土地やマンションなどの不動産売却には、さまざまな書類が必要ですが、そのなかに権利証（登記済証）というものが含まれます。
不動産売却になじみのない方にとって、土地の権利証と言われてもピンとこないですし、「不動産を所有する予定がないから自分には関係ない」と思う方も多いでしょう。
しかし最近は、相続などで思いがけず不動産を所有するケースが増えてきているので、知識を身に着けておくことに越したことはありません。
そこで今回は土地、マンションをはじめとした不動産売却を検討している方に向けて、権利証を紛失した場合の売却手続きについて詳しく見ていきます。
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売却のご相談はこちらから紛失はNG？不動産売却に必要な権利証とは
不動産売却で必要とされる権利証は、売買や相続などにより土地や建物を取得し、所有権移転登記や所有権保存登記を済ませた人に対して交付される書面です。
登記済証とも呼ばれ、「この土地は自分のもの」という風に所有者が証明されるので、他人がその不動産を勝手に売ったり買ったりすることができなくなります。
不動産売却における権利書には「登記済権利証」と「登記識別情報」といった2つの種類があり、発行された年によって呼び方やタイプが異なります。
登記済権利証とは？
登記済権利証は旧不動産登記法で発行されたもので、所有権取得の登記完了後に手続きがおこなわれたタイプです。
登記済権利証はA4よりも小さな冊子のようなもので、決まったフォーマットはなく、担当した司法書士により作成されています。
不動産の概要や登記の内容、登記された日や受付番号が書かれていて、最後のページには法務局の赤い印鑑が押してあるのが特徴です。
登記済証は法務局から発行された効力を持つ書類なので、基本的に紛失してはいけません。
登記識別情報とは？
登記識別情報は12桁の英数字で組み合わさったパスワードが書かれた書類です。
登記済権利証にあった印鑑はなく、パスワードは折り込まれているので他人からは見えません。
登記済権利証から登記識別情報に変わってきているのは、2005年の法改正により、土地の登記情報がオンライン化されたことが理由の1つです。
どちらも紙ベースで発行されますが、登記済権利証はそれぞれのファイルにて、登記識別情報は電子ファイルで保管されています。
登記済証の呼び方も少しずつ登記識別情報にシフトしていきますが、改正前の不動産は登記済権利証を使って手続きをおこなうので、紛失しないようお気を付けください。
「取得した日によって異なる2つの種類がある」ということを覚えておきましょう。
では登記済証は実際にどのような場面で利用するのでしょうか？
不動産売却をおこなうとき
権利証を利用するのは、「土地やマンションなどの不動産売却をするとき」です。
不動産売却には印鑑証明書や戸籍謄本、住民票や固定資産税評価証明書などさまざまな書類が必要ですが、そのなかに登記済証も含まれます。
不動産の所有者を証明するためのものなので、1番最初に準備すべき書類といえるでしょう。
個人間の売買や、親族同士の売買にも権利証は必要です。
ただし権利証を準備するのは売り主のため、買い主の場合は一般的に権利証の準備は必要ありません。
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不動産売却で必要な権利証を紛失したらどうなる？
では権利証を失くしてしまった場合、不動産売却ではどのような問題が生じるのでしょうか？
再発行は不可能
登記済証を紛失した場合、法務局での再発行はおこなえません。
権利証は名義人や所有者が変わった場合は新しいものが発行されますが、所有者や名義人の変更がなく、自身の過失で紛失した場合には再発行は不可能となっております。
書類のなかには手数料を支払えば再発行できるものもありますが、登記済証はできません。
そのため手元に届いたら持ち歩いたりせず、自宅で保管しておくようにしましょう。
不動産に関する書類一式をまとめて保管しておくと、紛失のリスクも軽減されますよ。
悪用やトラブルに発展する恐れも
権利書の紛失は、権利の悪用をはじめとしたトラブルのもとになります。
登記済権利証だけでなく、印鑑証明書や実印を同時に紛失すると、所有権を勝手に移動され、大きなトラブルに発展するかもしれません。
登記識別情報に関しては、パスワードを盗まれたり悪用されたりなどされるおそれがあります。
パスワードは折り込みのシールを剥がさず、必要なときだけ剥がすのがおすすめです。
先述した通り、登記済証は法務局から発行された効力のあるものなので、紛失しないよう大切に保管してください。
登記識別情報への切り替えもできない
権利証が発行されるのは「不動産の所有者変更をおこなった1度のみ」と決まっているため、基本的には切り替えられませんのでご注意ください。
紛失しても所有権はなくらない！
「権利証は法的な効力を持っているから、紛失したら所有権もなくなるのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし万が一権利証を紛失してしまっても、土地やマンションの所有権は基本的になくなりません。
所有権はなくならず、不動産売却もおこなえるのでご安心ください。
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権利証を紛失した場合の不動産売却方法
権利証は不動産の持ち主を証明するものなので、不動産売却時には必ず必要ですが、紛失したままでも手続きをおこなうことが可能です。
ただし本人確認をおこなわないと売却はできないので注意しましょう。
権利証を紛失したまま不動産売却をおこなう場合の流れは以下の通りとなっています。
事前通知をして売却
本人確認のため、登記所が郵送にて問い合わせをすることを事前通知と言います。
登記所に権利証がない旨を伝えると、名義人の住所あてに事前通知が「本人限定受取郵便」で送られてきます。
届いた書類に必要事項と実印を押印して返送することで、本人確認ができる仕組みです。
ただしこの事前通知は、登記所が書類を発送した2週間以内に手続きをおこなわなくてはなりません。
到着してから2週間ではないので、ご注意ください。
海外に住んでいる場合の期限は発送から4週間です。
有資格者による本人確認
司法書士や弁護士など有資格者による本人確認方法です。
資格を持っている人に本人確認情報を登記所へ提出してもらうことで、本人確認をおこなえます。
ただし有資格者による本人確認の場合、報酬を支払わなくてはなりません。
誰に依頼するかによって金額は異なりますが、5万円から10万円ほどが一般的です。
なかには2万円程度で手続きをしてくれるところもあるようです。
有資格者による本人確認は、無料でおこなえる事前通知に比べてコストがかかるので、多くの方が事前通知を選択しています。
身内や知り合いに、資格を持っている人がいれば安く手続きしてくれるかもしれませんね。
このように権利証を紛失しても、上記の2通りの方法で登記名義人を証明すれば、不動産売却が可能です。
そのため万が一紛失してしまったら、慌てずに最寄りの登記所へ相談してみてください。
まとめ
この記事では土地、マンションをはじめとした不動産売却を控えている方に向け、権利証の概要や、「権利証がない状態での不動産売却」について詳しく見ていきました。
所有者を証明する登記済証は、登記が完了し発行された時点で紛失しないよう大切に保管しておくことが大切です。
なくしても本人確認ができれば不動産売却はおこなえるので、売却をする際は上記の流れを参考に手続きをすすめてくださいね。
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