今回はマンションの売却時における、注意点についてご紹介していきます。
売却前・契約期間中・売却決定後の3つの状況ごとに、ポイントを確認していきましょう。
失敗なくスムーズなマンション売却ができるよう、事前の準備が大切です。
まずはマンションの売却を実行する前段階での注意点をご紹介していきます。
現状把握と書類に関する注意点
マンションを売却する前に、所有しているマンションの状況について現状を把握する必要があります。
その際にはさまざまな書類が必要になるため、準備していきましょう。
必要な書類の1つ目は「権利証または登記識別情報通知書」です。
不動産を購入した際に、登記したことを証明する書面で、権利者であることを証明する書類になります。
2つ目にマンション購入時の「契約書やパンフレット」です。
マンション取得時の書類で、売却後に確定申告で必要になる書類もあります。
3つ目に「登記事項証明書(登記簿謄本)」です。
もし手元にない場合は、法務局で取得しましょう。
登記事項証明書は表題部と権利部という２つの区分に分かれており、不動産登記内容（権利部）においては、注意点があります。
まず記載されている所有者住所が、現在の住所と異なる場合は住所変更登記が必要です。
また相続したマンションの場合、所有者の名義が正しく変更されているかどうか確認しましょう。
もしも所有者の名義が被相続人名義のままの場合、買主への移転登記ができません。
その場合は所有者の名義を変更する、相続登記をしましょう。
またローンの残債がある場合は、抵当権が付いているため、買主に引き渡す前に抵当権を抹消する登記が必要です。
ほかにも必要な書類として、「間取り図と測量図」、「固定資産税納税通知書」、「建築確認済証、検査済証」、「地積測量図、境界確認書」、「実印、印鑑証明」、「身分証明書」などがあります。
売却費用の注意点
マンションの売却には各種費用がかかるため、把握しておきましょう。
主な内容としては、「仲介手数料」、「印紙代」、「登記費用」、「司法書士への報酬」、「測量費用」、「譲渡所得税」、「繰り上げ返済手数料」、「引っ越し費用」、「新居購入資金」となります。
これらの必要な費用は、一般的に売却額の5から7％と言われていますので、参考にしてみてください。
また売却価格の相場を、自分でも調べておくのも重要です。
「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用して、インターネットで検索できますよ。
売却後の税金について
購入してから5年以内の不動産の場合、売却時に発生した利益に対して課せられる税金が高くなります。
不動産の所有期間が5年以下なのか5年を超えているのかによって、2倍近く税金に差が生じるため、注意が必要です。
なお不動産の譲渡所得における所有期間とは、売却した年の1月1日時点を判断基準とします。
関連記事｜不動産を売却したら確定申告は必要？手続きの流れや必要書類は？
つづいて不動産会社との契約期間中の注意点について、ご紹介していきます。
価格に関する注意点
マンションの売り出し価格は適正価格よりも高いと売れ残る可能性があり、低いとご自身が損をしてしまう可能性があります。
査定額や自分で調べた相場をもとに、いくらで売れそうか、値下げするならどのくらいまで下げるかなどを検討しましょう。
また同じマンション内で同時期に、別の部屋が売り出されることもあります。
そうすると価格競争になりやすく、価格が安い物件から売れやすくなる場合もあるでしょう。
この場合価格以外の面でほかのマンションと差別化できるように、買主にアピールするのも大切です。
たとえば日当たりや階層、設備の整備歴など、買主が金額以外で魅力に感じるポイントを整理しておくとよいでしょう。
売れないことに焦ってしまい安易に売り出し価格を下げる決断は、注意が必要です。
まずは広告活動や物件状態などを改めてチェックし、値下げ前にやるべきことをすべてやってから検討するのがおすすめです。
数カ月待ち続けてもどうしても買主が見つからない場合は、買取を検討する方法もあります。
買取とは個人のお客さんに売るのではなく、弊社のような不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
金額に納得できればすぐに契約でき、早期に売却を終えられます。
仲介よりは売却額が下がりますが、売れ残って固定資産税だけかかってしまう状況から抜け出せるので、場合によっては検討してみることもおすすめですよ。
オープンハウス（内覧）に関する注意点
物件購入の検討者はオープンハウスに訪れます。
このとき内覧をした部屋の印象は購入判断に大きく影響するため、売主は準備が必要です。
基本的に空き家の状態でおこなわれることが多いですが、住んでいる状態でおこなう場合もあります。
見た目のきれいさが気になるポイントなので、とくに玄関やリビング、水回り、バルコニーなどは念入りに掃除をしておきましょう。
水回りの水垢や汚れなどは、悪い印象になってしまいます。
また部屋の明るさやにおいの対策も、一緒にしておくとよいでしょう。
売却に関連した記事｜不動産を売却するときにリフォームやクリーニングは必要なの？
最後に売却が決まった後の注意点について、ご紹介していきます。
売買契約時の注意点
買主との売買契約時には、売買契約書を取り交わします。
この書面は取引内容や、売主と買主の権利と義務に関しての内容が記載されているものです。
重要事項なため、売買契約を締結する際には内容をしっかりと確認し、理解しておくようにしましょう。
分からない点があるときにはそのままにせず、不動産会社に質問するなどして解決しておくのが大切です。
また注意点として買主のローン審査が否決になった場合には、「白紙解約」となる点があります。
これはそもそも契約がなかったことになり、売買契約前の状態に戻すということです。
仲介手数料などは戻ってきますが、手付け金は買主に返却するようになるので、注意しましょう。
また引き渡し後には「瑕疵担保責任」が生じます。
たとえば雨漏りなど隠れた瑕疵が見つかると、売主はその責任を負うことになりますので注意が必要です。
マンションの管理組合の注意点
引き渡しが住んだら、マンション管理組合に組合員としての資格が消失したことを報告する必要があります。
報告を忘れると、売却後にも管理費などのお金が引き落とされてしまうので、注意が必要です。
万が一、管理費などの滞納がある場合には、すべて自分で清算しておく必要もあります。
確定申告の注意点
マンションを売却して売却益が出た場合は、確定申告が必要になりますので注意しましょう。
売却益は給与所得以外の所得となるので、会社員の方の場合も確定申告で別途申告と納税が必要になります。
確定申告をしないと税務署から問い合わせや調査が入り、延滞税という罰則があるため、忘れずにおこなうようにしましょう。
また節税対策として、「3,000万円特別控除」を利用できる場合もありますので、条件に合うかぜひ確認してみましょう。
反対にマンションの売却で売却損が出た場合は、確定申告で支払い済みの所得税の還付が受けられます。
また損失額が単年の課税所得額を上回っている場合には、その後数年にわたって譲渡損失を繰り越すこともできるので、メリットとなる場合もあるでしょう。
どちらにしても確定申告が必要になる点で、注意が必要です。
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マンション売却における注意点をご紹介しました。
売却前と売却中、また売却後でそれぞれ注意点がありますので、ぜひ気を付けてすすめていきたいですね。
後悔のない売却のためにもぜひ参考にしてみてください。
