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土地売買契約の流れとは?手続きや必要書類をご紹介

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土地売買契約の流れとは?手続きや必要書類をご紹介

土地売買契約の流れとは?手続きや必要書類をご紹介

土地売買契約の際には、さまざまな手続きが必要になります。
契約時のトラブルを防ぐためにも、事前に契約の流れや必要書類を把握しておくと安心です。
この記事では、土地売買契約における流れや必要書類など、土地の購入・売却の前に把握しておきたい情報をご紹介します。

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土地購入時における土地売買契約の流れ

土地購入時における土地売買契約の流れ

まずは、土地を購入する際の土地売買契約の流れを買主の立場でご紹介します。

買付証明書の提出

購入する土地が決まったら、買主は不動産会社を通じて売主に買付証明書を提出します。
買付証明書は購入の意思を示すためのものであり、この時点ではまだ金銭のやり取りは発生しません。
購入希望価格や手付金の額、契約日や引き渡し日の希望などを、不動産会社から渡される買付専門用紙に記載する形式が一般的です。
記載された内容をもとに買主と売主が交渉をおこない、双方が納得したら契約に至ります。

ローンの事前調査

住宅ローンを組んで土地を購入する場合は、契約前に住宅ローンの事前審査が通るかどうかを確認しておきましょう。
正式な住宅ローンの申し込みは契約後におこないますが、金融機関からいくら借りられるのかをあらかじめ確認しておくのが重要です。
事前審査では建物のプランや概算見積もりが必要になることも多いので、建築会社もある程度絞り込んでおくことをおすすめします。
なお、住宅ローンは原則土地のみでの購入には使えないので、つなぎ融資の手続きをおこなうのが一般的です。

土地売買契約の締結

土地売買契約では、まず不動産会社が作成した重要事項説明書に基づき買主に説明がおこなわれます。
重要事項説明書とは、不動産の条件や権利関係、その他特記事項など不動産に関する重要な情報が記載された書類です。
その後、契約説明に双方が納得したら売買契約書に署名・捺印し、手付金の受け渡しを済ませれば土地売買契約が完了します。

決済と引き渡し

契約が完了したら、金融機関に出向いて住宅ローンの本審査をおこない、本審査に通ったあとは金銭消費賃借契約をおこないます。
無事に融資が決定したら、残金の支払いや登記申請、諸経費の精算などの決済を済ませます。
決済は、買主や不動産会社、司法書士などが金融機関に集まっておこなうのが一般的です。
決済の日に司法書士が必要な書類を法務局に持参し、所有権移転登記の手続きを済ませます。
これらすべての手続きが滞りなく完了すれば、土地が引き渡され買主のものになります。

土地売却時における土地売買契約の流れ

土地売却時における土地売買契約の流れ

土地を売却するときの流れは、購入するときと同じ部分もあるものの、異なる部分も多くあります。
土地売却時における土地売買契約の流れを売主の立場でご紹介します。

土地の査定

まずは、不動産会社へ土地の査定を依頼し、土地の資産価値を確認しましょう。
査定には、面積や住所などの情報をもとに査定をおこなう簡易査定のほか、より正確に不動産の価値を把握できる訪問査定があります。
土地の査定には個々の状況や状態など細かい条件の把握が欠かせないため、訪問査定を依頼するのがおすすめです。

媒介契約の締結

査定内容に納得したら、売主は不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産取引の仲介に関する契約であり、以下の3種類があります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約


それぞれ条件が異なるため、売却する土地に合ったものを選ぶのがポイントです。

売却活動

媒介契約を締結したら、不動産会社が広告宣伝などの売却活動を開始します。
購入を検討中の方が現地見学を希望することもあるので、必要に応じて草刈りやごみの片づけなどをしておくと良いでしょう。

