マイホームの売却を検討し始めたものの、家の査定はどのようにおこなわれるのか、どのようなポイントが評価されるのかわからず、お困りではありませんか。
査定の仕組みや評価の基準を知らずに手続きを進めてしまうと、提示された価格が適正か見極められず、損をしてしまう可能性があります。
本記事では、家の査定金額が決まる3つの手法をはじめ、評価を左右する建物や周辺環境のチェックポイント、さらに査定前におさえておきたい注意点について解説します。
大切なマイホームの売却を後悔なく、スムーズに進めたいと考えている方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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家の査定額を算出する3つの方法
マイホームの査定には、主に3つの算出方法があります。
まずは、それぞれの査定手法の仕組みについて解説していきます。
取引事例比較法の活用
取引事例比較法とは、過去に成約した価格をもとに、今の売却価格の目安を考える方法です。
実際の市場の動きを踏まえて考えられるため、価格の根拠をつかみやすい点が特徴です。
まずは、近隣にある似た条件の事例を3～4件ほど集め、駅距離や築年数などを見比べます。
そのうえで、特別な事情がある取引を調整し、一般的な条件に近づけて整理していきます。
さらに、取引時期が異なる場合は現在の相場に合わせて補正し、土地の形や日当たりなどの違いも反映させる流れです。
マンションではとくに使いやすく、一戸建てでも土地価格を見極める場面で活用されています。
収益還元法の考え方
収益還元法は、その家を貸した際に見込める家賃収入から、不動産の価値を考える方法です。
家賃から管理費や固定資産税などを差し引き、年間でどれくらい収益が残るかを整理していきます。
そのうえで、収益を利回りで割って目安を出す「直接還元法」と、将来の収益変動まで見込む「DCF法」に分けて考えます。
直接還元法は、売却価格の大まかな目安をつかみたい場合に使いやすい方法です。
一方で、DCF法は将来の変化まで反映できるため、より細かく価値を見たい場面に向いています。
主に投資用物件で使われますが、賃貸需要がある都市部のマンションでは、参考にされることもあります。
原価法で見る建物価値の考え方
原価法は、同じ建物を今建て直すとしたらいくらかかるかをもとに、建物の価値を考える方法です。
建物の材料や工法、設備の内容が評価に反映されやすいため、住宅ごとの特徴を見ながら判断しやすい面があります。
一戸建ての査定では、土地と建物を分けて考え、建物部分の価格を整理する場面で使われることが多いです。
ただし、築年数が進むほど建物の価値は下がりやすく、木造住宅では早い段階で評価が小さくなることもあります。
その一方で、築年数が浅い物件は価値の下がり幅が比較的小さいため、価格の根拠をつかみやすくなるでしょう。
査定額を見る際は、どの考え方で建物価格が出されているかを確認しておくと、担当者との話も進めやすくなります。
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査定額を左右する建物と周辺環境のポイント
前章では、家の査定額の算出方法について述べましたが、実際の評価基準も気になりますよね。
ここでは、査定額を左右する確認事項について解説します。
建物の状態による影響
建物の評価は、新築時の費用や築年数をもとに考えることが多く、全体の状況を整理しやすい点が特徴です。
築年数が浅い住宅は価値が下がりにくく、設備の新しさも価格に反映されやすくなります。
一方で、築年数が経っていても、骨組みや資材の状態が良ければ評価につながる場合があります。
また、水回りの状態や断熱性なども、査定額に影響しやすいポイントです。
今後の修繕が見通しやすい建物は、将来の負担を考えやすいため、印象が安定しやすくなります。
点検や修繕の履歴を整理しておくと、建物の状態を伝えやすくなり、不動産会社とのやり取りも進めやすくなるでしょう。
周辺環境が査定に与える
最寄り駅からの距離や周辺の暮らしやすさは、価格を考えるうえでの重要なポイントです。
交通の便が良く、住み替えを検討する方が集まりやすい地域は、評価につながりやすい傾向があります。
