マイホームの購入を検討しているものの、「転職活動と住宅ローンの申し込みは、どちらを優先すべきなのだろうか」とお悩みではありませんか。
住宅ローンの審査では勤続年数や収入の安定性が重視されるため、転職前後のどちらで申し込むかによって通過率や手続きの負担が大きく変わってしまいます。
本記事では、転職が審査に与える影響や申し込みに有利なタイミングの比較にくわえ、ローン返済中に転職した際の手続きや注意点について解説します。
キャリアアップを図りつつ、理想のマイホーム購入もスムーズに実現させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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住宅ローン審査において転職が与える影響
マイホーム購入時の審査には主に、勤続年数や雇用形態などの確認があります。
まずは、転職が住宅ローン審査にどのような影響をもたらすのかについて解説していきます。
金融機関が重視する項目
金融機関は住宅ローン審査で、長く返済を続けられるか判断するため、勤続年数や雇用形態、年収の安定性を確認します。
勤続年数の基準は金融機関や商品ごとに異なり、1年以上を求めるものもあれば、年数を問わず申し込める商品もあるでしょう。
ただし、条件を満たしても希望額を借りられるとは限らず、転職後の収入実績や見込みを示すことが大切です。
たとえば、正社員から契約社員や個人事業主になる場合は、収入が継続する根拠を求められることがあります。
また、年収が下がれば返済負担率が上がり、増えた場合も給与実績が少なければ、その増加分が十分に反映されない場合があるのです。
転職直後の審査の難点
転職直後は、勤続年数にくわえて試用期間の扱いや、新しい勤務先での収入証明が確認されます。
試用期間は3か月～6か月程度の例があり、その間は申し込みを受け付けず、本採用後の手続きを求める金融機関もあるでしょう。
また、前職の源泉徴収票では転職先の年収を示せず、給与明細などで収入見込みを確認する場合があります。
仮に返済負担率の上限が30%なら、年収500万円で年間返済額150万円が目安となり、審査上の年収が400万円なら120万円です。
一方、同じ職種や資格を生かす転職では、職歴の一貫性が評価され、勤続期間が短くても審査を進められる可能性があります。
プラス評価になるケース
同業種でのキャリアアップや資格を生かした転職は、仕事の連続性や年収増が評価される場合があります。
また、会社の合併や出向先への転籍では、勤務先が変わっても仕事の実態が続いていると判断されることもあるでしょう。
ただし、転職理由だけで結果が決まるわけではないため、新たな基本給や手当を示す雇用契約書を揃えることが大切です。
さらに、在籍証明書や給与見込証明書があれば、新しい職場での雇用状況と収入の裏付けを示すことができます。
前職で培った経験や転職の目的は、必要に応じて職務経歴書などで説明し、今後の返済能力を判断してもらう材料にすると良いでしょう。
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転職前後の住宅ローン申し込みを比較する
前章では転職による審査への影響について述べましたが、実際に手続きを進めるタイミングも迷いますよね。
ここでは、住宅ローンの申し込みは転職の前後どちらでおこなうべきかについて解説します。
転職前申し込みの長所短所
転職前に申し込む長所は、勤続年数や源泉徴収票で確認できる給与と賞与の実績を審査に生かせることです。
収入の記録が揃っていれば返済能力を判断してもらいやすく、複数の商品や金利条件を比較できる可能性もあるでしょう。
一方、申し込みから融資実行までに転職すると審査の前提が変わるため、再審査や融資条件の見直しが必要になる場合があります。
承認された融資が取り消されることもあるので、転職の予定がある段階から金融機関へ相談しておきましょう。
また、転職後に収入が減る見込みなら、現在の年収で借りられる上限額よりも、転職後の家計で返せる金額を優先することが重要です。
転職後申し込みの長所短所
転職後に申し込む長所は、新しい給与水準を審査に反映してもらえれば、購入予算の選択肢が広がることです。
