ガソリンスタンド跡地を所有している方のなかには、売却できるかどうか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ガソリンスタンド跡地は一般の土地と比べて売却が難しい傾向にあるため、売却前にしなければならないことがあるほか、注意点も存在します。
この記事では、ガソリンスタンド跡地の売却方法や、売却する際の注意点をご紹介します。
ガソリンスタンド跡地はそのままの状態では売却できない？
ガソリンスタンド跡地は特殊性が高いため、そのまま売却することができないのが一般的です。
この章ではその理由や、ガソリンスタンド跡地を売却する際の諸問題をご紹介します。
土壌汚染の恐れがある
ガソリンには、鉛・ベンゼンという2種類の特定有害物質が含まれています。
特定有害物質とは、人の健康に被害を与える恐れがある物質のことで、土壌汚染対策法で指定されています。
ガソリンスタンド跡地では、これらの特定有害物質による土壌汚染が起きている可能性があるため、原則としてそのまま売却ができません。
売却するためには、土壌調査を実施して土壌汚染対策法で示されている基準値に収まっていることを確認する必要があります。
タンクの埋め戻しによる地盤の安定性への懸念
ガソリンスタンドで使用していた地下タンクは、廃業と同時に掘り出して無害化するのが一般的です。
掘り出した後は砂などを詰めて埋め戻すか、タンクを撤去して土で固めますが、工事が不十分な場合は地盤が不安定になるリスクがあります。
地盤が緩くなって地盤沈下が起きるリスクがあるほか、建物の基礎部分に干渉する恐れもあります。
土壌汚染の対策をして売却しなければならない
土壌汚染対策法では、土地の土壌汚染が人間に健康被害を生じる恐れがある場合、土地の所有者は汚染の除去をしなければならないと定められています。
したがって、汚染の除去にかかる費用や調査にかかる費用など、多額の費用を負担しなければいけません。
土壌汚染を解消しないと売却ができないわけではないものの、その場合は買主に土壌汚染されていることを伝える必要があります。
わざわざ汚染された土地を買いたいと考える買主はあまりいないため、汚染されたままの土地では買主がなかなか見つからないでしょう。
もし土壌汚染のことを買主に伝えないまま契約した場合、売買契約そのものが取り消される恐れがあります。
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ガソリンスタンド跡地の売却方法
ガソリンスタンド跡地を売却する場合は、買主に安心して購入してもらうためにも、土壌調査と対策をおこなうのがおすすめです。
そのうえで、以下の方法を参考に売却すると良いでしょう。
居抜き物件として売却する
ガソリンスタンドの建物をそのまま残した居抜き物件として、土地とセットで売却する方法です。
ガソリンスタンドは車の交通量が多い道路に面していることが多く、店舗の立地条件に優れています。
安定した収益が見込める可能性が高いため、実際にガソリンスタンド跡地がレストランやコンビニエンスストアに転用されているケースも多く見られます。
出店予定地を探している企業や開業予定の個人事業主にとって、ロードサイドのガソリンスタンド跡地は魅力的な土地といえるでしょう。
土壌調査をおこない問題がないことを確認できれば、安全性の高い土地であることをアピールポイントにして売却することも可能です。
更地にして売却する
ガソリンスタンドの建物を解体し、更地にして売却する方法もあります。
更地にして売却するメリットは、買主が見つかりやすい点です。
建物が残っている状態よりも、土地の活用方法が制限されない更地のほうが需要が高いため、買主が見つかる可能性が高くなります。
更地になっていれば店舗や住宅などがすぐに建築できるほか、駐車場として活用することも可能です。
前述した居抜き物件として売却する場合は、法人や個人事業主が主な買主となりますが、更地にすれば家を建てるために土地を探している方や不動産投資家まで買主の幅が広がります。
ガソリンスタンドの建物を残したままでは買主が見つからない場合に、更地にしてから売却するのも手段の1つです。
ただし、ガソリンスタンドの建物を解体して更地にするには、解体費用がかかることを忘れてはいけません。
解体にかかる費用は、鉄骨造なら1坪あたり4万円前後、RC鉄筋コンクリート造なら1坪あたり5～7万円ほどが目安です。
ガソリンスタンド跡地を更地にしてから売却したい場合は、解体費用がどの程度かかるか見積りをおこない把握しましょう。
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ガソリンスタンド跡地を売却するときの注意点
ガソリンスタンド跡地でも売却が可能ですが、ガソリンスタンド跡地ならではの注意点に気を付ける必要があります。
ガソリンスタンド跡地を売却する際の主な注意点をご紹介します。
売却前に土壌汚染の調査・対策をする
ガソリンスタンド跡地を売却する際には、事前に土壌汚染の調査をし、必要に応じて対策をするのが原則です。
調査をした結果、土壌汚染が確認された場合には、土壌汚染の除去などの対策をおこないましょう。
土壌に有害物質が含まれていると、買主や周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があるため、可能な限り対策をするのがおすすめです。
土壌汚染の調査費用は、土地の広さやタンクの有無、専門業者によっても異なりますが、20～70万円ほどが目安となります。
土壌汚染が確認された場合の浄化費用は、土地の広さや深さによって異なりますが、少ないケースでも数百万円、多いケースは数億円かかることもあります。
もし土壌汚染がある状態で売却する場合には、土壌汚染対策法に基づき、重要事項説明書に土壌汚染について明記しなければなりません。
土壌汚染があることを買主に伝えたうえで売買契約を締結する義務があるため、買主がなかなか見つからない可能性が高くなってしまうでしょう。
土壌汚染対策法に従わず、買主が土壌汚染のことを認識せずに契約を締結した場合、契約が無効になるほか訴訟を起こされるリスクもあります。
売主には告知義務がある
土壌汚染の調査・対策をおこなっても、ガソリンスタンド跡地を売却する場合にはその旨を買主に告知する義務があります。
ガソリンスタンド跡地は売却が難しい土地のため、できればガソリンスタンド跡地であることを隠して売却したいとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産の売却時には売主に告知義務があり、ガソリンスタンド跡地による瑕疵がある不動産を取引する際には、その瑕疵を買主に詳しく伝える必要があります。
ガソリンスタンド跡地は、ガソリンが含有する有害物質による土壌汚染や地下タンクの埋め戻しによる地盤沈下のリスクがあります。
また、土壌に染みついたガソリンのにおいや油膜へ嫌悪感を覚える買主もいるかもしれません。
ガソリンスタンド跡地はこれらの瑕疵がある土地なので、売却時に買主に説明し承諾を得たうえで契約を締結する必要があります。
もし告知義務を果たさず、ガソリンスタンド跡地であることを隠して売却すると、契約不適合責任に問われる恐れがあるので注意しましょう。
民法では、売買契約の内容と不動産が異なる場合、買主は売主に対して損害賠償請求や代金減額・契約解除の要求ができると定めています。
契約不適合責任に問われることを防ぐために、ガソリンスタンド跡地であることは必ず買主に伝えましょう。
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まとめ
ガソリンスタンド跡地は、土壌汚染や地盤沈下のリスクから売却が難しいものの、土壌調査と対策をおこなえば売却できる可能性が高まります。
建物を残したままでの売却が難しい場合は、更地にして売却する方法を検討すると良いでしょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
