不動産を売却した後、確定申告が必要な場合と不要な場合があるのをご存じですか？
納税に関わる確定申告については、これから不動産を売却しようと考えているなら、ぜひ知っておきたい重要なポイントです。
そこで今回は不動産を所有している方に向け、不動産を売却した後の確定申告の必要性、さらに確定申告までの流れや用意するべき書類についてご紹介。
今後の不動産売却に備える基礎知識として、役立つ情報を分かりやすくまとめて解説します。
そもそも確定申告とは、給与所得を含むその年の総所得を確定するために行うものです。
通常の所得が給与所得のみの方は勤め先で申告を行っているため、個人で確定申告をする必要はありません。
ただし給与所得以外の所得があった場合は、給与所得とともに個人で確定申告をする必要があります。
不動産を売却して所得を得た場合は「譲渡所得」となり、確定申告の対象となりますが、その場合でも確定申告が必要なケースと不要なケースがあるので注意が必要。
所有する不動産を売却したら、まずは確定申告が必要かどうか確認しましょう。
確定申告が必要なケース
まず確定申告が必要になるケースは以下の2つです。
●譲渡益が出た場合
●税金の特例を利用する場合
非常にシンプルで分かりやすいのではないでしょうか。
これらに当てはまる場合は、確定申告の手続きに移ってください。
ただし以下のような確定申告が不要なケースに当てはまる場合は、注意が必要です。
確定申告が不要なケース
確定申告が不要になるのは、以下のようなケースです。
譲渡損失があり、なおかつ税金の特例を利用しない場合
上記の確定申告が必要なケースでポイントとなる「譲渡益」とは、譲渡所得がプラスになること。
逆に、確定申告が不要なケースでポイントとなる「譲渡損失」とは、譲渡所得がマイナスになることです。
自身の不動産売却で譲渡益または譲渡損失があるかないかは、以下の計算式で譲渡所得を求めることで算出できます。
譲渡所得＝譲渡価額-取得費-譲渡費用
譲渡価額とは、売却代金に固定資産税などの精算金を加算した金額です。
また取得費とは、不動産を購入したときの購入額（土地の場合）または購入額から減価償却費を差し引いた金額（建物の場合）。
譲渡費用とは、不動産会社に支払った仲介手数料や印紙代など、売却するために使った費用のことを指しています。
上記の数式で譲渡所得を算出し、譲渡益がある場合は確定申告をする必要があるということ。
逆に譲渡損失があって、税金の特例を利用しないなら確定申告をする必要はないということになります。
利用できる税金の特例
税金の特例としてはマイホームを売って譲渡益がある場合、以下のようなものを利用できます。
マイホームを売って譲渡益があった場合①：3,000万円の特別控除の特例
課税譲渡所得金額を計算するうえで、最高3,000万円が控除されます。
マイホームを売って譲渡益があった場合②：軽減税率の特例
売った年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合、①の特例を適用した後、課税長期譲渡所得金額に対して軽減税率が適用されます。
マイホームを売って譲渡益があった場合③：買い換え（交換）の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間にマイホームの買い換え（交換）をしたとき、一定の要件に該当すれば譲渡益の課税を繰り延べることができます。
ただし買い換えの特例は、①②の特例とは選択適用となります。
またマイホームを売って譲渡損失がある場合も、以下のような特例が適用されます。
マイホームを売って譲渡損失があった場合①新たにマイホームを買い換える場合の特例
一定の要件に該当する場合、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除をすることができます。
マイホームを売って譲渡損失があった場合②新たにマイホームを買い換えない場合の特例
こちらも、一定の要件に該当する場合、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除をすることができます。
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では実際に、確定申告をする場合の手続きの流れを見てみましょう。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。
確定申告の手順を以下にまとめているので、全体の流れをおおまかにでも把握しておくとよいでしょう。
確定申告の手順①必要な書類を揃える
確定申告をおこなう場合、まずは申請に必要な書類を揃えておく必要があります。
必要な書類の詳細は、次項で詳しく説明します。
必要書類が揃えられたら、次は譲渡所得税額を計算します。
確定申告の手順②譲渡所得税額を計算する
譲渡所得税額は「譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）」で求められます。
課税譲渡所得は、不動産を売却した価格から購入したときの価格と購入時にかかった諸経費、さらに売却時にかかった諸経費を差し引いた金額となります。
万が一購入価格や購入時の諸経費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることも可能です。
また税率には2種類あり、不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は所得税15％・住民税5％、5年以下の「短期譲渡所得」場合は所得税30％・住民税9％で計算します。
確定申告の手順③確定申告書などの書類を記入する
上記で算出した金額など、必要事項を確定申告書に記入します。
税務署で入手した書類に手書きで記入しても、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」で直接入力してもOKです。
確定申告の手順④税務署へ確定申告書を提出する
必要書類を揃えて、税務署に確定申告書を提出します。
書類提出は郵送または持参するほか、国税電子申告・納税システム（e-Tax）で提出することもできます。
確定申告の手順⑤納税または還付を受ける
確定申告で確定した税金を納付、または還付金を受け取ることで手続きは終了です。
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ここでは、譲渡益が出た場合や税金の特例を受ける場合に必要な確定申告のための書類をまとめておきましょう。
以下の①②③については税務署で入手できますし、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用する場合はパソコンの画面上で直接記入して用意することもできます。
必要書類①確定申告書B様式
不動産所得や事業所得があるとき、所得の種類にかかわらず利用できる書類です。
必要書類②分離課税用の申告書
給与所得などの課税と、不動産の譲渡などの分離課税を申告するための書類です。
必要書類③譲渡所得の内訳書
売却した不動産の所在地や面積、売却金額などを記入するための書類です。
必要書類④購入時・売却時の不動産売買契約書
不動産を購入したときの不動産売買契約書、不動産を売却したときの不動産売買契約それぞれのコピーを用意します。
必要書類⑤登記事項証明書
売却した不動産の登記事項証明書は、不動産を管轄する法務局で申請することで入手できます。
仲介手数料などの領収書
不動産を購入・売却したときに仲介する不動産会社に支払った仲介手数料の領収書、固定資産税の精算書、登記費用など、不動産売却のために支払った費用の領収書も用意しておくと安心です。
直接提出する必要のある書類ではありませんが、あると確定申告が便利になるでしょう。
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不動産売却後に行う確定申告の必要性と手続きの流れ、書類についてはお分かりいただけましたか？
不動産を売却したときは、特別な場合を除いて確定申告が必要と思っておいて間違いありません。
たとえ譲渡益が出なくても、税金の特例によって納税額が減らせたり繰り越せたりする場合もあるので要チェック！
納税の義務をまっとうするためにはもちろん節税をする意味でも、不動産売却後の確定申告はとても重要なのですね。
