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住宅ローンの滞納は早めの対策を!任意売却で不動産売却をしよう

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住宅ローンの滞納は早めの対策を!任意売却で不動産売却をしよう

住宅ローンの滞納は早めの対策を!任意売却で不動産売却をしよう

住宅ローンの滞納が続いている場合、競売にかけられる前に任意売却をするのがおすすめです。
当記事では、ローンの滞納が続くとどうなるのか、競売と任意売却の仕組みについて解説します。
不動産売却後も住み続けることが可能なリースバックについてもご紹介しているので、ぜひチェックしてください。

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住宅ローンを滞納するとどうなる?競売のデメリットを解説!

住宅ローンを滞納するとどうなる?競売のデメリットを解説!

はじめに、住宅ローンを滞納するとどうなるのか解説します。

滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納しても、すぐに競売にかけられるわけではありません。
差し押さえが実行される前に対処ができるよう、競売までの流れはどうなるのか覚えておきましょう。

督促状が届く
滞納から1~2か月経過すると、金融機関から督促状が届きます。
この段階で未払い分の支払いをすれば、問題なく住宅ローンの返済を続けることが可能です。

ブラックリストに名前が載る
滞納から3か月経過すると、信用情報機関のブラックリストに名前が載ります。
ブラックリストに載ると、金融機関やクレジットカード会社に情報が行きわたることになるのです。
すると、新規の住宅ローンの審査がとおらなかったり、クレジットカードの更新ができなくなったりします。
資金面での社会的信頼を失うことになるので、滞納は長引かせずに早めに対処しておきましょう。

一括返済が請求される
滞納を6か月続けると、期限の利益を損失したことにより、一括返済を求められるようになります。
この時期になると、代位弁済がおこなわれるため、支払い先が金融機関から保証会社へと変わります。
代位弁済とは、保証会社が滞納者の代わりとなって、金融機関に住宅ローンを支払うことです。
もちろんこれで住宅ローンが無くなるわけではなく、今度は保証会社へ返済をする必要性がでてきます。

競売の申し立てがおこなわれる
代位弁済から1か月経過すると、保証会社によって競売の申し立てがおこなわれます。
申し立ての後は、裁判所による物件の調査が開始されるのですが、この調査は拒むことができないので注意しましょう。
調査が完了すると、裁判所のホームページに競売情報として物件が公表されます。

競売が開始
物件公表から2週間後、競売の入札が開始。
競売の入札から1か月後に売却許可が出されて、落札者によって代金が納付されます。
そのあとは引き渡し命令が出され、強制退去が命じられる流れです。

競売終了
物件を引き渡し、競売が終了します。
競売が終わったからと言って、住宅ローンの返済が完了するわけではありません。
競売後の残債は、そのまま返済を続けることになります。

競売のデメリットとは?

競売にかけられると、下記のようなデメリットが発生します。

●差し押さえられたらすぐに退去する必要がある
●通常の市場価格より売却価格が下がる
●手元に資金が残らない


つまり、住宅ローンを滞納すると、資金がない状態で急な引っ越しを求められることになるのです。
このようなリスクを避けるためにも、競売にかけられる前に適切な対策を取りましょう。
おすすめなのは、滞納がはじまった時点で「任意売却」をすることです。
少しで早く任意売却をおこなうことで、競売にかけられることを避けることができます。

住宅ローンの滞納は不動産売却(任意売却)で解決しよう!

住宅ローンの滞納は不動産売却(任意売却)で解決しよう!

住宅ローンの滞納は、競売にかけられる前に任意売却するのがおすすめです。
ここからは、任意売却の仕組みやメリットについて解説します。

任意売却とは?

