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位置指定道路とは?土地購入を検討している方向けに分かりやすく解説

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位置指定道路とは?土地購入を検討している方向けに分かりやすく解説

位置指定道路とは?土地購入を検討している方向けに分かりやすく解説

土地購入を検討されている方は「どんな道路に面しているか?」を、しっかり把握しておく方が無難です。
私道扱いになる「位置指定道路」に面している場合、その道路の固定資産税も支払わなければいけない可能性があります。
今回は基本的な部分から、税金関連、さまざまな注意点などについて解説します。

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位置指定道路とは私道の一種~意味や土地との関係~

位置指定道路とは私道の一種~意味や土地との関係~

都道府県知事や市町村などの特定行政庁が、その土地の道路として指定する私道の一種です。
ちなみに、よく聞かれる「公道」との違いですが、公道は国や各自治体が所有して管理しますが、私道は個人や団体などが所有して管理しますので、その意味合いは全く異なります。
では、なぜこのような道路が指定されるのかと言えば、接道義務が関係してきます。

接道義務は安全確保に必要なもの

建築基準法では建築物を建てる場合「幅員(道路の幅)4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、これが接道義務になります。
よくある例を挙げると、広い土地をいくつもの区画に分割している場合です。
例えば、建物を建てたい4区画のA(左上)・B(右上)・C(左下)・D(右下)があり、A・Cは左側の公道に面していて、B・DはA・Cの右側(道路に面していない)に接道しているものとします。
この時、A・Cは公道に接道しているので建築基準法上は問題ありませんが、B・Dは公道に接道していない(接道義務を果たしていない)ので建てることができません。
この場合には、AとB・CとDの間に位置指定道路を設けることで、B・Dにも建物を建てることができます。
この道路を設ける目的ですが、緊急時や防災時に緊急車両などが入りやすいようにするため、安全確保目的で義務付けられています。

位置指定道路の所有者は複数の可能性もある

冒頭でも少し書きましたが、所有者は個人や団体となりますが、必ずしも1人という訳ではありません。
基本的には共有名義となる場合が多いですが、分筆(分割)して持ち合いで所有している場合もあります。
その場合、自分が所有していない道路に関しては、通行する権利が与えられている訳ではないので、それぞれの所有者との関係を良好に保っておくことでトラブルを防ぎやすくなります。
意味や基本的な理解を深めたところで、次は固定資産税にどう影響してくるのかを解説します。

位置指定道路とは~土地の固定資産税への影響~

位置指定道路とは~土地の固定資産税への影響~

すでに前述しているように、位置指定道路は所有者が管理することになっていますので、その所有者に固定資産税の支払いが生じます。
1人で所有している場合は、その所有者が全て支払うことになりますが、共有名義になっている場合は、共有している持ち分に応じた支払いが必要になります。

固定資産税が非課税になる場合もある

基本的には固定資産税を払うわけですが、とある条件が整っている場合は非課税になります。
とある条件とは「公衆用道路」になっているかどうかです。

公衆用道路の条件

公衆用道路とは「不特定多数の人が通行用に使用している」場合に認められる道路で、公衆用として認められれば非課税対象になります。
さらに、細かい条件としては

●道路の幅が1.8m以上あること
●道路の両端が公道に接していること


などがあります。
また、都道府県によって公衆用道路と認められる場合の条件が異なりますので、確認が必要です。

公道にすることは可能か

公道にすることができれば、所有者の権利関係や税金も関係も楽になりますが、かなりシビアな条件(耐久性など)があるので難しいのが現実です。
さらに、維持には税金が使われることになるので、そこまでして公道にする必要があるのかという部分も関わってきます。

位置指定道路とは~土地を購入する際の注意点~

位置指定道路とは~土地を購入する際の注意点~

これまで解説してきた内容の他にも、注意すべき点がいくつかありますので解説していきます。

公衆用道路と認められても支払う税金がある

公衆用道路と認められた場合でも、状況次第で支払う税金が存在します。
状況次第というのは「所有者が変更になった」場合です。
所有者が変更になれば、相続税や贈与税なども課税対処になりますので、注意しておきましょう。

所有者や過去のトラブルを事前に確認する

購入する前に事前に確認しておくべきことは「道路の所有者が誰なのか?」「過去にトラブルはなかったのか?」という点です。
すでに前述している通り、道路の性質上、所有者以外は通行などの利用に関して権利を有していません。(共有している場合を除く)
ですから、過去に所有者が「通行料の支払い」「妨害行為」などの、トラブルを起こしていないかも確認しておきましょう。
さらに、所有者とのトラブルにならないためにも、日頃から良好な関係を築いておくことも重要です。

私設の水道管などの存在や状態も把握しておく

道路には水道管や下水管などが埋められていますが、これらが「私設管」なのか「公設管」扱いなのかも、確認しておくと良いでしょう。
公設管の場合は、維持管理を行政または公共団体が行うので、補修などの費用は発生しません。
ですが、私設管の場合は、維持管理は所有者が行うことになりますので、補修などの費用負担が発生します。

共有名義の場合は廃止時に全員の同意が必要

共有名義だとトラブルが起こりにくいメリットがある一方で、一部の所有者の意見だけで好きにできないデメリットもあります。
一部の所有者が「道路を使わなくなったから道路を廃止したい」と思っても、まず所有者全員の同意がなければ廃止できません。
共有名義なので一部の勝手な意見だけでは、どうこうできない現実があります。
ちなみに、正当な理由がなければ廃止は認められません。
認められるケースとしては、全ての土地・建物・道路を管理している地主が亡くなり、他の賃貸人がすでに住んでいない場合です。

売却する場合は位置指定道路も忘れずに売却する

通常であれば道路と一緒に売却しますが、飛び地(所有する土地に面していない)の場合は、忘れてしまっている場合があります。
持ち合いが数軒程度なら把握しやすいですが、実際には数十軒レベルで持ち合っている事が多く、離れた場所に飛び地がある場合は気付きにくいです。
こうした複雑な飛び地になっているのかどうかも、購入前に不動産業者に確認した上で、しっかり把握しておくことが大切です。

購入する際に通行・掘削の承諾書を取る

購入しようとしている土地の位置指定道路が共同名義ではない場合、それぞれの所有者の私道となります。
すでに解説したように、所有者以外は通行する権利があるわけではないのと、掘削したりすることもできません。
購入後、家を建てる際には配管工事で私道を掘削する必要が出てくる場合がありますし、工事関係車両を停めざる負えない場合もあります。
所有者との関係が良好であれば許可を出してくれますが、所有者によっては許可を出す代わりに、通行料などの費用を請求してくる可能性があります。
だからこそ、後々トラブルにならないためにも、事前に通行・掘削の承諾を得ておいたほうが安心です。

まとめ

購入前に位置指定道路のことを知っておけば、本当にその土地を買うべきなのかという1つの判断基準になります。
共同名義であればトラブルは起きにくいですが、所有者の人数や飛び地になっていないかなど、知らないままだと思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
決して安い買い物ではないからこそ、住んでから快適に暮らせるよう事前に確認できることは確認しておくのがベストです。

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