土地の越境トラブルとは？気づいたときの対策と時効成立の条件｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 土地の越境とは
▼ 土地の越境でトラブルになりやすい原因とは
▼ 土地の越境には時効があることに注意
▼ まとめ

土地の越境トラブルとは？気づいたときの対策と時効成立の条件

「自分の土地に隣の樹木がはみ出ている」このようなトラブルに見舞われたことはありませんか？
しかし良好な近所付き合いを意識するあまり、なにも言えずそのままにしている人もいます。
しかし越境問題は相続や売却時に大きな問題となることがあるので、早めの対策がおすすめです。
この記事では土地の越境をテーマに、トラブルになりやすい原因や対策法、時効について見ていきます。

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土地の越境とは

まずは土地の越境とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。
越境とは「えっきょう」と読み、樹木や塀が境界線をはみ出している状況をさします。
住宅密集地などでよく見られる光景で、植栽された木や花が剪定されず、フェンスを越えているのを見たことがあるでしょう。
通行人や車が通る道路に、大きく伸びた木がはみ出ているケースもあります。
ごくまれですが建物自体がはみ出していることもあり、相続や売却時は注意が必要です。
ちなみに不動産では道路境界や隣地境界など、境界にはさまざまな種類があります。
種類に関係なく境界線をはみ出しているものすべてを越境と呼ぶので、ぜひおさえておいてください。

勝手に処分したり伐採したりするのはNG

はみ出している樹木や塀を、勝手に処分したり伐採したりするのはNGです。
「自分の土地に入っているのになぜ？」と思う人もいるかと思いますが、あくまでも隣の住民の所有物になります。
勝手に手を加えると不法行為に該当するので注意が必要です。
ただし民法233条では、「隣の木の枝が境界線を越える際、所有者にその枝を切除させることができる」とあります。
隣の住民に対して処分や伐採をお願いすることはできるので、可能であれば声をかけてみましょう。
また同じく民法233条の2項において、「隣の木の根が境界線を越える際、その根を切除できる」と言う記載があります。
木の根は枝や葉と違い、建物自体を持ち上げる力を持っているので、はみ出している場合は切除してもOKです。
ただしいくら勝手に切ることが認められていても、土地の越境について上記のような知識を持っている人は少ないかと思います。
隣の住民が不快に思う可能性があるので、断りを入れたり相談したり、お互いが納得したうえで切除するのがおすすめです。

土地の越境でトラブルになりやすい原因とは

では土地の越境でトラブルになりやすい原因とは、どのようなものがあるのでしょうか？

塀やフェンス

トラブルになりやすい原因として、塀やフェンスが挙げられます。
ブロック塀や木塀、ネットフェンスなどさまざまなものがありますが、塀やフェンスが傾いていて危ない場合はすぐに連絡してください。
こちら側に倒れてきた場合、大ケガにつながるので、安全を優先させるためにも早急な撤去を依頼しましょう。
もし危険性があまりない場合は、現状をチェックしたうえで、境界線をまたぐ障害物があるむねを協定書や覚え書きに残しておきます。
土地を売却する際、買い主とトラブルにならないよう、説明の準備を整えておくのがポイントです。

樹木

樹木は越境トラブルで多い原因の1つです。
木や植物は生きているので、剪定せず放置しているとどんどん伸びてしまいます。
そのため樹木は塀やフェンスに比べてトラブル事例が多く、たくさんの人が頭をかかえている問題です。
先ほどもお話ししましたが、樹木がはみ出している場合は隣の住民に切除を依頼できます。
しかし快く引き受けてくれる人や、迅速に対応してくれる人は少ないのが現状です。
被害や損害が大きい場合は、スムーズな対応が期待できますが、そうでない場合は放置される可能性もあるでしょう。
樹木が雨樋にかぶさり、雨漏りの可能性がある場合や、伸びた樹木が建物を傷付けているなど、大きなトラブルを招く場合はとくに早めに連絡してください。

給排水管

給排水管の越境もトラブルの1つです。
地中に埋まっている隣の給排水管が、自分のエリアに入りこんでいるのがわかり、トラブルや問題に発展します。
しかし給排水管は地中に埋まっているのが一般的なので、目視で確認するのはむずかしいでしょう。
「給排水管の図面を取り寄せたところ、自分の土地にはみ出していることがわかった」というケースがほとんどです。
給排水管は地中に埋まっているものなので、日常生活を送るうえで困ることはあまりないかと思います。
そのため塀や樹木と異なり、そのままにする人も少なくありません。

新築のときは注意が必要
問題になるのは新築住宅を建てるときです。
売却時には境界をハッキリさせる必要がありますし、1つの土地を2つの区画にわける場合、重機を使った工事や掘り起こしが必要になります。
隣の給排水管があると工事の妨げになったり、場合によっては給排水管に傷を付けてしまったり、さまざまなトラブルが懸念されるでしょう。
そのため新築工事が必要な場合は、隣の住民と話し合い、給排水管を引き直してもらうなどの対策が必要です。

中古として売り出す場合はそのままでもOK
中古としてそのまま売り出す場合、大きなトラブルとして考えられるのは給排水管の劣化や破裂です。
しかし今すぐ懸念される問題でなければ、現状に納得したうえで購入してもらいます。
売却時は土地の境界にかんする協定書や覚え書きを作成し、残しておくのがおすすめです。

土地の越境には時効があることに注意

土地の越境には時効があります。
そのため一定の期間を過ぎてしまうと、土地の権利を失ってしまうので注意が必要です。
自分のエリアに隣の塀や樹木がはみ出していても、時効成立後ははみ出たところを使用できなくなります。
とは言え自分の敷地なのに自由に使えないのは所有権の侵害となるため、侵入物の撤去や切除の依頼が可能です。
これは当然の権利なのですが、隣とのトラブルや揉めごとを避けるため、そのまま放置してしまう人も少なくありません。
また越境問題を放置すると時効が成立し、撤去や切除を依頼できなくなります。
時効によってはみ出していた部分の所有権が、隣の人に移ってしまうのです。
不動産にかかわらず、ものごとを法律的に考えると、長い間維持されてきた現状を守る傾向にあります。
「長く続いた状態が安定したベストな状態」と判断され、社会の安定化につながると考えているからです。
越境が続いている状態で、かつ隣の住民が以下の条件に当てはまる場合、時効が成立します。

自分の土地ではないことを知りながら20年以上越境していた場合（長期取得時効）
過失によって他人の土地を越境し、その状態が平穏に20年間続いた場合、長期取得時効が成立します。
他人の所有物だと知るチャンスがあったにもかかわらず、越境し続けた場合も、長期取得時効です。

過失なく10年以上越境していた場合（短期取得時効）
自分の土地でないことを知らず、過失がない状態での越境が、平穏に10年間続いた場合、短期取得時効が成立します。
単純に自分が所有しているエリアだと思い、塀や樹木のはみ出しが開始された場合も短期取得時効の対象です。
短期取得時効の場合、わずか10年間で時効が成立し、所有権が移動してしまいます。
そのため越境に気づいたときはなるべく早めに相談し、解決するのが得策です。