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残るケースにおいて、金融機関から承諾を得て不動産売却をする方法です。
本来であれば、住宅ローンを組んでいる不動産には抵当権があるため、完済しない限り不動産売却をおこなうことはできません。
しかし、金融機関から抵当権解除の承諾を得ることで、マイホームを市場で売却することが可能になります。

任意売却できる期間
任意売却できるのは、住宅ローンを滞納して3~12か月以内の期間です。
期限の利益を損失して一括返済の請求がきてから、競売が開始されるまでの期間と覚えておきましょう。
この期間を過ぎると、競売にかけられ市場価格での不動産売却ができなくなります。

任意売却のメリット

競売よりも任意売却がおすすめの理由は、メリットが多いことです。
任意売却をするメリットをまとめたのでご確認ください。

●市場価格に近い価格で不動産売却ができる
●売上金から引っ越し費用を捻出できる可能性がある
●滞納していることがばれない


競売の場合、市場価格より低い値段で売却されますが、任意売却であれば市場価格に近い売上金を手にすることができます。
そのため、任意売却であれば住宅ローンの返済額を少しでも多く減らせるでしょう。
また、競売にかけられると不動産の情報が公開され、滞納していたことが周りにばれるリスクがあります。
任意売却であれば一般的な不動産売却の売り出し方と同じなので、滞納がばれる心配はありません。
競売にかけられる前に任意売却をすることで、資金面だけでなく心に余裕を持たせることができます。

任意売却の流れ

任意売却の流れを確認しておきましょう。

●金融機関に相談する
●不動産会社に査定の依頼をおこなう
●債権者に確認
●任意売却開始
●不動産売却の契約・決済・引き渡し
●住宅ローンの返済


繰り返しにはなりますが、おすすめなのは金融機関から督促状が届いた時点で相談に向かうことです。
不動産会社への査定依頼は株式会社リードホームまでご連絡いただければ、真摯に対応させていただきます。
「そのうち相談しよう」とは思わず、素早い行動を心掛けましょう。

ローンの滞納があっても大丈夫?不動産売却後も住み続ける方法!

ローンの滞納があっても大丈夫?不動産売却後も住み続ける方法!

不動産売却をすると、大事なマイホームから引っ越すのが一般的です。
しかし、リースバックを利用することで、不動産売却後も引っ越さずに住み続けることが可能になります。
任意売却でも利用できるので、住宅ローンの滞納があっても心配ありません。

リースバックとは

リースバックは、賃貸経営をおこなう投資家に家を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのままの住居に住み続ける仕組みです。
まず売主として不動産売却をおこない、そのあと買主と賃貸借契約を結ぶ流れとなっています。
売却後も住み続けたいという方は、リースバックは任意売却でも利用できるので検討してみると良いでしょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットをご紹介します。

住み続けることができる
リースバックの最大のメリットは、住居を変えずに住み続けることができること。
とくにお子さんがいる家庭では、転校の心配がないため助かるシステムではないでしょうか。
近隣住民から自宅を売却したことがばれないので、精神的にも安定して生活を続けることが可能です。

固定資産税の支払いがなくなる
リースバックで住み続ける場合、固定資産税の支払いがなくなります。
新しい所有者が固定資産税の支払いをおこなうので、金銭的にも余裕がうまれるでしょう。

買戻しが可能
将来お金が貯まれば、買い戻すことが可能です。
将来的に買戻しをお考えの方にとっては、魅力的ではないでしょうか。
お子さんが就職したタイミングで買戻しをおこなうケースも多いです。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、所有者が変わることです。
所有者は買主に移行します。
マイホームをお子さんに残す資産として考えていた方は、不動産売却をおこなった時点で資産を失うことになるので覚えておきましょう。
また、毎月家賃の支払いが発生するので、不動産売却前に資金計画を徹底しておくのがおすすめです。

まとめ

今回は、住宅ローンを滞納するとどうなるのか、競売や任意売却について解説しました。
住宅ローンの滞納が続きそうな場合、競売にかけられる前に任意売却で問題解決の糸口を見つけましょう。
マイホームを離れたくない方は、リースバックで不動産売却をおこない、そのまま住み続けるのがおすすめですよ。

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