後悔しない土地選びのために！「建ぺい率」と「容積率」を解説｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 土地選びの前に把握しておきたい建ぺい率と容積率とは？「建ぺい率」の計算方法も紹介
▼ 土地の建ぺい率と一緒に考えたい「容積率」とは？計算方法も紹介
▼ 建ぺい率や容積率以外でも土地選びで注意したい決まり
▼ まとめ

後悔しない土地選びのために！「建ぺい率」と「容積率」を解説

マイホームなどを建てる土地を選ぶときに、重要になるポイントのひとつが「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」です。
いずれも、敷地に対する建物の大きさを定める決まりですが、それぞれに違いがあり、両方の条件をクリアする建物しか建てられません。
そこで今回は、理想のマイホームを実現するためにも知っておきたい建ぺい率と容積率の基礎知識などを解説します。

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土地選びの前に把握しておきたい建ぺい率と容積率とは？「建ぺい率」の計算方法も紹介

土地選びの前に理解しておく必要性

理想のマイホームを考えると、同時に「これくらいの広さの敷地があれば、これくらいの広さの家が建てられそう」と、イメージがふくらみます。
しかし、実際には、ゆとりのある敷地を入手したとしても、建物を思いのままの規模で建てられるとは限りません。
それは、法律などにより、周辺の住民の安全や快適性に配慮するための規定が設けられているためです。
「建ぺい率」と「容積率」も、この決まりの一種で、都市計画法などに基づき、土地の広さに対して建物規模の上限が規定されています。
そのため、把握しないままに土地選びをしてしまうと、あとから「思ったよりも小さな建物しか建てられなかった」などという事態になりかねません。
さっそく建ぺい率から、具体的に見ていきましょう。

「建ぺい率」とは？

建ぺい率とは、「敷地面積に占める建築面積の割合」をさしています。
建築面積は、建坪ともいいます。
たとえば、一般的な2階建ての戸建てマイホームがあったとして、建物の真上から見たときに、1階と2階のいずれか大きな面積の方を建築面積とし、土地に対する割合を示したものが建ぺい率です。
建ぺい率（％）を割り出す計算方法も難しいものではなく、次の式で求められます。

建築面積÷敷地面積×100
建築面積が80平方メートルで、敷地面積が160平方メートルであった場合、上記の計算方法に当てはめると、50％と算出できます。
また、下記の計算方法によって、建築面積を求められます。

敷地面積×建ぺい率
たとえば、200平方メートルの土地の建ぺい率が60％の場合、120平方メートルと分かります。

建ぺい率を調べる方法と注意点

土地は、都市計画法によってエリアごとに用途が指定されています。
住宅地のほか、商業地や工業地など12の用途地域に区分され、それによって建ぺい率と容積率も変わってきます。
建ぺい率の場合、多くは30％から80％の割合で制限されているのが一般的です。
すでに売られている土地なら、チラシなどを見ると建ぺい率が記載されています。
販売されていない土地の場合も、市区町村の都市計画についての担当部署などに確認すれば、教えてもらえるでしょう。
土地の仲介業者も、購入希望者に用途地域を教えてくれます。
また、建ぺい率に関するポイントとして、緩和措置があります。
商業地域などで定められた防火地域に、耐火構造になっているなどの条件をクリアした耐火建築物を建てることで、用地地域で定められたパーセンテージに10％上乗せすることが可能です。
角地の敷地の場合も、要件を満たしていれば10％上乗せできます。
一方、注意したいケースとしては、たとえば母屋と離れなど、ひとつの土地のなかに複数の建物を持つときは、建築面積の合計が建ぺい率の上限を超えないように気を付けましょう。

土地の建ぺい率と一緒に考えたい「容積率」とは？計算方法も紹介

「容積率」とは？

容積率とは、「敷地面積に対する延床面積の割合」です。
延床面積の場合では、2階建てなら、1階と2階のすべての床面積を合計します。
3階以上の建物の場合も同様です。
その土地で、何階建ての家を建てられるかの基準にもなります。
容積率（％）を求める計算方法も簡単です。

延床面積÷敷地面積×100
たとえば、150平方メートルの土地に建つ2階建てで、1階部分が80平方メートルで、2階部分が40平方メートルのケースを計算方法にあてはめます。
すると、（80＋40）÷150×100という式になり、容積率80％と、簡単な計算方法を用いて算出することも可能です。
容積率にも制限が設けられている理由には、そのエリアに住む人口のコントロールがあります。
快適に住める家には、道路や下水道などのインフラ整備が欠かせません。
もしも、インフラが整っていない地域に、階数の高い家が多く建設されたら、人口が増えて、そのエリアは暮らしにくい地域となってしまうでしょう。
容積率は、建物の高さを制限することで人口をコントロールし、ひいては住みよい街の実現にも役立っています。
容積率も、都市計画法などに基づいて用途地域が指定されています。
用途地域との組み合わせにより、範囲は50％から1300％です。

容積率の注意点

都市計画により市町村で定められていますが、建物前面の道路幅も影響するので注意しましょう。
建物の前面にある道路の幅が12メートル未満の場合の容積率（％）の計算方法は、下記となります。

前面道路の幅×0.4×100
0.4を掛ける住居系用途地域の場合で、そのほかの用途地域では0.6を掛けます。
たとえば、住居系用途地域で建物の前面道路幅が4メートルであれば、160％と割り出せます。
もし、仮に都市計画により容積率300％と示されていても、前面道路の計算方法と比べて、値が小さいほうを採用する決まりとなっています。

容積率と建ぺい率は組み合わせが大切

容積率と建ぺい率をそれぞれ解説してきました。
しかし、いずれかのみしか守っていない場合、クリアとはなりません。
両方を組み合わせた条件によって、その土地にどのような家を建てられるかが決まります。
たとえば、100平方メートルの土地で、容積率も建ぺい率も100％であった場合、敷地いっぱいに延床面積100平方メートルの平屋の家を建てることもできます。
容積率は100％のまま、建ぺい率が50％になると、敷地の半分に、延床面積100平方メートルの2階建ての家となります。
さらに容積率が150％になると、敷地の半分のスペースに、延床面積150平方メートルの3階建てが建てられます。
このように、同じ広さの土地でも、建てられる家の階数や広さが変わります。
理想の住まいを実現するためにも、容積率と建ぺい率を理解して、土地を選ぶことが大切ですね。