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家を建てる時に確認!土地の地域区分の一種「用途地域」の種類とは?

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家を建てる時に確認!土地の地域区分の一種「用途地域」の種類とは?

家を建てる時に確認!土地の地域区分の一種「用途地域」の種類とは?



マイホームを建てるための土地購入を検討する際、知っておくと有利になる土地の地域区分のひとつである「用途地域」の各種類についてご紹介していきます。

 

また、建築基準法の改正と規制緩和などについてもまとめています。

 

土地購入前の参考にしていただけると幸いです。


【土地にはいろいろな種類の地域区分が設定されている!用途地域とは何?】


用途地域の種類は主に住居系・商業系・工業系・



「用途地域」とは、土地の地域区分の一つでありこれらにはいくつかの種類があります。

 

これは行政によって指定されるもので、決められた用途でのみ使って良いとされた土地・地域区分のことです。

 

この用途地域があることによって、街の景観や暮らしやすさが守られています。

 

地域ごとの使用目的に合うよう決められている用途地域の種類は全部で13種類あり、土地利用の効率化が図られています。

 

市町村に指定された用途地域の種類は主に3つに分けられ、「住居系」「商業系」「工業系」です。


<住居系の地域区分は細かい分類が8種類>



①第一種低層住居地域

 

これは小規模住宅や学校、診療所などが建設できる地域区分です。

 

高さに制限があり、最大で12m以下なので3階建てぐらいの建物の高さ以下になります。

 

②第二種中高層住居地域

 

第一種低層住宅専用地域と同じ建物と、さらにコンビニなどの小規模な飲食店などが建てられる地域です。

 

規模は150㎡までのものとなっています。

 

③第一種中高層住居地域

 

これは住居以外に、病院や大学、中規模の店舗などが建設可能である用途地域となっており高さに制限はありません。

 

建物の床面積の合計に対する制限があり、中高層マンションなどが立ち並ぶことが多い地域区分となっています。

 

④第二種中高層住居地域

 

第一種中高層住居地域の内容に加え、中規模のオフィスビルや1,500㎡までの店舗なども建てられる地域です。

 

⑤第一種住居地域

 

これは住宅以外に、病院や大学、飲食店、オフィスビルにホテルなどが建設可能な用途地域で、高さに制限もありません。

 

建物の床面積の合計に対する制限が、第一種中高層住居専用地域よりも緩いため、高くて大きなマンションも建てられます。

 

⑥第二種住居地域

 

第一種住居地域の用途に、さらにパチンコ店やカラオケ店、映画館なども建てられる地域区分です。

 

⑦準住居地域

 

これは第一種住居地域と第二種住居地域の用途に加えて、小規模な工場や自動車修理工場なども建てて良い地域です。

 

住居との調和も図っている地域となります。

 

⑧田園住居地域

 

農地や農業関連施設などと調和した、低層住宅の良好な住環境を保護するための地域となります。

 

低層住居専用地域に建設できるものと、農業用施設などです。


<商業系の土地種類である地域区分は2つ>



⑨近隣商業地域

 

これは住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外で、さまざまな用途の建物が建てられる地域です。

 

しかし、ナイトクラブや風俗営業店などの建設はNGです。

 

基本的に近隣住民への日用品を供給し、商業の利便性を増進させる地域区分となっています。

 

⑩商業地域

 

こちらは近隣商業地域と異なり、ナイトクラブや風俗営業店の建設も建てられます。

 

最後に「工場系」の土地の種類である地域区分が3つです。

 

⑪準工業地域

 

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗営業店以外、さまざまな建物が建てられる地域です。

 

⑫工業地域

 

どのような工場も建てられる地域区分です。

 

反対に学校や病院、ホテルや映画館などの建設は認められていませんが、住居や店舗の建設は可能となっています。

 

⑬工業専用地域

 

工業の利便を増進する地域区分です。

 

どのような工場も建設できますが、住宅や学校、病院、ホテル、映画館などの建設はできません。

 

このように土地の種類がさまざまあることがわかりました。


<一戸建てを建てるのに向いている用途地域はどれ?>



一戸建てに向いている土地の種類、用途地域を見ていきましょう。

 

