不動産を売却する際には、土地の価値をどのように考えたら良いか迷うこともあるでしょう。
その際に路線価を用いて評価額を決めることがありますが、路線価そのものがどういったものかを知っている方は少ないと思います。
しかし売買時には非常に重要となるものなので、概要を正しく理解しておく必要があります。
ここでは土地の路線価とはどういったものか、概要や知るべきタイミングなどを解説していきます。
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路線価とは、宅地に面する道路の1㎡当たりの評価額です。
路線価をつける道路は不特定多数の人が往来する道路が対象で、個人の敷地内にある私道は対象にしていません。
この路線価は主に相続税などの税額計算に使用しますが、不動産売買時にも重要となるものです。
以下が売買時に重要となる理由です。
不動産売買の相場を把握することができる
売買する不動産がある地域の路線価を知ることで、おおよその売買相場を把握することが出来ます。
路線価が安いのに高い不動産なら付加価値がどこにあるのか、逆に路線価が高いのに安い不動産なら何か問題があるかなどを予測することが可能です。
不動産の評価方法を一律にできる
不動産の評価方法はさまざまありますが、路線価を使うことで一律に出来ます。
不動産に関する税金は多くあり、その税額から不動産の評価をすると人によって大きく変わってしまいます。
しかし路線価を用いることで一律にでき、不公平な評価になることを防げます。
不動産の評価を簡単にできる
路線価は不動産の評価を簡単に把握できることにも役立ちます。
上の項目に付随しますが、不動産の評価は多くの人が関わり評価もまちまちになります。
路線価があれば土地の面積分を充てて計算するだけなので、まちまちな評価になることがありません。
路線価の種類
路線価は「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。
「相続税路線価」は文字どおり相続税を決める際に用いる路線価で、通常の路線価と言えば相続税路線価を指すことが多いです。
一方の「固定資産税路線価」は固定資産税に用いる路線価です。
相続税路線価は国税庁が決めていますが、固定資産税路線価は市町村が決定しています。
路線価を調べる方法
固定資産税路線価は国税庁のHPにアクセスすることで、誰でも調べることが可能です。
しかし目的の路線価図を表示するには、多くの工程があるので面倒に感じると思います。
そこで面倒に感じたときは、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用するのがおすすめです。
市町村名や郵便番号を入力するだけで、地図上に路線価が表示されます。
借地権割合
路線価図の路線上に数字だけでなくA～Gのアルファベットが数値の後に記載している場合があります。
これは借地権割合のことで、A(90％)が一番高くその後G(30％)までそれぞれ割合を定めています。
借地の評価額を算出する場合は割合を路線価に乗じて計算することになります。
路線価を使った不動産の評価額計算
路線価を使った評価額の計算方法は以下のようになります。
●不動産が一つの道路のみに面している
土地の評価額＝路線価 × 奥行価格補正率 × 宅地面積
奥行価格補正率は、奥行距離や地区区分(ビル街区や繁華街地区など)で決められています。
●不動産が2つの道路(正面と側面)に面している
土地の評価額 ＝ ｛(正面路線価 × 奥行価格補正率) + (側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率)｝× 宅地面積
正面路線価と側方路線価の判断は、不動産の玄関や入口が正面と言うことではなく、面している路線価に奥行価格補正率を乗じた数値が高いほうを正面路線価とします。
また側方路線影響加算率は奥行価格補正率同様に、国税庁が定めています。
さらに道路の形状(交差点や直角の道路など)により、不動産を角地と準角地に分けます。
この場合、側方路線影響加算率も異なってきますので面している道路の形状も把握しないといけません。
●不動産が2つの道路(正面と裏面)に面している
土地の評価額 ＝ ｛(正面路線価 × 奥行価格補正率) + (裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率)｝× 宅地面積
正面と側面に面しているときと同様に、面している路線価に奥行価格補正率を乗じた数値が高いほうを正面路線価とします。
裏面の場合は二方路線影響加算率を使用して計算し、この加算率も国税庁が定めています。
2つの道路に面している場合は、少し計算が複雑ですがそれだけ付加価値があると言うことです。
また、あくまで税額計算に用いるものなので実際の相場とは異なります。
しかし参考になる数値なので、理解しておくと便利です。
土地の路線価はいつ決定されるの？
土地の路線価はいつ決定されるのかが気になるかと思います。
路線価は毎年7月に国税庁が発表し、著名な土地(銀座などの一等地など)の路線価はニュースにもなります。
路線価は景気の影響を受けたりするので著しく下がると景気が良くない、過疎化が進んでいるなどを知ることができます。
激しい経済動向の場合の影響
路線価は7月に発表しますが、調査する時期は1月1日時点です。
つまり経済の動きが激しい現在、1月の時点では景気が良くても発表する7月には不況ということがあり得ます。
この場合、7月の景気に合わせた路線価を発表するのが望ましいですがあくまで1月1日時点です。
発表されるまでに激しい経済動向があっても、路線価が変わることは一切ありません。
相続税や固定資産税にも大きく響いてくるので、注意が必要です。
路線価と似ている公示価格はいつ決定されるのか
路線価と似ている数値に公示価格があります。
公示価格は地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が公表する土地の価格のことです。
1月1日時点での価格を複数の不動産鑑定士が鑑定して毎年3月に発表します。
税額計算のために用いる路線価とは違い、最新の売買の状況や地域間のバランスなどを考慮した実勢価格になっています。
しかし実勢価格と言っても路線価同様、実際の売買の相場とは違うこともありますので注意してください。
土地の路線価が必要なときとは？
では実際に路線価が必要なときはどんなときかを確認していきます。
宅地を相続または譲り受ける
宅地(建物の敷地として使う土地)を相続したり譲り受けたりした際にかかる、相続税・贈与税の計算に使います。
評価額の計算方法は上記でご紹介したとおりです。
また宅地が道路にどのように面しているのか、借地であったのかなどを把握して宅地の状況に合わせて計算をおこなってください。
不動産の価値を把握
ここまでにご説明したことと重複するかもしれませんが、不動産の価値を把握するのに路線価を用いることがあります。
しかし実際の相場と路線価で導き出した数値はかけ離れていることが多いです。
たとえば路線価よりも相場が安ければ不人気のエリア、高ければ人気があると予測出来ます。
つまり路線価よりも高い場合は、不動産の価値が高まり売却時には有利になります。
投資目的で購入する場合はとくにその年度の路線価だけでなく、過去数年分のデータや公示価格なども参考にして、路線価の推移を確認すると良いです。
まとめ
路線価は不動産を相続や贈与、売買時にも大切になってきます。
路線価を正しく理解することで余計な税負担や間違いのない売買に繋がります。
最初は路線価図を詳しく見たり、路線価を使って土地の評価額を算出することは難しいかもしれません。
しかし何度もやることで案外簡単なものと感じるはずです。
売却を考えていない方も、一度自分が住んでいるところはどうなっているのか調べてみてください。
今必要でない知識も将来的に役立つ可能性は大いにあります。
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