交渉

買主から買付証明書が届いたら、記載された内容に基づいて不動産会社経由で交渉をおこないます。
もし買主の購入希望価格が売り出し価格と異なる場合は、金額の交渉が必要です。
売却価格の交渉の必要がない場合も、手付金や契約日、引き渡し日などの調整をする必要があります。

土地売買契約の締結

売主・買主の双方が納得できる条件で合意したら、売買契約をおこないます。
契約前に買主に説明する重要事項説明書は、事前に売主に確認したうえで不動産会社が作成します。
売主と買主の合意を得て契約書に署名・捺印し、手付金を受領したら、売買契約は完了です。
契約書には価格や支払い方法をはじめとした重要な情報が記載されているので、入念に確認しておきましょう。

決済と引き渡し

土地の引き渡し日に、手付金を除いた売却金額を買主から受領し、その後不動産会社や司法書士へ支払いをおこないます。
支払いが完了すると、司法書士による所有権移転登記がおこなわれ、手続きが完了します。
古い権利証や印鑑証明書などを返還してほしい場合には、司法書士に依頼しておきましょう。

確定申告をする

土地の売却で利益が出た場合、売主は確定申告が必要です。
利益が出たのに申告をしないとペナルティの対象となるため、売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日の間に忘れずに申告をしましょう。

土地売買契約の流れにおける必要書類

土地売買契約の流れにおける必要書類

土地売買契約にはさまざまな書類が必要なので、事前に必要書類を把握しておくと安心です。
土地売買契約における必要書類をご紹介します。

双方に必要な書類

売主・買主の双方に必要なのは、実印と印鑑証明書、身分証明書です。
身分証明書は、媒介契約時や売買契約時、引き渡しの場面で必要になります。
運転免許証やパスポートなど、顔写真付きのものを用意しておきましょう。

売主の必要書類

土地売買契約における売主の必要書類は、以下のとおりです。

●確定測量図や境界確認書
●登記済権利証または登記識別情報
●不動産の全部事項証明書
●固定資産税の納税通知書と固定資産評価証明書


確定測量図や境界確認書は、その土地の確定した面積を確認するための書類で、土地を購入した際に入手するのが一般的です。
手元に書類がある場合は、媒介契約や売買契約、引き渡しの際に使用します。
売買契約をおこなう時点で手元にない場合は、契約後に土地家屋調査士や測量士に依頼し、引き渡し日までに準備しておけば問題ありません。
登記済権利証や登記識別情報は、媒介契約や売買契約の際に土地の所有者であることを確認するために使うほか、所有権の移転のために使用します。
登記名義人にのみ通知される本人確認書類は、平成17年3月以前の登記では登記済権利証が発行されていましたが、それ以降はオンライン化のため12桁の登記識別情報が発行されています。
もし紛失してしまった場合は、司法書士による所有者の本人確認が必要です。
不動産の全部事項証明書は、不動産の所有権や地目、面積などの情報のほか、抵当権の設定の有無を確認するために使用する書類です。
抵当権の設定がある場合、所有権移転登記とあわせて抵当権の抹消登記をおこないます。
固定資産税の納税通知書は、買主が負担する固定資産税を算定するために使用する書類で、1月1日時点の所有者に対してその年の4月下旬ごろに郵送されます。
もし手元にない場合は、不動産の所在地の市区町村が発行する固定資産評価証明書や納税証明書でも代用可能です。
固定資産評価証明書は、所有権移転登記の登録免許税の算出に必要な書類で、引き渡し時に使用します。
不動産が所在する市区町村で発行可能なため、遠方の場合は事前に取り寄せておくとスムーズです。
これらの必要書類にくわえて、隣接する土地の所有者との約束事項がある場合は覚書や契約書なども用意しておきましょう。

まとめ

土地売買契約では、さまざまなステップを踏んで土地の売却・購入をおこないます。
トラブルを防ぐためにも、契約の流れや必要書類を把握したうえで土地売買契約に臨みましょう。
ご不明な点やご不安な点がございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。


株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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