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宅地と分譲地の違いは?広さに関わる「建ぺい率」や「容積率」など

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宅地と分譲地の違いは?広さに関わる「建ぺい率」や「容積率」など

宅地と分譲地の違いは?広さに関わる「建ぺい率」や「容積率」など



最適な家を建てるための第一歩は、最適な土地選びです。

 

とはいえ、一口に土地と言っても「宅地」や「分譲地」に分けられるため、違いがわからない人も少なくありません。

 

さらに北側斜線などの要素もあるため、この機会に意味を理解し、土地選びを有利に進めましょう。

 

この記事では東京都世田谷区・目黒区・渋谷区・港区で家を建てるための土地購入を検討しているファミリー向けに、宅地と分譲地の違いやそれぞれのメリットおよびデメリットなどを紹介します。


【宅地と分譲地って何が違うの?それぞれの意味は?】


宅地と分譲地



土地を選ぶ際の最も基本的な選択肢となるのが、「宅地」および「分譲地」です。

 

どちらも家を建てられる土地そのものを意味しますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。

 

ここでは宅地と分譲地について、違いやメリットおよびデメリットを紹介します。


<宅地と分譲地の違いをメリットやデメリット以前の点から確認>



「宅地」とは土地の登記記録に記載される地目の一種で、家を建てられる土地を表します。

 

23種類ある地目の中でも田や山林などと同じく主要5種類に分類される、もっとも基本的な地目です。

 

「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」と定義され、店舗や工場を建てる際にも使われます。

 

「分譲地」も宅地の一種ですが、不動産会社などによって区画整理され、住宅用に販売されている土地である点が違います。

 

宅地のくくりの中に分譲地も含まれているのです。

 

分譲地は1か所の広い土地を複数の区画に分けて販売している点や住宅用に特化している点で、宅地の中でも分譲地として違う名前をつけられています。

 

一方、宅地は単独地とも呼ばれ、単に住宅も建てられる土地としての意味合いが強いです。


<宅地と分譲地の違いから見たメリットとデメリット>



宅地の最大のメリットは、建築業者を自由に選べる点です。

 

分譲地は建築条件付き土地と呼ばれる場面も多く、不動産会社が建築業者をすでに決めた状態で販売されるケースが多くなっています。

 

そのため、自分好みのこだわりのマイホームを建てたい場合におすすめです。

 

しかし、土地との境目に段差がある際に崩壊を防いでくれる擁壁や、そもそも別の敷地との境界さえもない場合があります。良くも悪くも土地だけなので、必要な整備がない場合は自費で用意しなければならない点はデメリットの1つです。

 

一方、分譲地は不動産会社によって、それら必要な設備も最初から用意されています。

 

宅地との大きな違いとして挙げられるのは、1から新しい住宅地ができる点です。

 

同じような家族構成の世帯が集まるため、子どもにとっては年齢が近い友達を作りやすいメリットがあります。

 

その分、建てる家が似通ったり、建築ラッシュの工事音が響いたりするデメリットも考えられます。

 

単独地である宅地は1世帯でそのエリアに移り住む参入ハードルの高さこそありますが、分譲地と違い風景や周辺環境が落ち着いていたり、近所と早く交流できたりする点がメリットです。


【宅地と分譲地の違いに関わらず確認するポイント① 建ぺい率・容積率】


土地に実際に建てられる住宅の大きさ



宅地や分譲地の違いに関わらず、土地を購入する前には確認するべき大事なポイントがあります。

 

その1つが、その土地に実際に建てられる住宅の大きさです。

 

エリアの都市計画によって、同じ敷地面積でも住宅の大きさを左右する「建ぺい率」および「容積率」は違います。


<宅地と分譲地の違いに関わらず確認したい健ぺい率と容積率>



「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

 

例えば、50%までの地域にある100㎡の土地の場合、住宅を建築できる面積は1つの階につき50㎡までです。

 

値を求める際はその住宅のうち、一番広い階の面積で考えます。

 

建物を真上から見たときの面積と考えるとわかりやすくなります。

 

土地をすみずみまで使った住宅が隙間なく密集しているエリアは、防災や風通しの観点で望ましくありません。

 

土地に対して、ゆとりのある住宅に誘導するための仕組みとなっています。

 

一方、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。

 

