不動産を購入する前に予算を決めよう！年収に合った無理のない返済にする方法

▼ 不動産購入の予算は年収で決まる
▼ 不動産購入前に知りたい住宅ローンの返済比率とは
▼ 購入できる不動産価格を年収から計算
▼ まとめ

不動産を購入する際、予算は先に決めておきたいポイントです。
予算を決めることで物件が絞られるため、ここに住みたいと思えるようなこだわりの住宅が見つけやすくなります。
注文住宅の場合は自由度が高いためさまざまな設備を上乗せしたくなりますが、あらかじめ予算や優先順位を決めておくことで後々に返済が困難になることを防げます。
今回は年収から計算する不動産購入の予算についてご紹介いたします。

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不動産購入の予算は年収で決まる

不動産を購入する際、予算決めや住宅ローンで借り入れられる金額は年収が重要になります。
理想的な物件選びのために、まずは年収から簡易的な予算を考えてみましょう。

目安として、不動産購入価格は年収の5倍から7倍が適切な価格といわれており、この価格帯が住宅ローンの一般的な借り入れ可能額でもあります。
そのため年収300万円であれば1,500万円～2,100万円、年収500万円であれば2,500万円～3,500万円程度が予算としての目安金額です。
しかしこれらは貯金の有無や世帯年収で大きく変動するため、参考程度にとどめておきましょう。

住宅ローンの利用時は頭金の予算も考える

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、借り入れ額以外にも頭金を用意することが一般的です。
借り入れ額と頭金を合計した額を物件購入価格として考えておきましょう。

頭金とは住宅ローンで借り入れる際に現金で支払う分であり、不動産購入価格の1割から2割程度の額が妥当といわれています。
不動産の購入時には物件価格以外にも仲介手数料や登記費用などがかかるため、これらの諸費用も忘れず予算に計上しましょう。

頭金は多いほうが良い？

頭金の支払いは必ずしも必要ではありませんが、頭金を多く支払うことで後々の返済が楽になったり、借り入れ可能額が上がり希望の物件が購入できるといったメリットがあります。
あらかじめ予算が決まっている場合は、頭金を多く支払って借り入れ額を下げると、金利の影響を受けにくくなり、総支払額が安くなるといった恩恵もあります。
このようにメリットが多いため、頭金はできるだけ多く払っておきたいと思う方も多いです。
しかし無理して貯蓄から頭金を捻出すると、いざマイホームに引っ越してから病気や失業、出産など現金が必要になる事態になったときに対応できない場合も考えられます。
なお、頭金を現金で支払わず、不動産購入価格をすべて住宅ローンで借り入ることをフルローンと呼び、手元の資金を減らさず購入できる点がメリットです。

不動産購入前に知りたい住宅ローンの返済比率とは

住宅ローン関連の話でよく耳にする「返済比率（返済負担率）」とは、年収に占める年間返済額の割合を算出したものです。

現在は審査でも返済比率が重視される傾向にあり、収入に見合わない高額な借り入れであると返済比率が高いとして審査に影響することがあります。
返済比率は「年間返済額÷年収×100」で計算できるため、毎月返済できる金額を一度試算してみましょう。

返済比率の目安

たとえば年収が500万円の方が毎月12万円（毎年144万円）を返済する場合は、上記の式で「144万円÷500万円×100=28.8%」と計算できて、返済比率が約29%であることになります。
ここで毎月の返済を10万円（毎年120万円）にすると返済比率は24%、15万円（毎年180万円）にすると36%と計算できます。
返済比率が35%を超える場合は、借り入れ額を下げないと審査に通らないこともあり、とくに自動車やカードローンなどほかの借り入れがある方は要注意です。
逆に返済比率が25%以下である場合は生活に余裕がある返済と考えられていますが、あくまで目安の数値であり、20%以下でないと家計が圧迫されるという世帯も多く見られます。
上限いっぱいに借り入れてしまうと返済が困難になる可能性もあるため、世帯収入や家族構成などを考慮しつつ適切な予算を決めましょう。

購入できる不動産価格を年収から計算

予算を立てるために、まずは年収から予算を計算してみましょう。
例として、住宅金融支援機構が提供しているフラット35で年収が400万円以上であれば返済比率が35%以下、400万円未満であれば30%以下の金額が適切な返済額とされています。
年収が300万円の場合は30%の返済比率が適用され、毎年の支払いは90万円になり、月で割ると7万5千円が返済額です。
年収が500万円の場合は35%を目安の返済比率として計算すると、毎年の支払いは175万円になり、月で割ると約14万8千円となります。
この数値である程度の借り入れ可能額が計算できますが、返済比率は金融機関ごとに大きく異なります。
審査で見られるポイントは年収以外にもあるため、返済比率は予算決めの一つの目安として活用しましょう。

毎月の返済金額から計算

住宅ローンを組むと最長で35年間の返済が始まります。
新しいマイホームでの生活をイメージしながら、毎月無理なく返済できる額を算出してみましょう。
下記は住宅金融支援機構がおこなった2020年度の利用者調査の結果であり、各物件ごとに一番世帯数が多かった返済比率をご紹介いたします。

●注文住宅：15%以上20%未満
●土地付き注文住宅：20%以上25%未満
●中古一戸建て：15%以上20%未満
●新築マンション：25%以上30%未満
●中古マンション：15%以上20%未満

なかでも土地付き注文住宅や新築マンションは、返済比率が30%を超えている世帯が1～2割となる結果でした。
余裕のある生活を目指すのであれば、住宅ローンや家賃、マンションの積立金など、居住にかかる費用を収入の30%以下にとどめておくことが理想です。
毎月の返済額を月収の30%と考えると、年収500万円の場合は150万円分を返済や管理費など居住にかかる費用に充てるとして、毎月の出費は単純計算で125,000円となります。
現在の家賃と比較した返済シミュレーションで、毎月どのくらいの返済額が現実的か一度チェックしてみることをおすすめします。

年収だけで考えるのは危険

不動産の予算を現在の年収のみで考えてしまうと、後々に返済が苦しくなることも考えられます。
年を重ねるとともに年収が上がっていくことも期待できますが、たとえば現在の年収が残業代や手当込みの価格であれば数年後も同じ収入であるとは限りません。
経済状況によっては購入した不動産を売却せざるを得ない状況になる可能性もあるため、将来的にも無理のない返済が見込める予算を設定することが失敗しないポイントです。

年収が低ければ急がないことも大事

年齢が若かったり転職したてで年収が低い場合は、不動産の購入を急がずに待つことも選択肢の一つです。
十分な頭金を用意できるほどの貯蓄があれば問題ありませんが、年収が低いと借り入れ額も低くなってしまい、求めている条件の不動産を購入できない可能性が高いです。
妥協して資産価値が低い物件を購入した場合、後々売却する際になかなか買い手がつかないことも考えられます。
年収が上がる見通しがあればもう少し待ってみたり、夫婦でペアローンを利用する方法もおすすめです。