件と返済基準の条件を満たしていれば利用できる住宅ローンですが、なかでも気にしておきたいのは「年収に占める年間合計返済額の割合」です。
下記の基準が審査条件になります。

●年収が400万円未満であれば、返済額の割合が30%以下
●年収が400万円以上であれば、返済額の割合が35%以下

民間の金融機関と異なり、職業の安定性や勤続年数は重視されません。
基本的には上記の条件が審査基準ですが、連帯債務者になることや同居する親族に限るなどの条件で、もう一人の収入と合算することも可能です。

フラット35の購入対象となるマイホームとは

フラット35の融資で購入できるマイホームにもいくつかの条件があります。
一戸建ての場合は床面積が70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上であり、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合するマイホームでないと融資の対象にはなりません。
技術基準を上回るような質の良い住宅であればフラット35Sの特約が付き、一定期間金利が低くなることもあります。
また、フラット35は居住用のマイホームを対象にした住宅ローンであるため、賃貸物件として購入するなど投資の資金には利用できません。

フラット35の借り入れ期間について

フラット35といえば最長35年間の借り入れ期間が特徴ですが、最短では15年で返済可能です。
例外として申し込み者が満60歳以上の場合は最短10年となり、最長は35年もしくは「80歳－申し込み時の年齢」のどちらか短い年数が適用されます。
親子リレーローンの利用や収入合算者がいるケースではさらに細かく期間が変わるため、利用する予定の方は一度フラット35のホームページをチェックしてみてください。

フラット35でマイホームを購入するデメリットとは

安定した金利や民間の住宅ローンと異なる審査条件で人気のフラット35ですが、契約する前に知っておきたいデメリットがいくつかあります。

●金利が変動金利よりも高い
●頭金がないと金利が上がる
●すべての物件に対応しているわけではない
●適合証明書を作成する費用がかかる

固定金利は期間中金利が変動せず、途中で金利が高くなるリスクがなく安定していることが特徴です。
しかし、変動金利よりも高い金利が設定されることがほとんどで、総支払額は固定金利のほうが高くなる傾向にある点がデメリットとして挙げられます。

フラット35は全期間固定金利であるため返済計画が立てやすいですが、その分市場金利が下がっても総支払額が安くなりません。
またフラット35で購入できるマイホームは、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合したものといった制限があり、それを証明するための書類である「適合証明書」を提出しなければなりません。
この検査と書類作成には10～20万円程度の費用がかかるため、検査の結果、条件を満たしていないことが分かれば、費用と時間の浪費になってしまうこともデメリットです。

フラット35の金利を低くする方法とは

フラット35は、借り入れ額が購入するマイホームの金額の9割を超えると金利が高くなる点もデメリットの一つです。
頭金を用意しなければ総支払額が上がり、民間の住宅ローンと比較して損になる可能性があります。

初期費用の面で考えると、フラット35は保険会社に支払う保証料がかかりませんが、融資手数料が必要で、頭金以外にも初期費用を支払うための資金を十分に用意しなくてはなりません。
そのためフラット35で低金利を実現させるには、購入するマイホームに見合った頭金を用意して、長く住める質の良いマイホームを選び「フラット35S」を適用させることが挙げられます。
逆に全額融資を受ける予定で、購入する物件も審査に通るか不安だという方は民間の住宅ローンのほうがお得になるでしょう。
また、フラット35では団体信用生命保険の加入が必須ではないため、加入しないことで金利を下げられますが、リスクが増加するというデメリットがありおすすめはできません。

フラット35が向いている人とは

●転職して間もない
●自営業・フリーランスである
●綿密な返済計画を立てたい
●金融機関ごとの特徴を比較検討するのが得意でない

通常、住宅ローンの審査は年収だけでなく安定性が求められますが、フラット35の審査は前年の所得や借り入れ額と年間合計返済額の割合を重視します。

自営業やフリーランスの個人事業主でも審査に通りやすい点がメリットで、転職や事業を立ち上げて間もない頃でもフラット35であれば融資を受けられる場合があります。
これが代えがたいほど大きなメリットとなり、デメリットを受け入れてもフラット35を選択する方は多くいます。
また、民間の住宅ローンは金融機関ごとに内容の差が激しく選択肢も多いため、比較している時間がもったいないと感じる方にもフラット35はおすすめです。