土地を売るとき「複数に分けてから売却しよう！」と考える方もいらっしゃるでしょう。
広い土地は分筆によって売りやすくなったり高値が付いたりしますよね。
しかし、土地を分筆するときは「最低敷地面積」に注意しなければなりません。
今回は最低敷地面積にスポットを当て、概要や調べ方、小さく分けてしまったときの売却方法をお伝えします。
土地をお持ちの方はぜひ参考になさってください。
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弊社へのお問い合わせはこちら土地の分筆で注意したい最低敷地面積とは？
まずは、土地の分筆で注意したい、最低敷地面積とは具体的にどのようなものなのかをご紹介します。
建物の建築における必要最低限の面積
最低敷地面積とは、建物の建築における必要最低限の面積です。
小さな土地や建物が密集する「ミニ開発」を抑えるための制限で、敷地面積によっては建物が建てられないため、売ることができません。
たとえば分筆によってコンパクトな土地や建物が増えてしまうと、住宅密集地が増加してしまいますよね。
そのような場所は日当たりや風通し、防災面での環境悪化が懸念されます。
最低敷地面積とは、良好で安全な住環境を守るために定められた面積といえるでしょう。
地区計画区域・用途地域によって定められている
最低敷地面積とは、地区計画区域・用途地域によって異なります。
下記のように定められており、全国一律ではないので注意しましょう。
●市街化区域：100㎡
●市街化調整区域：150㎡
●市街化区域のなかの第一種低層住居専用地域：120㎡
●市街化区域のなかの第一種中高層住居専用地域：110㎡
たとえば最低敷地面積が120㎡と定められている場合、119㎡の土地に建物を建築できないということです。
一般的な最低敷地面積
最低敷地面積は、100㎡であることが一般的です。
私たち「株式会社リードホーム」の得意エリアである、東京都目黒区や世田谷区においても、平成16年度は60㎡～100㎡が制限となっています。
ただし、具体的な数字は自治体によって異なるので、分筆したいときは一度お問い合わせください。
最低敷地面積が適用されない条例とは？
先述でご紹介したとおり、最低敷地面積より小さく分筆してしまうと売ることができません。
しかし、下記のような場合は例外となります。
●建ぺい率の制限が適用されない場合
●周囲に広い公園や道路、空き地などがある場合
●構造上やむを得ない場合
●法令が制定される前から最低敷地面積未満である
●公衆トイレや派出所などの公益上必要な建物
建ぺい率の制限が適用されない土地とは、建ぺい率80％の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物を指します。
周囲に広い公園や道路などがあり、環境を害する恐れがないと判断したときも制限を受けません。
また、条例が施行される前から分筆済みの土地に関しても適用外となります。
ただし、特定行政庁から許可を得られるのはごく稀です。
土地の分筆で知っておきたい最低敷地面積の調べ方
続いて、土地の分筆で知っておきたい最低敷地面積の調べ方や、一緒にチェックしておくべきことをご紹介します。
調べ方1：不動産会社に調査してもらう
調べ方としてまず挙げられるのが、不動産会社に相談し、個別に調査してもらうことです。
先述でもご紹介したとおり、最低敷地面積は地区計画区域・用途地域に応じて設定されます。
最低敷地面積が定められていない地域もあり、自治体によっても異なるでしょう。
そのため、売りたい土地がある場合は個別に調査する必要があります。
調べ方2：自治体のホームページを見る
自治体のホームページを見るのも、調べ方のひとつです。
たとえば、検索エンジンで「東京都目黒区 最低敷地面積」「東京都世田谷区 最低敷地面積」などと検索すると、結果が表示されます。
インターネットを使う調べ方と同じように、検索なさってください。
なかには最低敷地面積を設定していない地域もあります。
ただし、ホームページ上に記載していないだけかもしれないので、検索して見つからない場合は、電話などで問い合わせてみましょう。
緩和規定の有無もチェックしよう
最低敷地面積を調べるときは、緩和規定の有無も一緒にチェックなさってください。
緩和規定とは、自治体が独自に設定した規定で、条件によっては分筆できる可能性があります。
地域によって条件が異なるので、あらかじめ調べておきましょう。
最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法とは
最後に、最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法をご紹介します。
売却方法1：隣地を買い取る
売却方法としてまず挙げられるのが、隣地を買い取ることです。
売りたい土地に隣接する敷地を、一部または全部買取します。
敷地が広くなれば一般的な土地として売れ、もちろん建物を建築することも可能です。
隣地を買取するときは、建築基準法で定められた容積率や建ぺい率、接道義務など建物に関する規定に注意なさってください。
規定を満たしていない場合、条件に合った建物を建築できない可能性があるからです。
法律や条例に関する専門知識が必要になるので、専門家（弁護士や土地家屋調査士など）に依頼すると安心できるでしょう。
また、隣地を円滑に買取る場合は、隣地の所有者との話し合いも大切です。
快諾してもらえない可能性も踏まえたうえで検討しましょう。
売却方法2：隣地の所有者に買い取ってもらう
隣地の所有者に買い取ってもらうのも、売却方法のひとつです。
先述でもご紹介したとおり、万が一最低敷地面積より小さく分筆してしまった場合、新しく建物を建築できないため売却が難しくなります。
しかし、隣地の所有者がもしかしたらその土地を必要としているかもしれません。
隣地と合筆すれば一般的な土地として活用できるからです。
「物置や駐車場、通路などに使いたい！」と思っている可能性もゼロではないので、ぜひ打診してみましょう。
また、増改築や建て替えのとき、今までより大きな建物を建てられるのがメリットです。
隣地の所有者は、売却先としての第一候補といえるでしょう。
売却方法3：不動産会社に買い取ってもらう
買取を専門とする不動産会社に買取ってもらう方法もあります。
大手の不動産会社では売却できないような土地などを、積極的に買い取ってくれるので、条件が合えばすぐに売却することも可能です。
そのままの状態で買取をするため、最低敷地面積より小さく分筆してしまった土地でもスムーズに手放せるでしょう。
また、買取を専門とする不動産会社は、買い取ったあとの活用方法を熟知しています。
隣地を買い取ったり、隣地の所有者に買い取りをしてもらう場合だと、個人間でのやり取りとなるため適切な交渉ができない可能性があります。
買取であれば、プロである不動産会社が買主になるので、安心して取引できるのも大きなメリットです。
どうしても売れないときや、すぐに売却したいときは買取も視野に入れてみてください。
まとめ
売りたい土地をお持ちの方に向け、最低敷地面積をテーマに概要や調べ方、小さく分けてしまったときの売却方法をご紹介しました。
土地を分筆するときは、最低敷地面積に注意が必要です。
万が一小さく分筆してしまった場合でも、売却方法がいくつかあるので前向きに考えましょう。
東京都目黒区や世田谷区、港区や渋谷区で土地の売却を検討中の方は、私たち「株式会社リードホーム」にお気軽にご相談ください。
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