土地の情報を見ていると「セットバック」という単語がよく出てきます。
イメージしにくい言葉ですが、これを見逃すと後から思わぬ費用がかかったり、無視して建築を進めるといつの間にか違法建築物になっている場合も。
セットバックの意味や注意点を知っておけば、そのような事態は簡単に防げます。
土地探しを妥協せず理想の家を建てるために、あらかじめセットバックについて詳しくチェックしておきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら土地購入でよく聞くセットバックとはどういう意味？
セットバック（SB）は私道負担とも言われ、「道路に面している土地を後退させる」ことを意味します。
自分の土地を道路につなげることを「接道義務」といい、公道・私道関係なく安全確保の観点から建築基準法により定められています。
セットバックして空いた土地は変わらず自分に所有権がありますが、門やフェンスなど通行の妨げになるものが置けず、利用が制限されます。
道路を広くすることで、緊急車両が通りやすい・見晴らしがよく防犯対策になるといった安全性の確保がセットバックの主な目的です。
また道路の幅は日当たりや風通しなども関係し、利用が一部制限されても土地の価値や住みやすさを上げるために、住民は積極的な協力が必要です。
セットバックが必要な土地だと知らずに購入してしまうと、いざ建築に入った際予定通りに建てられないという事態もあるため、土地購入の時点で確認が必要です。
セットバックが必要な土地とは
道路幅員は基本的に4m以上と建築基準法に規定があり、その幅を確保するために幅が4m未満の道路に隣接する土地がセットバックの対象になります。
すでにその土地に建物がある場合は取り壊す必要はなく、新築や建て替えなど新たに建物を増やす場合にのみ土地のセットバックが必要です。
これは道路をはさんだ土地の所有者が協力しあっておこない、基本的に中心線から2mずつの幅をお互いが負担します。
向かいの土地がセットバック済みかにより自分の負担部分が変わるため、先に役所で確認しましょう。
また、セットバックは道路幅員を確保するだけでなく、安全面から水路や崖に隣接した土地にも適用されます。
建物は水路・崖から4m以上離す必要があり、もし向かいの土地の後ろが水路でこれ以上セットバックできないならば、自分の土地のみを後ろに下げなくてはなりません。
セットバック施工の流れ
測量・計測などまだ何も手を付けていない土地の場合、ます所有地や購入予定の土地に隣接する道路の幅を計測します。
計測が済みセットバックが必要だと判明したら、すぐに自治体の補助制度をチェックし、事前協議書を作成・提出しましょう。
確認後は役所職員による現地の調査に入り、協議書を取り交わして建築確認申請へ移ります。
申請が通れば、そこから実際に道路舗装などセットバックの工事に入り完了。
工事完了後は事後におこなう補助制度や固定資産税免除の申請を早めに行いましょう。
計測が完了して残すは工事だけという土地は費用も安く収まるため、優先的にチェックするべきです。
土地購入前にセットバックの費用を確認
残念ながら、セットバックの費用は所有者の負担です。
費用はセットバックする距離・境界の測量や道路の舗装などが含まれ、測量が住んでいる土地ならおよそ30万、まったく手を付けていない土地なら50万円以上と考えておきましょう。
道路舗装よりも測量に金額がかかる傾向にあるため、土地購入前に測量済みかどうかも見ておく必要があります。
事前にセットバック予定の面積は使えないと分かっていても、その分を含めた土地を購入しなくてはならず、未施工の土地は初期の整備にお金がかかります。
セットバック費用の補助制度
基本的にセットバックの費用は所有者負担ですが、自治体によっては補助金を出してくれる地域も。
職員の現地確認が必要になることもあるため、セットバックが必要と判明したらすぐに条件をチェックしてください。
道路として使う部分は自治体が買い上げるといった事例も過去にはありますが、現在はあまり期待できません。
このような補助制度は自治体のホームページや役所で確認できるため、遠慮せずに有効活用しましょう。
セットバックした部分の固定資産税は非課税
道路として舗装されたあとは土地は所有者が好きに使えないため、固定資産税や都市計画税が非課税になります。
しかし所有者は自治体ではなく自分のままであり、放置するとセットバック部分も合わせた請求が来るため、免除申請が必要です。
忘れないよう、工事が終わったらすぐに申請しましょう。
セットバックに関する土地購入の注意点
セットバックが済んでいない土地は、購入や利用にいくつか注意点があります。
自分の土地だからとあまり気にせず利用していると後から損になることもあり、工事が終わったあとでも油断してはいけません。
自治体から建築許可を得るために、土地購入前にあらかじめ注意点をチェックしておきましょう。
注意点①：所有者の好きに使えない
セットバックの対象となる部分は道路として使われるため、たとえスペースが空いていても門やフェンスなど建てられず、所有者の好きには使えません。
そこで注意すべきことが、駐車場としての利用です。
隣地がセットバックされておらず自分の敷地の手前のみ道路舗装すると、一本の道から一部がはみ出したバス停留所のような道路ができあがります。
これが車を停めるのにちょうどよいスペースなのですが、セットバックが済んだ部分は道路として使われるため、自分の車であっても駐車場としては使えません。
注意点②：事前にセットバック済みの土地か確認する
土地の建ぺい率や容積率は、セットバック後の土地の面積で計算されるため、セットバック済みか否かによって、その土地での建物面積や費用などが変わります。
確認せず建築計画を立てると、気づいたら違法建築になり建築許可が下りない可能性もあります。
費用に関してもセットバックは数十万円と多額で、購入してから気づくと予算オーバーになることも。
購入予定の土地がセットバック済みか確認することはもちろんですが、道路をはさんだ向かいの土地がセットバックされているかも幅や費用に関わるため、事前に見ておきましょう。
注意点③：セットバックに関する罰則
上記のようにセットバック後の道路を常時駐車場として使ったり、道路として使えない物を置くと、罰則の対象になるおそれがあります。
不当な道路の利用が続いたため、固定資産税や都市計画税の非課税対象から抜けてしまったというケースも。
この状態ならばまだ改善できますが、セットバックが必要な土地で建築申請が通ってしまい工事を進めると、後から違法建築物とみなされることがあります。
違法建築物は住宅ローンが受けられなくなる可能性や建物価値の減少だけではなく、工事の施工停止・建築物の除去や使用禁止を命じられることもあるため、絶対に避けなくてはなりません。
建物が完成しても簡単な施工でセットバックできるならよいですが、場合によっては取り返しのつかないパターンもあります。
まとめ
セットバックは所有者の負担が大きいため、土地購入予定の人はあまり考えたくないことだと思います。
しかし、最初からセットバック済みの土地しか選ばないのはもったいないかもしれません。
セットバックが必要でも、計測の有無や補助制度によって費用を安くおさえられたり、工事を考慮してもお得な土地の可能性もあります。
後からセットバックの義務に気づくとさらにお金がかかるため、先に契約書を読み、所有者や仲介人の説明をしっかり聞いておきましょう。
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