注文住宅とは、注文してから建築する住宅のことを指します。
自分の好みに合わせて自由に設計ができるのが注文住宅の魅力で、理想のマイホームを実現することができます。
そんな注文住宅を建てるのには、当たり前ですが土地が必要です。
相続などですでに土地を持っている方を除き、多くの方が土地探しと施工会社探しを進めていくことになるでしょう。
そこで、悩んでしまうのが土地先行か、施工会社先行かというところです。
今回の記事では、注文住宅用土地の探し方とポイント、注意点などをご紹介いたします。
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注文住宅用土地を探す前に、いくつか決めておかなくてはならないことがあります。
しっかりと計画を立てておくことで、注文住宅用土地をスムーズに探すことができます。
＜ポイント①住みたいエリアを決める＞
マイホーム購入の第一歩は、住みたいエリアを決めるとこからスタートします。
注文住宅用土地を探すときにも、まずはエリアを決めるところから始めます。
住み慣れたエリアに限定するのか、通勤・通学しやすそうなエリアにするのか、はたまた全く新しいエリアに引っ越しをするのか、おおまかなエリアを絞っておきます。
希望条件がいくつかある場合には、優先順位を決めるのがポイントです。
100％理想の土地に出会うことは難しいかもしれませんが、優先順位を決めることで、ご自身・ご家族の理想の暮らしがよりはっきりと見えます。
エリアを絞ったら、自分の足で売地を探すのもいいかもしれません。
売却中の土地の場合、現地に「売地」と書かれていることも多いので、周辺環境をご自身の目で確認しながら探してみるのもいいでしょう。
もちろん、目黒区・港区・渋谷区など城南エリアの注文住宅用土地探しでしたら、弊社リードホームにお任せください。
＜ポイント②資金計画を立てる＞
マイホーム購入をする上で、資金計画はとても重要なものです。
注文住宅用土地を探す段階で予算などを決めておかないと、土地の購入費用が圧迫しすぎて、理想としていた住宅が建てられなくなるかもしれません。
注文住宅の場合、土地購入にかかる費用と住宅建築にかかる費用、そして諸経費が必要です。
この3つの費用の合算金額がマイホーム購入の予算となりますが、土地にどれくらいの費用を配分するのか予算を決めておくことで、施工会社選びも滞りなく進みます。
また、土地と住宅建築の予算の割合は、住むエリアやどんな住宅にしたいか、など希望条件の優先度によって変わってきます。
住宅金融支援機構の発表している「2019年度 フラット35利用者調査」によると、注文住宅融資利用者の全国平均は、土地取得費が1,382.5万円、建設費が2,874.3万円です。
おおよそ土地が3割、建築が7割の予算を割り振っているようです。
地価の高いエリアだとこの比率は変わってきますが、だいたいこのくらいを目安に資金計画を立てるといいでしょう。
住みたいと検討しているエリアの地価相場を把握しておくこともポイントです。
諸経費に関しては、不動産会社や金融機関で確認できます。
意外と忘れられがちな費用なので、しっかりと考慮して資金計画を立ててください。
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注文住宅用土地の探し方！「土地先行」か「施工会社先行」か
理想的なマイホームをつくりたいとき、多くの方が予算内でマイホームづくりができるか、理想を叶えてくれる施工会社が見つかるか、理想の間取りが実現できるのか、を考えます。
土地探しと施工会社探しを上手に進めることで、無駄な費用を抑えて、理想的な土地と施工会社を見つけることができるでしょう。
＜土地探しを先行するパターン＞
注文住宅用の土地探しから先行した場合、じっくりと土地を探して、住宅の間取りなども時間をかけて決められるのがメリットです。
しかし、理想の土地が見つかった後に、慌てて施工会社を探すケースがあります。
住宅ローンなどを組んで土地を購入するのであれば、マイホームが完成するまでの間、一般的には「つなぎ融資」を受けます。
つなぎ融資とは、マイホーム完成後住宅ローンが実行されるまでの一定期間は利息のみを支払い、引き渡し時に住宅ローンを使って清算するというものです。
住宅ローンと比較すると、金利は相場の2～4％程度高めに設定されていることが多いため、この融資期間を短くしたいと考えるのであれば、なるべく早く施工会社を探すことになります。
＜施工会社探しを先行するパターン＞
あらかじめ施工会社が決まっていれば、慌てることなくスムーズに着工できます。
注文住宅用土地を探す際にも、設計会社の担当者に土地を見てもらい、アドバイスを受けられるのが施工会社先行のメリットです。
検討している土地で理想の間取りが実現可能なのか相談できるため、失敗のリスクが低くなります。
また、住宅展示場に足を運んで施工会社を選ぶ方も多いです。
さまざまなハウスメーカーから「土地も一緒に探します」と声をかけられて、土地探しを依頼することもあるかと思いますが、紹介された土地を購入したいけど、施工は別の会社というのはNGです。
注文住宅用土地の探し方！注意点を確認しよう
注文住宅を建てるためには、「建築基準法」を理解する必要があります。
建築基準法に沿っていない土地を購入すると、マイホームを建てられないという自体になりかねません。
ここで注文住宅用土地を探すときの注意点を確認しましょう。
＜チェックポイント①用途地域＞
用途地域とは、計画的な市街地を形成するため、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことです。
この分類によって建物の種類や高さなどが制限されているので、地域ごとに住み心地や暮らしが異なってきます。
基本的に、工業専用地域以外であれば住宅を建てることが可能です。
第一種または第二種中高層住居専用地域は、高い建物の建築が許可されている地域なので、マイホーム近くに高層マンションなどが建設される予定がないか確認しておきます。
また、低層住居専用地域では高い建物が建設されることはありませんが、マイホームの高さに注意する必要があります。
＜チェックポイント②建ぺい率・容積率・高さ制限＞
建ぺい率とは、土地の面積に対して、上空から見て何%までの建物を建設ができるかという割合です。
容積率は、敷地に対する延べ床面積の割合になります。
高さ制限については、10m、12mといった高さの制限や道路斜線制限、日影規制などのルールもあります。
せっかく希望にあった土地を見つけても、この建ぺい率と容積率、高さ制限によっては理想の間取りが叶わないことがありますので、よく確認しましょう。
＜チェックポイント③接道義務＞
注文住宅用土地は、道路に接していないといけないと決められています。
それはどんな道路でもいいわけではなく、法的に認められた道路でなければいけません。
原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
また、敷地の形状によっては2.5m、3m以上の制限がある場合もあるため、注意しましょう。
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まとめ
自分好みに自由に設計ができるのが魅力の注文住宅。
間取りはもちろん大切ですが、同じくらい土地選びも重要です。
注文住宅用土地を探す前にはしっかりと計画を立てて、土地探し・施工会社探しは慎重に行いましょう。
また、土地によっては規制によって希望の建物が建設できないこともあるので、注意点を確認してください。
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