例えば、80%までの地域にある100㎡の土地の場合、すべての階の面積を合わせて80㎡までの住宅が建てられます。

 

1階が50㎡で2階が30㎡、もしくは1階と2階どちらも40㎡の住宅などが考えられます。

 

この規制は建物のスケールを小さくし、ちょうどいい人口の住みやすい地域を守るためのものです。

 

そのため、広い住宅を建てたい場合、その分広い土地を入手する必要があります。


<健ぺい率や容積率によって家の面積が異なる>



一般的な一戸建て向けの土地の場合、建ぺい率は3080%、容積率は50200%程度です。

 

この2つの組み合わせによって、建てられる住宅の範囲は大きく違います。

 

例えば建ぺい率50%、容積率100%の場合、一般的な住宅であれば2階建てまでが限度です。

 

それぞれさらに小さくなる場合、土地自体にある程度の広さがなければ、イメージできる住宅はさらに限られます。

 

3階建て住宅の場合は、150%以上の容積を見積もるのが望ましいでしょう。

 

地域や土地の特徴によっては、建ぺい率の緩和措置を取れる場合もあります。

 

容積率も前面の道路幅が関係するので、うまく利用すればより広い住宅が建てられます。


【宅地と分譲地の違いに関わらず確認するポイント② 北側斜線の制限】


北川斜線の意味とその制限



宅地・分譲地の違いに関わらず、土地を購入する前に確認するべき大事なポイントはもう1つあります。

 

それが、日当たりに関わる「北側斜線」です。

 

ここでは、北側斜線の意味とその制限について紹介します。


<宅地と分譲地の違いに関わらず確認したい北側斜線>



北側斜線とは、北側隣地の日当たりに配慮するため、建物の高さに規制をかける制度です。

 

北側隣地との境界線上に一定の高さを取り、そこから割り出した一定の勾配間は建物によって日差しを遮らないよう、角度をつけて住宅を建てます。

 

北側斜線制限がある地域ではこのようにして、北側隣地にも日光が当たるよう配慮しなければなりません。

 

特に世田谷区の一部などでは厳格な配慮が求められています。

 

屋根に角度がついた一戸建てや階段状のマンションなどがあるのは、北側斜線制限が理由です。

 

北側斜線は真北方向にある境界線を基準に考えます。

 

真北は通常の方位磁石による磁北とは違い、磁北よりややずれた位置にあります。

 

実際の太陽の位置に合わせて、きちんと真北方向で算出しなければなりません。

 

また、土地の北側が水路や高低差のある土地になっている場合、緩和措置を受けられる場合もあります。

 

このように複雑な考え方であるため、用語を押さえておけば実際の計算は専門家に任せてしまって構いません。


<宅地と分譲地の違いに関わらず使える北側斜線の割り出し方>



では、ここで北側斜線の割り出し方を見てみましょう。

 

真北にある北側隣地との境界線上に取る一定の高さは、5または10mです。

 

そこをスタート地点として、縦横が1.251の比率となる三角形を考えます。

 

その三角形の斜線が北側斜線です。

 

住宅を建てる際は、北側斜線の外側に飛び出ないよう配慮して設計および建築を行います。

 

真北方向に道路がある場合は、道路の反対側の境界線が基準です。

 

考え方や角度は同じですが、境界線の位置が遠いので、より高くまで住宅を建てられます。

 

一方、道路斜線として、地上から斜線が始まる場合もあります。

 

どちらも考えられる場合は、より厳しい方に合わせてください。

 

このように、規制される高さは境界線の位置によって決まります。

 

建物を奥に配置して高さを取るのか、建物の配置はそのままに角度をつけて対応するのか、土地の広さによっては選択の違いで住宅の面積も変わるケースがあります。


【まとめ】



住宅のための土地選びの際は、宅地と分譲地の違いが目的別の向き不向きまで左右します。

 

こだわったマイホームを建てたい場合は「宅地」を、条件決定を任せて新しい住宅地での生活を始めたい場合は「分譲地」を選ぶとよいでしょう。

 

また、土地は面積をすべて使えるわけではなく、周辺の環境への配慮の観点からある程度制限されています。

 

土地そのものが広ければ、制限下でも広い住宅を建てられます。



リードホームにご相談ください。


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