不動産のローン返済は長期間にわたり、その間には予期せぬ事態によって、毎月の返済が苦しくなるケースもあります。
そんなときに、ローン残高が残っていても売却を検討できる手段が「任意売却」です。
今回は、任意売却について、競売とはどんな点が違うのか、メリットや注意点についても解説します。
任意売却とは？競売との違い
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合など、ローン残高があっても、借り入れをした金融機関から合意を得て、売却する方法です。
よく聞かれるのが、「競売ではないのでしょうか？」という質問です。
競売とは、裁判所を通じ、金融機関が担保の不動産を差し押さえ、強制的に売却することです。
強制的に売却した不動産の代金から、債権者は返済のお金を回収しようとします。
競売の仕組みとしては、裁判所が債務者である不動産の所有者の同意なしでも売却を承認し、オークションのような形で、もっとも高値をつけた人が購入者に決まります。
しかし、返済が困難になった背景や売却をしなければならないのは同じでも、競売とはさまざまな違いあります。
一般的には、競売よりも高く不動産を売却できる任意売却のほうが、ローン残高も少しでも少なくすることが可能です。
特徴や仕組みなどの「違い」について理解しておきましょう。
たとえば、任意売却では市場価格に近い価格を維持して売却ができ、分割返済も可能です。
引っ越しに関しても、債権者に交渉して、費用を30万円受領できたり、引っ越しの日を決めたりできます。
一方、競売では市場価格の7割程度の売却価格になりますが、売ったお金で一括返済を要求されます。
引っ越し費用も、裁判所からの明け渡し命令によって立退料がでることも少なく、引っ越し日も自由には選べません。
このほかに特徴や仕組みの違いがありますが、強制的におこなわれる競売とは違い、引っ越し後のことを想定しても任意売却を利用したほうがよいですね。
任意売却が利用される場合
実際に、検討される場合とはどんなケースなのか、ご紹介していきたいと思います。
まず、返済が困難になるケースとして、リストラなどにより失業した場合や、入院などで仕事ができない場合などが挙げられます。
予期せぬ事態により収入が減った場合でも、3カ月以上返済が滞ると、信用情報機関に登録され、7年ほど借り入れができなくなったり、競売にかけられたりする可能性が出てきます。
滞納が続く場合は放置をせず、任意売却を検討しながら、早めに不動産会社に相談することが重要です。
また、離婚時も、不動産の任意売却を利用するケースは少なくありません。
ローンの返済や名義の変更などでトラブルになることをさけて、清算するために選択されます。
ほかにも、「不動産の資産価値が大きく下がってしまった」場合、「多額のローン残高の返済が厳しい」場合にも利用は可能ですよ。
任意売却に関する流れ
売却までの流れをご紹介します。
不動産のローンの滞納が1カ月から3カ月の間は、金融機関から催告書や督促状が送られます。
3カ月から6カ月ほど過ぎると、不動産の所有者である債務者は「期限の利益を喪失した」とされます。
期限の利益とは、分割で返済する権利のことです。
その後、債権者である金融機関は連帯保証人、または保証会社に対しても、一括での返済が求められ、任意売却の手続きを勧められます。
放置をしておくと競売になってしまいますので、速やかに任意売却の手続きをとることをおすすめします。
売却完了までの流れとしては、まず、任意売却をおこなう不動産会社に相談します。
金融機関の理解を得るためにも、不動産会社に詳細を伝え、相談をして、作戦を練ることが大切です。
不動産の査定額に納得できたら、媒介契約を結びます。
販売価格については、金融機関とも相談をして決めます。
債権者からの合意も得られたら、購入者を探します。
内覧も通常の売却と同様、きれいに片づけて対応しましょう。
購入者が見つかったら、借り入れをしている金融機関に売買代金配分表と購入申し込み書を出して、許可を得て売却します。
売買契約を締結し、決済日に代金の精算と物件の引き渡しを行って完了です。
あわせて読みたい｜マンションの売却における注意点についてご紹介！
不動産の任意売却とは、ローン残高があっても売却できるという点以外にも、多数のメリットがあります。
売却価格とコスト面でのメリット
前述でも触れたように、競売とは違い、市場価格に近い価格での売却が可能です。
高く売れたなら、その分、残債額も減少します。
また、不動産の売却で発生する仲介手数料、税金などを競売では「自己資金で支払う」仕組みとなっていますが、売却額から差し引いた持ち出し金がない点が、競売とは大きく異なるメリットです。
家族への影響も少ない
任意売却では、一般的な不動産売却と同じ仕組みでの販売のため、友人や近隣住民などに知られず、経済事情についてのプライバシーを保てるのも競売とは違うメリットです。
競売ではインターネットや新聞、裁判所などで競売物件として公開されてしまう仕組みですが、任意売却ではその心配がありません。
また、引っ越し日なども購入者や債権者と協議できるため、子どもの学校や仕事への影響にも配慮しやすいでしょう。
分割返済が続けられる
売却代金で一括返済し、残債に自己資金を充てる通常の売却とは異なり、分割での返済が可能です。
しかも、毎月の返済額が2万円以内程度なので、債務者の負担が比較的軽いという点もメリットですね。
あわせて読みたい｜不動産を売却するときにリフォームやクリーニングは必要なの？
任意売却を実行する前の注意点
連帯保証人がいても任意売却をすることが可能ですが、その際には、連帯保証人の同意を得ることが必要です。
もしも、連帯保証人と連絡がつかない場合や、同意してもらえない場合には、任意売却の手続きに取り掛かれないのが注意点です。
連帯保証人は、滞納が発生したときに督促によって、債務者の経済事情も理解しています。
任意売却の後には、連帯保証人は残債の返済についても、債権者と話し合いをすることになります。
連帯保証人への謝罪や説明も丁寧におこない、できるかぎり迷惑のかからない流れや手続きが必要になりますね。
任意売却してもローンが残る場合
不動産は住宅ローンの担保にされますが、不動産売却とローンの契約は連動するわけではなく、たとえ不動産が思うような価格で売却できなくても、ローン残高は関係なく残る仕組みとなります。
そこを注意点として認識しつつ、不動産会社や金融機関と信頼関係を築きながら、進めることが大切です。
もしも、任意売却後でもローンの返済が厳しい場合は、自己破産による債務整理も検討することになるでしょう。
自己破産が認められれば残債はなくなりますが、クレジットカードの利用などが制限されることも注意点なので、慎重に検討する必要があります。
任意売却後の確定申告も忘れずに
不動産売却で発生した利益は譲渡所得になりますが、任意売却の場合も同様です。
そのため、確定申告は必要で、売った翌年の期間中（通常は2月16日から3月15日）におこなう必要があります。
確定申告時には、所得税や住民税を支払うことも注意点として覚えておいてくださいね。
おすすめ物件｜完成済み物件特集はコチラ！
任意売却とは、競売とはそれぞれどんな売却方法か、また売却完了までの流れやメリット、注意点などについてご紹介しました。
任意売却は、競売に比べると比較的メリットが多いことがわかりました。
検討する際には、有利な売却を実現するためにも、ノウハウがあり信頼できる不動産会社をパートナーにして相談することが大切ですね。
