土地の売却後に、土壌汚染が発覚したら売買契約はどうなってしまうのかと、不安に感じる方もいらっしゃると思います。
土地の売却を検討されている方は、不動産売却での土壌汚染によるトラブルや売却方法を知っておくと安心です。
今回は、売買契約後に土壌汚染が発覚した際のトラブルや売却方法、土壌汚染調査についても解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら土地の売却後に土壌汚染が発覚した際のトラブルとは？
土壌汚染があることを知らずに売却してしまう場合や、知っていても隠して売却してしまうと後々トラブルへと発展します。
土地の売却後に、土壌汚染が見つかった場合に予想されるトラブルについて確認しておきましょう。
買主による契約解除の請求
不動産取引では、買主が購入の判断を決めるような重要な問題を隠さず伝えなければならないという説明義務があります。
土壌汚染のある土地に家を建てて住み続けていると、後々健康被害が生じるリスクもあり、買主にとって土壌汚染の有無は購入前に知っておきたい重要な問題です。
買主が購入前に知るべき重要な問題を隠して売却すれば、契約が無効になることがあります。
契約の無効を理由に、買主から契約の解除を要求されるトラブルへと発展する可能性があるのです。
また売主が土壌汚染の可能性を知っていたのに隠して売却すれば、詐欺罪を問われる可能性もあり注意が必要です。
契約不適合責任の追及
土壌汚染を隠して売却すれば、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、種類や品質、数などが契約内容と異なる場合に、買主が売主に対して責任を追及できる権利です。
契約書に記載された内容と異なる箇所に対して、契約書と同様の内容で引き渡すよう修繕を促すことができます。
土壌汚染の土地の売却では、売主に除染作業をおこなうよう請求できるということです。
売主が除染作業をおこなわなければ、買主は契約の解除や代金の減額請求をおこなうことができます。
また、買主が売主の代わりに除染作業をおこなうなどの損害が生じた場合、買主は売主に対して損害賠償請求をおこなうことができるのです。
土壌汚染があることを隠して契約すると、契約の解除や損害賠償請求など、さまざまなトラブルに発展するリスクがあることを知っておきましょう。
土壌汚染のある土地の売却方法とは？
土地に土壌汚染があっても方法によっては、売却することが可能です。
次に、土壌汚染のある土地の売却方法についてご紹介します。
土壌汚染調査をしてから売却する
土壌汚染の可能性がある土地は、事前に土壌汚染調査をおこなうことがおすすめです。
調査で汚染されていないとわかれば、通常の不動産と同様に問題なく売却することができます。
汚染が見つかったとしても、人気のある立地ならば汚染除去作業の費用を負担してでも購入したいという買主が現われる可能性もあります。
事前に買主に土壌汚染があることを伝え契約書にも記載すれば、告知義務違反や契約不適合責任を追及されることもありません。
土壌汚染調査の方法は、調査の段階によって地歴調査、表層土壌調査、深度方向調査と分けることができます。
自分で土壌汚染調査する際にかかる費用を確認しておきましょう。
●地歴調査（土地の経歴調査）：7～35万円程度
●表層土壌調査（浅い部分の調査）：20～60万円程度
●深度方向調査（深い部分の調査）：20～80万円程度
場合によっては調査費用が高額になる可能性もありますが、後々のトラブルを防ぐためにも調査をおこなうことがおすすめです。
汚染除去費用分を値引きして売却する
調査によって土壌汚染があることが発覚すれば、売主側で汚染除去作業をおこなうことが一般的です。
ただし、汚染除去には多額の費用がかかる場合もあり、売却前に除去作業をおこなうことは売主にとって資金面で大きな負担となります。
汚染除去費用を売却前に用意できない場合は、あらかじめ除去費用の分を値引きして売却する方法があります。
自分で汚染除去をおこなう手間がかからないため、スムーズに売却活動を進めることがでるでしょう。
一般的に、汚染除去費用分を値引きをすると、売却価格は市場価格の70%ほどに下がると言われています。
汚染の状態によってはそれ以上下がる場合もあり、正確な金額を知るためには見積もりを取ることが必要です。
土地をそのまま活用できる買主を探す
土壌汚染がある土地でも、そのままの状態で活用できる買主を探す方法があります。
ガソリンスタンド跡地などは土壌汚染の可能性がある土地ですが、ロードサイドなど交通量の多い場所にあることが多く、店舗としての活用がしやすい立地です。
そのため、ガソリンスタンドの居抜きやコンビニエンスストア、駐車場用地など、交通量の多い立地を望む買主の需要が期待できます。
ガソリンスタンドの居抜きならば、解体費用もかからず大幅なコストダウンが可能です。
土地の売却で土壌汚染調査が必要な場合とは？
土地を売却する際に、土壌汚染調査をおこなうことは義務ではありません。
ただし、調査をおこなうことを義務付けられているケースや、義務でなくても調査をした方が良い土地もあるので確認をしておきましょう。
土壌汚染調査が義務化されているケース
土壌汚染調査が義務化されているケースをご紹介します。
有害物質を使用していた特定施設
有害物質を使用していた施設は「有害物質の特定施設」と定められ、売却する際は土壌汚染調査をすることが義務付けられています。
鉛やベンゼンが使用されていたガソリンスタンドや、水銀・アンモニア化合物・カドミウムなどの有害物質を使用していた施設や工場などが該当します。
3,000㎡以上の土地の形質変更
3,000㎡以上の土地の掘削や盛土といった形質変更をおこなう際に、土壌汚染調査が必要になるケースがあります。
都道府県知事に形質変更の届出後、その土地に土壌汚染調査の必要があるのかが判断されます。
都道府県知事から調査を命じられたとき
都道府県知事から土壌汚染対策法に基づき、土壌汚染調査を命じられる場合があります。
各都道府県によって定められた環境確保条例によっても、調査命令が出される場合があることに注意しましょう。
自主的に土壌汚染調査をおこなった方が良いケース
次に、自主的に土壌汚染調査をおこなった方が良いケースをご紹介します。
買主から土壌汚染調査を要求されたとき
土地を購入する買主から、土壌汚染調査を要求されるケースもあります。
とくに、マンション建設用地や宅地造成工事のための土地を購入する住宅メーカーなどから、土壌汚染調査を求められることが多くあります。
汚染されている土地だとわかれば、着工の遅れや汚染除去費用が余分にかかるなど、住宅メーカーが大きな損害をこうむるためです。
土壌汚染の可能性がある土地の場合
土壌汚染の可能性がある土地を売却する際は、自主的に土壌汚染調査をおこなうことがおすすめです。
土壌汚染の可能性がある土地とは、廃棄物が埋められた土地、農地、工場跡地、焼却炉が設置されていた土地などが該当します。
自主的に土壌汚染調査をする際は、環境大臣や都道府県知事によって指定された指定調査機関に依頼すると良いでしょう。
まとめ
今回は、土壌汚染の可能性がある土地を売却する際に生じるトラブルや売却方法、土壌汚染調査について解説しました。
土壌汚染の可能性がある土地を売却する際は、売却後のトラブルを避けるためにも土壌汚染調査をおこなってから売却しましょう。
土壌汚染のある土地の売却では、汚染除去費用分の値引きや、そのままの状態で活用できる事業用地として売却することがおすすめです。
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