マイホーム購入時に援助を受けると贈与税がかかる？非課税の要件とは

東京都世田谷区でマイホーム購入を検討しているファミリー向けに、贈与税についてご紹介していきます。

特に親などから援助を受け、マイホーム購入を考えている人にとっては必要な情報になりますので、参考にしていただけると幸いです。

マイホーム購入用の資金で親から援助を受けると、そのお金に対して贈与税がかかることについて紹介していきます。

贈与税は、贈与により財産を受け取った人にかかるものです。

マイホーム購入などの不動産購入の資金を贈与されたとき以外にも、土地や建物などの不動産や車などの資産を無償で譲り受けた場合に、贈与税が課税されます。

贈与税が課税される人は、毎年1月1日～12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対し、贈与税の申告と納税を、翌年の2月1日～3月15日の期間に行うようになります。

また、贈与税の課税方法には、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つがあります。

暦年課税制度は誰から贈与を受けてもよく、毎年のすべての贈与の合計額の内、110万円まで基礎控除があるものです。

相続時精算課税制度は贈与者が贈与した年の1月1日において60歳以上の父母・祖父母に限られており、さらに受け取る者は、贈与した年の1月1日において20歳以上の子や孫で、贈与者の相続人に限定されます。

特別控除は2,500万円と高額ですが、贈与をうけた財産は相続発生時に相続財産として計算されるので、相続税額が計算されます。

特別控除額の範囲内の贈与の場合も、相続税がかかる可能性があるということです。

さらに一度、相続時精算課税制度を利用した場合は、暦年課税の制度は利用できなくなってしまいますので注意しましょう。

現金や不動産などの贈与以外にも、税務上贈与となる行為が他にもあります。

例えば、お金の受け渡しが無く財産の名義を変更した時です。

また親族の名を借りて、財産を取得した時もそれにあたります。

さらに借金を免除してもらったときや常識的でない返済条件で親族などから借金した時や時価よりも著しく安い価格で財産を買い受けたときにも該当します。

一定額までは非課税措置を受けられる

マイホーム購入のための資金援助を受けると、そのお金に対して贈与税がかかるのですが、一定額までは非課税措置を受けられます。

まず、1年間にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば、贈与税はかかりません。

また住宅の購入や新築、増改築をするために資金を親や祖父母からもらう場合には住宅取得資金贈与の非課税という制度が利用できます。

これにより消費税8％の物件の場合、最大1,200万円の贈与まで、消費税10％の場合は最大3,000万円の贈与まで、贈与税が非課税になります。

2つの控除は併用できますので、例えば消費税10％の購入契約などを結ぶ場合、最大3,000万円には110万円の基礎控除額を足した3,110万円の贈与まで贈与税が0円になります。

消費税率や契約時期によって住宅資金贈与の非課税枠は異なります。

こちらの措置は年によって額が変化しています。

2019年10月には消費税が10％に上昇したことで、最大3,000万円も枠が設定されています。

それまでの住宅取得資金の贈与の特例額は、贈与税の暦年課税の基礎控除額分を5年分先取りする方式だったので、110万円×5年間分の550万円のみでした。

基礎控除額が60万円の時代もあり、その場合60万円×5年分の300万円の枠です。

それらに比べると、大きな優遇措置となりますね。

贈与をうけるひとの要件

マイホーム購入にかかわる贈与税の非課税措置を受けるための要件をご紹介していきます。

まず、贈与を受ける人の要件は、以下の要件を満たすことが必要です。

①贈与時に日本国内に住所を有していること。（注）贈与時に日本国内に住所を有しない者であっても、次のａ及びｂに該当する場合は対象

ａ贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有しており、かつ、受贈者又は贈与者のいずれかがその贈与前５年以内に日本国内に住所を有していたこと。

ｂ贈与を受けた時に受贈者が日本国籍を有していないが、贈与者がその贈与の時に日本国内に住所を有していたこと。

②贈与時に贈与者の直系卑属であること

③贈与年の1月1日において、20歳以上であること

④贈与年の合計所得金額が2,000万円以下であること

⑤贈与年の翌年３月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をすること

⑥贈与年の翌年３月15日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

これらが要件となっています。

マイホームとなる住宅にも要件がありますので見ていきましょう。

新築のマイホームを購入する場合は、

①新築又は取得した住宅の登記簿上の床面積（区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること

②取得した住宅が次のいずれかに該当すること

1)建築後使用されたことのないもの

2)建築後使用されたことのあるもので、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの

3)建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、耐震基準適合証明書（家屋の取得の日前２年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限る）、建設住宅性能評価書の写し（家屋の取得の日前２年以内に評価されたもので、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級１、等級２又は等級３であるものに限る）、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書（家屋の取得の日前２年以内に締結されたものに限る）のいずれかにより証明されたもの

増改築などをする場合は、

①増改築等後の住宅の登記上の床面積（区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること

② 増改築等の工事が、自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事（※１）に該当することにつき「増改築等工事証明書」（※２）により証明されたものであること（当該工事が下記アの工事の場合、「確認済証」の写し又は「検査済証」の写しでも可）。

③ 増改築等の工事に要した費用の額が100万円以上であること

※１一定の工事とは、以下のア～クのいずれかの工事をいいます（下記クの工事は、非課税枠の500万円加算の対象）。

ア増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替

イマンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替

ウ家屋の一室（居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれか）の床又は壁の全部についての修繕又は模様替

エ一定の耐震改修工事

オ一定のバリアフリー改修工事

カ一定の省エネ改修工事

キ給排水管・雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替（リフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限る）