また、転職先での生活費や手取り収入を把握してから返済額を決められるため、無理のない資金計画を立てやすいでしょう。
ただし、勤続年数の条件を満たさないと、申し込める金融機関や住宅ローン商品が限られる可能性があります。
試用期間中の申し込みを認めない金融機関もあるため、本採用の時期と物件購入の予定を照らし合わせることが大切です。
さらに、雇用契約書に賞与の記載があっても、収入への反映方法は金融機関ごとに異なり、想定より借り入れ可能額が低くなる場合があります。
状況別チェックポイント
申し込み時期は、転職先の雇用形態や収入の見通し、入居希望時期を整理し、転職前後の条件を比較して判断します。
未経験職種への転職や独立を考えている方は、これまでの勤務実績を示せる転職前に申し込む方法も選択肢でしょう。
ただし、転職で収入が下がるなら、審査に通る金額ではなく、生活費を確保しながら返済できる金額が基準です。
一方、同業種への転職や専門資格を生かした転職で年収が増える場合は、試用期間の終了後に申し込む方法も考えられます。
金融機関によって必要な勤続期間や書類が異なるため、購入予定時期に合わせて相談し、仕事と住まいの計画を調整しましょう。
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返済中に転職した際の手続きと注意すべき点
ここまで新規契約時の影響やタイミングを解説しましたが、契約後の転職に関する変更点もおさえておきましょう。
最後に、返済中に転職した場合の各種届け出や、返済計画の注意点について解説していきます。
各機関への届け出手続き
住宅ローンの返済中に転職したら、金融機関に連絡し、勤務先変更に必要な書類や提出方法を確認します。
多くの契約では勤務先などの変更を速やかに届け出るよう定められ、窓口や郵送のほかオンラインで手続きできる場合もあるでしょう。
また、団体信用生命保険の登録情報についても、金融機関への届け出だけで変更が反映されるか確かめることが大切です。
契約内容によっては保険会社への連絡が別途必要になるため、転職時の案内や契約書類を確認しておくと安心できます。
さらに、前職の源泉徴収票は年末調整で必要になるので、受け取ったら保管し、担当部署へ提出しましょう。
控除や年末調整の注意点
住宅ローン控除を利用している方は、転職した年に新しい勤務先で年末調整を受けられるかを確認することが大切です。
年内に再就職して年末調整を受けられる場合は、前職の源泉徴収票を提出し、以前の給与分も含めて所得税を精算します。
また、控除の2年目以降は転職先で年末調整を受けられますが、必要書類は調書方式か証明書方式かで異なるため注意が必要です。
一方、年末まで再就職しない方や個人事業主になった方は、原則として確定申告で控除を受けることになります。
なお、控除を初めて受ける年は転職の有無に関係なく確定申告が必要なため、提出書類と申告時期を早めに確認しましょう。
返済計画の見直しと対策
転職で収入が変わったら、返済額と生活費を整理し、家計に合わせて返済計画を見直すことが大切です。
返済に不安がある場合は、支払いが滞る前に金融機関へ相談すると、返済期間の延長を検討してもらえることがあります。
また、転職に伴う引っ越しで住まいを離れるときは、住所変更だけでなく、ローンを継続できる条件も確認しましょう。
住宅ローンは本人などの居住が前提のため、無断で第三者に貸すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。
ただし、転勤などでは家族の居住継続や一時的な賃貸が認められる場合もあるので、転居前に金融機関へ相談することが重要です。
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まとめ
住宅ローン審査では転職による収入の継続性が重視され、転職理由や収入を証明する書類なども審査材料となります。
住宅ローンを申し込む時期は、過去の実績を生かせる転職前と新しい収入を評価してもらう転職後で長所と短所が異なるため、状況に応じて慎重に判断します。
返済中に転職した場合は速やかに金融機関へ変更を届け出て、年末調整や確定申告の手続きを適切におこないながら無理のない計画に見直すのが良いでしょう。
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