家を購入する際、周辺との価格の差が大きく、あまりに安い物件を目にすることがあります。
例えば、道路から数m奥まったところにある「旗竿地」です。
旗竿地は、高級住宅地でも価格が安い場合があります。
こうした安い物件のなかでも、特に注意しておきたいのが「再建築不可物件」です。
そこで本記事では「再建築不可物件」について説明します。
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弊社へのお問い合わせはこちら再建築不可物件は接道義務を果たしていない
まずは「再建築不可物件」について説明します。
再建築不可物件は、読んで字のごとく「建て替え（再建築）できない（不可）建物」ということです。
再建築できない理由は、建築基準法第43条第1項に「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とあるからです。
細い路地を通った先にある土地（旗竿地）の場合、道路の幅が2mに満ちていなかったり、周りを他の家で取り囲まれていたりすることが多いため、建物の建て直しができません。
道路に接する間口が2mに満たない場合も同様です。
接道義務は、防災上や安全上、緊急車両が入れない土地に家を建てないように決められた法律です。
再建築不可物件とは、建てた家が後々の事情で旗竿地になった土地や、元々旗竿地であっても建築当時は家が建てられたもので、現在は接道義務を果たせず緊急車両が入れない土地のことです。
つまり、火災時など緊急車両が入れなくなっているために安全上、防災上、衛生上、危険である可能性が高い物件なのです。
ただし、建築基準法第43条第2項の2に「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものに関しては適用しない」とあります。
つまり、周辺の状況によっては路地が2mに満たない旗竿地であっても、再建築できる場合もあるということです。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件を購入するメリットはどこにあるのでしょうか？
実は再建築不可物件には、以下のようなメリットがあります。
1．価格が安い
旗竿地は、基本的に価格が周辺より4割程度安いものが多いです。
立地条件が良いのに周辺より価格が安いのは、家を買ううえでの大きなポイントになります。
しかも再建築不可物件は、それ以上に安くなります。
建築基準法上、行政としては住んでもらいたくない建物ですから、建て替えられないことを条件に価格が下がるのは当然でしょう。
なお再建築不可物件は、物件情報などにその旨を明記する義務があります。
2．リフォームはできる
一般的にリフォームには建築申請が不要ですし、リノベーションでも条件を満たしていれば建築申請、確認申請は不要です。
10㎡以上の増築工事、防火地域、準防火地域での増築工事では確認申請が必要になります。
また、4号建築物（階層が2階以下、床面積が500㎡以下の建物）には建築申請が不要です。
つまり2階以下500㎡以内建物で、増築を含まないリフォームやリノベーションはできるということになります。
3．道路に面していないので安全で静か
家が道路に面していると、自動車や人の往来の音や声が聞こえてきますが、旗竿地の場合は奥まっているので比較的静かな環境が多いでしょう。
また、お子さんがいる家庭では、お子さんが道路に飛び出して危ない目に合うのを避けられることもメリットの一つと考えられます。
再建築不可物件を購入する際のチェックポイント（留意点）
再建築不可物件は意外と魅力的ですよね。
では、購入する際にしっかりとチェックするべきポイントは、どういったところでしょうか。
以下の点を重点的に確認しましょう。
１．家（躯体）の傷み具合を調べる
再建築不可物件で一番問題なのは、購入後に家の不備や劣化によってリフォームやリノベーションが必要になるということです。
程度によっては、躯体をそのまま使えないことがあります。
家屋の傷み具合は、事前によく確認しましょう。
たとえば柱が腐っていないか、シロアリはいないかなど、きちんと調べないと大きなリノベーションが必要になって予想外の高価な買い物になる場合もあります。
2．隣家との境界をはっきりさせておくこと
旗竿地である再建築不可物件は、後から他の家が建てられていることも多く、周囲の家と密接して建てられている場合が少なくありません。
境界が明確になっていないと、近隣とのもめごとの原因になりかねないのが土地問題です。
登記されているとおりの境界かを、事前に確認しておきましょう。
もしも違っている場合は、近隣の方と一緒に確認の測量をして境界を明確にすることが必要です。
３．インフラは整備されているか
上下水道、ガス、電気など、インフラの設備について事前に調べておくことをお薦めします。
水道やガスの配管や電気、電話の配線がどこを通っているのか、どういう敷設工事がされているのか、劣化していないかは大切なところです。
最近では、電話線は無くてもいいけれど光ファイバーが必要な場合もあります。
電話回線がなければ、光ファイバーを引き込まなくてはなりません。
また、配管が近隣の敷地を通っている場合などは、配管工事が必要なときに問題となることがあります。
事前に調べておきましょう。
4．日当たりはどうか
旗竿地で周囲を家に囲まれている場合、日当たりや風の通りが悪いことがあります。
日当たりや風通りが悪いと、洗濯物が乾かなくて乾燥機を使用しなくてはならなかったり、じめじめと湿気が滞ってエアコンをいつもつける必要があったり、ランニングコストがかさみやすいのです。
チェックポイントとして押さえておきましょう。
５．専門家と一緒に調査する
旗竿地の場合、リフォームやリノベーションをする際に、工事用車両や重機が路地に入れないことがあります。
その場合は手作業が増えるので、工事費が上乗せされることになります。
住宅メーカーによっては、数百万円の上乗せをされる場合がありますから注意が必要です。
リフォーム会社やハウスメーカーなど専門家と一緒に事前調査をすると、チェックポイントを見逃さずに済むかもしれません。
５．住宅ローンが組めない
最後になりましたが、一番知っておかなくてはならないのが住宅ローンです。
再建築不可物件は、住宅ローンが組みにくいことがほとんどなのです。
その理由として、もし災害などで倒壊しても再建築できないため、住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性があることがあげられます。
住宅ローンを返済できない場合、再建築不可物件は買い替えに不利なため、担保としての価値が低いとみなされるのです。
つまり、万が一のときに回収できない物件でローンを組める可能性はほとんどないと考えておいた方がいいでしょう。
住宅ローンを組めないときのために、返済方法や資金についてしっかり準備しておきましょう。
チェックポイントをいくつかあげましたが、再建築不可物件は普通の人が購入するには難が多いと言えます。
地震で倒壊したり、火事になって建て替えの必要が生じたりしたときに後悔するかもしれないからです。
再建築不可物件の購入は、慎重にチェックしてから考えましょう。
まとめ
マイホームを手に入れるのは素敵なことです。
しかも、住みたい地域で格安の物件が見つかればこれほどうれしいことはないでしょう。
ですが、価格の安さだけで再建築不可物件に飛びついてしまうと後悔するかもしれません。
再建築不可物件は、行政が住んでほしくない物件であるとしたものです。
購入の際はよく考えて決めましょう。
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