まず景観を損なわず、閑静な住環境を求める場合には、建物の高さにも制限がある「①第一種低層住居地域」が向いているのではないでしょうか。

 

また、閑静な住宅街と利便性を求める場合には、コンビニなども建てられる「②第二種低層住居専用地域」も良いかもしれません。

 

また、「⑪準工業地域」も工場の騒がしさが気にならなければ、学校などの教育施設も建てられる地域となるためファミリーにおすすめです。

 

地域内の工場に勤めている人にも良いでしょう。

 

土地の種類を調べてから物件の建築をしていけるとよさそうです。


【土地にはいろいろな種類の地域区分が設定されている!防火地域・準防火地域とは何?】


市街地における火災の危機を防除するため定める地域



土地の種類の一つである、これらの地域に一戸建てを建てる場合には、家の構造や材料に一定の条件が付けられます。

 

具体的にどのような制限があるのかについても見ていきましょう。

 

まずこれは、都市計画法において、「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるものです。

 

火災を防除するため、駅前や建物の密集地、幹線道路沿いの土地などが指定されることが多くなっています。

 

火事の延焼を防ぐためや、消防車などの緊急車両の通行を妨げないようにするのが目的です。


<それぞれの建築制限の種類とは>



それぞれの建築制限では、まず防火地域の建築制限が、延床面積100㎡以下12階の建物の場合、耐火建築物・準耐火建築物であること、3階以上の建物と延床面積100㎡超の場合は、耐火建築物であることとなっています。

 

準防火地域の制限は、500㎡以下で12階の建物の場合、木造建築は外壁や軒裏、開口部などに一定の防火借置が必要で、3階以上の建物では耐火建築物・準耐火建築物・一定の技術基準に適合している必要があります。

 

また500㎡超1,500㎡以下で3階までの建物の場合は、耐火建築物・準耐火建築物でないといけません。

 

4階以上の建物や1,500㎡超の場合には耐火建築物となります。


【土地の地域区分を示す種類の一つ 準防火地域の規制緩和とは】


準防火地域の建ぺい率も規制緩和することが認められた



これまで建築基準法では、防火地域内の建築物に対して建ぺい率を10%緩和することを認めていましたが、20196月からは準防火地域の建ぺい率も10%規制緩和することが認められました。

 

これは危険な密集市街地が、防火地域に約1割、準防火地域に約8割存在した、201612月にあった新潟県糸魚川市の大規模火災があります。

 

準防火地域建替えが進まず、現行基準(防火構造以上)を満たしていない建築物が多く存在していたことが大規模火災の背景にあります。

 

また現行基準に適合していれば、被害は局所的との研究結果もあるそうです。

 

さらに防火性能を高めた建築物であれば、少し棟数が増えた場合にも延焼しづらいので、都市部の敷地を効率よく活用できるという狙いがこの規制緩和にはありそうです。


<規制緩和が適用される建築物の条件について紹介>



現状では密集市街地等において、延焼防止性能の高い建築物への建替え等を促進していましたが、改正概要では一つ目に防火・準防火地域における延焼防止性能の高い建築物の建蔽率の規制緩和があります。

 

これは「防火地域内の耐火建築物は、建蔽率を1/10緩和」であったものが、「現行に加え、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物の建蔽率を1/10緩和」となるものです。

 

また二つ目に、防火・準防火地域における延焼防止性能の高い建築物の技術的基準を新たに整備となっています。

 

現行では「すべての壁・柱等に対し、一律に耐火性能を要求」だったのが、延焼防止性能を総合的に評価し「外壁や窓の防火性能を高めることにより、内部の柱等に木材を利用できる設計が可能」と規制緩和になりました。

 

規制緩和は、2019年(令和元年)625日施行となっています。


【まとめ】



今回は土地の地域区分やその種類や規制緩和についてまとめました。

 

購入したい土地がある地域の地域区分について、調べつつ検討ができるとよさそうです。

 

理想の暮らしを手に入れるために、ぜひ確認してみてはいかがでしょうか。


リードホームにご相談ください。


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