古い家でも売却できる？売却方法や注意点をご紹介｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 不動産売却時の「古い家」の基準とは？
▼ 古い家を売却する方法
▼ 古い家を売却するときの注意点
▼ まとめ

古い家でも売却できる？売却方法や注意点をご紹介

活用方法がとくにない古い家を放置している方もいるかもしれませんが、古い家を放置するのはリスクが大きいためおすすめできません。
古い家でも売却は可能なので、使い道がない古い家は放置せず売却しましょう。
この記事では、古い家を売却する方法や注意点をご紹介します。

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不動産売却時の「古い家」の基準とは？

古い家を売却するにあたって、そもそも築何年を過ぎると古い家に該当するのかがわからない方もいるのではないでしょうか。
実は、古い家の明確な基準は存在しないものの、大まかな目安は存在します。
古い家の基準となるチェックポイントをご紹介します。

法定耐用年数

古い家に明確な定義はありませんが、建物には減価償却の計算に用いられる法定耐用年数が設けられています。
法定耐用年数を過ぎると建物の価値がほぼなくなると言われているため、法定耐用年数を過ぎた家は古い家とみなされることが多いです。
木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年と定められています。
鉄筋コンクリート造のマンションのほうが木造住宅より法定耐用年数が長いものの、マンションも築20年を過ぎると設備が老朽化するケースが多いため、一戸建てもマンションも築20年が1つの目安になるでしょう。
とはいえ、法定耐用年数はあくまで税額の計算に使われるものであり、法定耐用年数を過ぎた古い家でも住めないわけではありません。
法定耐用年数を過ぎていなくても劣化が進んでいると古い家と呼ばれてしまうケースもあるため、あくまでも目安と考えておきましょう。

耐震基準

古い家かどうかの判断基準の1つに、耐震基準があります。
耐震基準とは、家を建てる際に守らなければならない耐震能力のことです。
大きな地震が発生するたびに耐震基準はより厳しくなり、これまで1971年、1981年、2000年に大きな改正がおこなわれました。
なかでも、震度6強～7の揺れでも家が倒壊しないことを基準とした1981年の改正前を「旧耐震基準」、改正後を「新耐震基準」と呼んで区別しています。
くわえて、木造住宅は2000年にさらに基準が厳しくなっているため、一戸建てを売却する場合は2000年に改正された基準に対応しているかどうかの確認も必要です。
これらの新しい耐震基準に対応していない家は古い家だとみなされるケースがあります。

古い家を売却する方法

古い家を放置しておくと倒壊などのリスクが高まってしまうので、使わないのであれば売却するのがおすすめです。
築年数が経つと家の価値は下がってしまい、古い家では価値がほとんどなくなるケースもありますが、古い家であっても売却はできます。
古い家を売却する方法をご紹介します。

古家付き土地として売却する

なかなか買主が見つからない古い家を売却したい場合、土地をメインにして売り出す方法があります。
更地にするための費用や手間がかからないだけでなく、土地を探している方とリフォームができる古い家を探している方の両方をターゲットにできるのがメリットです。
費用や手間がかからずターゲットも広げられる利点がある一方、安く売却しなければならないケースもある点に注意しましょう。
とくに、新しく家を建てるための土地を探している買主の場合、解体費用を考慮して値引き交渉がおこなわれる可能性があります。

リフォームして売却する

古い家を売却する際には、リフォームやリノベーションを施して売却する方法もあります。
必ずしも全面リフォームをおこなう必要はなく、水回りなど家の一部をリフォームするだけでも効果的です。
キッチンやトイレ、浴室がきれいなだけでも買主に与える印象が変わるため、リフォームをすれば古い家でも高値で売却できる可能性が上がります。
ただし、リフォームには費用がかかるほか、「古い家を買って自分好みにリフォームしたい」と考える買主もいるため、リフォームの内容によってはかえって売れないおそれもあります。
古い家をリフォームしてから売却する場合は、どの程度リフォームすれば売れやすくなるかを検討しましょう。

更地にして売却する

管理状態が悪く利用価値がない古い家の場合は、家を解体して更地にして売却したほうが良いケースもあります。
更地なら購入後すぐに新しい家が建てられるので、土地を購入して早く家を建てたい買主にとっては魅力的です。
売主から見ても、古い家の維持管理にかかる費用や手間がなくなり、買主が見つけやすくなるのは大きなメリットだと言えるでしょう。
さらに、更地にすると土地利用用途が増えるため、家を建てたい買主だけでなく駐車場やトランクルームの経営ができる土地を探している買主もターゲットにできます。
ただし、解体費用が高額になるうえに、更地にすると固定資産税の軽減措置の適用外になり税額が高くなるなど、何かと費用がかかる点に注意が必要です。

古い家を売却するときの注意点

古い家を売却する際には、一般的な中古住宅を売却する際の注意点だけでなく、古い家の売却ならではの注意点にも気を付ける必要があります。
古い家を売却するときの注意点をご紹介します。

再建築不可の物件でないか確認する

古い家は再建築不可のケースもあるため、売却前に必ず確認しましょう。
古い家は建築基準法上必要な接道義務を満たしていないケースがあり、もし接道義務を満たしていなければ再建築不可となってしまうため、更地にしても新たに建物を建てられません。
家が建っていればリフォームをして住宅用地として使い続けることができますが、家を壊してしまうと住宅用地として使えず土地の用途が大きく制限されてしまいます。
再建築不可の物件かどうかによって最適な売却方法が大きく変わるため、売却前に市区町村役場の窓口で調べましょう。

契約不適合責任を負わないように注意する

古い家の売却では、契約不適合責任を負うリスクが高くなってしまうので注意しましょう。
契約不適合責任とは、買主に引き渡した不動産が契約前の説明と異なっていた場合に売主が負う責任を指します。
築年数が経った古い家では雨漏りや基礎の腐食などの不具合が起きやすいため、把握していなかった不具合が売却後に見つかるリスクも高いです。
もし売却後に不具合が見つかって契約不適合責任を負うことになったら、たとえ売主がその不具合を知らなかった場合でも損害賠償請求をされる可能性があります。
売却後のトラブルを防ぐためにも、売却する古い家に不具合がある場合は契約時に説明しておきましょう。

土地の境界線を確認する

古い家が建っている土地は、隣との境界があいまいになっているケースがあります。
住宅街で隣の土地と隣接している場合、後から建てた塀が境界線を越えてしまうなどの理由で境界線があいまいになり、見た目と実際の境界線が異なる例も少なくありません。
普段生活しているだけであればとくに問題はないものの、売却する場合は境界を明確にする必要があるため、必ず土地の境界線を確認しましょう。
境界線は法務局で境界確認書を見れば確認できますが、定まっていない場合は隣接する土地の所有者が立ち合っての測量が必要になるなど時間がかかるため、早めに準備しておくことをおすすめします。