また、スーパーマーケットや病院、学校などが身近にそろっていると、生活のしやすさから見ても印象が良くなります。
あわせて、日当たりや方位など、毎日の暮らしに関わる立地条件も確認されやすい部分です。
さらに、賃貸ニーズがある地域では、家賃相場が参考にされることもあり、別の角度から価値を見てもらいやすくなります。
周辺環境の良さを伝えられるように、物件まわりの長所は事前に整理しておくと話が進めやすくなるでしょう。
査定前に整えておきたい準備
査定額を意識する場合、大きな工事よりも、まずは物件の印象を整えることから始めましょう。
たとえば、ドアのぐらつきや小さな傷を直しておくだけでも、室内の見え方は変わりやすくなります。
あわせて、図面や設備の取扱説明書、これまでの修繕記録なども、事前にまとめておくことが大切です。
また、土地の境界や形状に関する資料があると、物件の情報を伝えやすくなります。
こうした準備がそろっていると、不動産会社にも物件の状態や長所を具体的に説明しやすくなります。
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査定依頼の前に知っておきたい注意点
ここまで、家の査定額の決まり方や評価基準を解説しましたが、依頼前の準備もおさえておきましょう。
最後に、査定を依頼する前に確認すべき注意点について、解説していきます。
査定前に相場をつかむコツ
査定を頼む前に、まずは周辺の売出価格や成約事例を見て、おおよその相場をつかんでおくことが大切です。
調べる際は、駅からの距離や面積、築年数が近い物件を3～4件程度比べると、流れが見えやすくなります。
その際は、条件が大きく異なる物件や、特殊な事情がありそうな価格を外して見ることもポイントです。
また、角地や日当たりなど、自宅ならではの条件も踏まえながら比べると、実態に近づけやすくなります。
賃貸物件のニーズがある地域では、家賃相場もあわせて確認しておくと、別の角度から価値を見やすくなるでしょう。
事前に自分なりの相場感を持っておけば、不動産会社の査定額も落ち着いて見比べやすくなります。
第一印象を高める準備
訪問査定では、室内や建物まわりの印象が見られやすいため、事前に少し整えておくことが大切です。
まずは玄関まわりを片付け、入った際に明るくすっきりした印象を持ってもらいやすくしましょう。
室内は物を減らして見通しを良くし、換気や採光を意識するだけでも雰囲気が変わります。
また、水回りやベランダなども軽く掃除しておくと、日ごろの管理状態が伝わりやすくなります。
あわせて、図面や設備の取扱説明書を手元にそろえておくと、質問にも落ち着いて対応しやすくなるでしょう。
大がかりな準備をしなくても、短時間の整理整頓をしておくことが査定前の備えとして役立ちます。
売却前の補修と見直しの考え方
売却前にリフォームをするかどうかは、かけた費用に見合う効果があるかを見ながら考えることが大切です。
築年数が浅く設備も新しい物件であれば、大がかりな工事までしなくても進めやすい場合があります。
そのため、まずは目立つ汚れや傷を整えるなど、無理のない範囲の補修から考えると良いでしょう。
とくに水回りなど、買主が気にしやすい部分を整えておくと、印象がやわらぎやすくなります。
一方で、費用の大きい工事は、査定額や売れやすさにどう影響するかを冷静に見極める必要があります。
判断に迷う場合は、不動産会社に相談しながら、優先して手を入れる部分を整理していくと良いでしょう。
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まとめ
家の査定額は、過去の取引価格、将来の収益、再建築費用をもとに、状況に応じて算出されます。
査定額を高めるには、建物や周辺環境の良さを伝えられるよう、書類準備や軽い補修などの対策が大切です。
依頼前は、周辺相場を調べて掃除で印象を整え、リフォームは不動産会社に相談して判断すると良いでしょう。
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株式会社リードホーム
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