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不動産における評価額の種類は全部で5つ!目的に応じて算出方法を選ぼう

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不動産における評価額の種類は全部で5つ!目的に応じて算出方法を選ぼう

不動産における評価額の種類は全部で5つ!目的に応じて算出方法を選ぼう

土地や建物といった不動産の価値は、現金や宝石などと異なり、見る人や目的によって異なります。
そのため「評価額」というものを基準に、あらゆる視点から評価していくのが一般的です。
評価額には5つの種類があり、目的に応じて選ばなくてはなりません。
この記事では5つの種類とは具体的にどのような内容なのか、それぞれ詳しくお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産における評価額の種類:固定資産税評価額と公示地価

不動産における評価額の種類:固定資産税評価額と公示地価

不動産の評価額の種類として、まず固定資産税評価額と公示地価から見ていきましょう。
そもそも評価額には5つの種類があるとお話ししましたが、そのことを一物四価や一物五価といいます。
それぞれの目的に応じて使い分けられていて、査定する時期や築年数、立地になどにより価値が変わるのが特徴です。
一物五価の五価は、以下の種類や指標を意味します。

●固定資産税評価額
●公示地価
●路線価
●基準地価
●実勢価格


それぞれ異なった用途を持っていますので、詳しく見ていきましょう。

固定資産税評価額とは?

不動産の固定資産税を決定するための種類である固定資産税評価額は、毎年自治体が決定する評価額です。
不動産鑑定士が家の劣化状況を実際にチェックし、評価した価値を算出していきます。
家を新築したときや増改築したときに、自治体の職員が家を訪れるという話は聞いたことがあるかと思います。
固定資産税評価額は不動産の状態を具体的に確認しながら、評価額を決定していくのが特徴です。
固定資産税評価額で評価した場合、土地は時価の70%、建物は建築費用の50%から60%が目安になります。
また3年に1度、評価替えという評価額の見直しがおこなわれます。
固定資産税評価額とともに、都市計画税などの算出にも利用される種類なのでぜひおさえておきましょう。
固定資産税評価額は、以下の計算式で算出します。

固定資産税÷1.4%(0.14)
1.4%は固定資産税の算出するために決まっている数字ですが、あくまでも標準税率になるため、詳しい税率が知りたい場合は自治体のホームページや窓口に問い合わせてみてください。
また固定資産税評価額は、おおよその売り出し価格を算出することも可能です。

固定資産税評価額÷0.7
実勢価格の70%程度が不動産売買の固定資産税評価額のため、0.7で割って算出できます。
逆もしかりで売り出し価格からも、おおよその固定資産税評価額が割り出せるので便利ですね。

固定資産税の納税通知書をチェック
固定資産税評価額を調べるもっとも簡単な方法は、毎年送付される固定資産税の納税通知書をチェックすることです。
評価額の欄に固定資産税評価額が書いてあるので見てみましょう。

公示地価とは?

土地の売買における指標にもなる公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年元日に公表する土地の価格です。

元日における1平方メートルあたりの土地の価格
不動産鑑定士による現地調査を経て評価額が決定し、現在は30,000カ所以上でおこなわれています。
公示地価による評価額の決定は、都市計画区域内外で設定された土地のみが対象となるので注意しましょう。
公示地価は個人が所有する不動産の価値を知りたいときや、公共事業を含む土地取引や、用地買収を目的としています。
公示地価を利用すれば、全国のなかでどの土地が1番高いかを知ることも可能です。
公示地価は1つの土地に対して2人以上の不動産鑑定士が調査するという点も、大きなポイントとなります。

国土交通省が運営する国土交通省地価公示・都道府県地価調査でチェック
公示地価は国土交通省が運営する土地総合情報システムでも調べることが可能です。

不動産における評価額の種類:基準地価と路線価

不動産における評価額の種類:基準地価と路線価

不動産における評価額の種類として、次にご紹介するのが基準地価と路線価です。
まずは基準地価から詳しく見ていきましょう。

基準地価とは?

基準地価は公示地価と少し似ている評価額の種類です。
各都道府県によって毎年7月1日に公表されます。

全国20,000カ所以上における基準地の1平方メートルあたりの価格
公示地価で調査された基準値を含んでいる場合があり、都市計画区域外も対象になるのが特徴です。
公示地価は毎年元日に、基準地価は毎年7月1日に把握できるので、それぞれの評価額を比べることも可能です。
評価額の変動を知れるので、公示地価と基準地価をセットで調べておくといいでしょう。
また公示地価同様、国土交通省が運営する国土交通省地価公示・都道府県地価調査でもチェックが可能です。
都道府県から市区町村を検索し、条件を絞ると基準地価を調べられます。

路線価とは?

相続税や贈与税、地価税を計算するときに利用されるのが路線価という種類です。
税金の計算をスムーズにおこなうために、公示価格を1としたとき、評価割合が80%になるという特徴があります。
評価額の算出は元日で、公表は毎年7月です。
路線価は道路に面している土地の価格を表すもので、宅地1平方メートル当たりの評価額を算出できます。
路線価は国税庁の公式ホームページでチェックできるので見てみましょう。

国税庁の公式ホームページでチェックする方法


●国税庁の公式ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にアクセス
●図または左にある表示から都道府県を選ぶ
●目次から路線価図を選ぶ
●調べたい市区町村を選ぶ
●町名や地番から路線価図ページ番号を選ぶ

全国地価マップでも調べられる

国税庁の公式ホームページは少し分かりにくい部分もあるので、最近は全国地価マップを利用する方も増えています。

●住所を入力する
●調べたい施設を入力する


この2ステップで路線価を調べられます。
全国地価マップとは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する路線価のチェックシステムで、国税庁の公式ホームページと比べて簡単かつ分かりやすく把握できます。

国税局などに足を運んで調べる

自宅にインターネットの環境がない場合、国税庁や税務署に足を運べば路線価を調べられます。
窓口のスタッフに聞きながら調べられるので、路線価のチェックがはじめての方は直接現地に足を運んでみるといいでしょう。

不動産における評価額の種類:実勢価格

不動産における評価額の種類:実勢価格

不動産における評価額の種類として、実勢価格というものもあります。
実勢価格は不動産が取引されている価格のことで、実際に売買が成立した金額です。
売り主の希望価格と、買い主の希望価格から算出されるのが実勢価格の特徴で、需要と供給が関係しています。
たとえば売り主は5,000万円で不動産を売却したいが、買い主の希望価格が4,000万円だったとします。
売り主と買い主で話し合いを重ね、結果4,500万円で契約した場合、実勢価格は4,500万円です。
実際に売買の取引がおこなわれていない地域の不動産に関しては、周辺のエリアで過去に取引された金額を参考にしたり、固定資産税評価額や路線価を参考にしたりして評価額が決定します。
また実勢価格は時価とも呼ばれ、需要に対して供給が少ないと価格が高くなるのが特徴です。
天候が安定せず野菜の収穫率が下がると、消費者に対する販売価格も値上がりしますよね。
不動産も同様、そのときの社会情勢や要因により実勢価格が変動します。
固定資産税評価額が実勢価格の70%ほどなので、固定資産税評価額がわかれば実勢価格もおのずと見えてくるでしょう。

まとめ

この記事では不動産の評価額、固定資産税評価額と公示地価、基準地価、路線価、実勢価格の5つの種類を詳しくお伝えしました。
不動産の評価額はどのような税金を調べたいか、目的に合わせて選ぶことがポイントです。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、路線価の算出をスムーズにおこなってください。

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