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夢の新築住宅に引っ越す前に住民票を異動しないと損をするってなぜ?

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夢の新築住宅に引っ越す前に住民票を異動しないと損をするってなぜ?

夢の新築住宅に引っ越す前に住民票を異動しないと損をするってなぜ?



憧れの新築住宅が完成し、後は引渡しの手続きをするだけ。

 

荷物の整理は済みましたか?お世話になった近隣の方への挨拶は?

 

現住居が賃貸の場合は解約届けも忘れてはいけません。

 

とはいえ、このあたりはわかっている方がほとんどでしょう。

 

では、住民票の異動は…?夢のマイホームまであと一歩。

 

そんな嬉しい瞬間に水を差すようですが、損をしないためにも住民票の異動はしっかりするようにしましょう。

 

この記事では新築住宅に引っ越す前になぜ住民票の異動が必要なのか、徹底解説していきます。


 

新築住宅の引越し前に住民票を異動させる理由①住宅ローン契約時にメリットがある


メリット


 

住宅ローンの契約時に費用の軽減に繋がる

 

一般的に、住民票を異動するタイミングとして挙げられるのは住宅ローンの締結前です。

 

新築住宅が完成すると、代金の決済と引渡しが同時に行われます。

 

その際に『この建物は自分のものです』と証するため、司法書士に登記手続きを依頼することとなります。

 

この登記手続きは所有者の住所が必要となり、住宅ローン締結時に住民票を異動していないと差異が生じるため複数回登記を行う必要が出てくるのです。

 

住宅ローン締結前に住民票を異動しておけば登記手続きが一度で終わり、余分なお金を支払わずに済みます。

 

目安として12万円程度軽減できるので、浮いたお金は家具代や引越し祝いなど有意義に使うことができるのです。


 

登録免許税の軽減措置が利用できる

 

登記の際は登録免許税と呼ばれる税金を納めることになります。

 

登録免許税にはいくつかの軽減措置が設けられており、所定の要件を満たすことで納める税額を抑えることが可能です。

 

要件の一つである『自己の居住に用する住宅であること』は、住民票の異動手続きをすることで満たせます。

 

ただし、注意点としてこの他にも

 

・床面積の合計が50㎡以上

・取得後一年以内の登記

・中古住宅の場合は一定の耐震基準を満たしている

 

などの要件が必要となります。


 

新築住宅の引越し前に住民票を異動させる理由②旧住所のままだと登記が大変


4種類の登記と向き合う


 

『登記』と一言で言ってもさまざまな種類があり、新築住宅購入時は4種類の登記と向き合うことになります。

 

どんな権利があるのか簡単にご説明します。


 

土地の所有権移転登記・建物の所有権保存登記

 

所有権移転登記とは、土地・建物の所有者が不動産売買や相続・贈与によって替わる際に行われる登記です。

 

そもそも登記とは、登記簿(法務局で誰でも閲覧・取得が可能な権利を証明する書類)に権利を記載することを指し、所有権移転登記の場合登記簿に記載されてはじめて対象の不動産が、自分のものであると主張できるようになります。

 

極端な話、売主が悪意を持った人物であなた以外の人物にも同じ不動産を売る契約を同時に交わしたとします。

 

その人物が所有権移転登記を先に済ませてしまった場合、あなたは契約を交わしているにも関わらず一切権利主張をできません。

 

そのようなことを防ぐため、所有権移転登記は売主・買主・仲介不動産会社・司法書士が、出揃う決済時に行われるのが一般的となっています。


 

建物の所有権保存登記

 

所有権保存登記とは所有権登記のない不動産(新築の建物などがこれにあたります)において、最初に行われる所有権の登記を指します。

 

注意点として、所有権保存登記をするか否かは任意ではありますが住宅ローンを組む場合の抵当権設定(詳細は後述)する場合は、必須となります。


 

抵当権設定登記

 

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに銀行が対象の不動産に設定する権利のことを指します。

 

この権利が設定されていることで、万が一住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に銀行側は対象の不動産を差し押さえ、最終的に競売にかけることが可能。

 

いわゆるお金を借りるにあたっての担保として提供する形になります。


 

住民票の異動と登記がどう関係するのか

 

所有権移転登記を行う際に、新住所に移っている場合登記は当然その住所で行われます。

 

あとは新住所に登記識別情報(従前の権利証にあたるものです)が届くのを待つだけです。

 

ところが、旧住所のまま所有権移転登記が行われた場合そう簡単にいきません。

 

その場合のフローは次のとおりです。

 

1.旧住所での住民票の取得

2.旧住所の住民票を用いて所有権移転登記を行う

3.その後、新住所へ住民票を異動

4.新住所の住民票を用いて登記名義人表示の変更登記を行う

 

上記のように、登記が2回必要になることがわかります。

 

登記は当然費用がかかりますので、手間だけでなくお金まで無駄に消費してしまうことになるのです。

 

また、住宅ローンを組むにあたって金融機関から異動先の住民票を求められることも珍しくありません。

 

これは住宅ローンという商品が、『購入者が自分で住むために住宅を購入する』ための資金として提供されることに起因しており、本当に本人が住むのかを確認するためです。

 

金利が他のローンに比べ安い住宅ローンを、居住用ではなく投資用に利用されないように金融機関は確認する必要があるのです。


 

新築住宅の引越し前に住民票を異動させる理由(番外編)異動する際の注意点は?


注意点は3つ


 

ここまで読んで、きっとあなたは『引越し前に住民票を必ず異動しなくては』と思っているでしょう。

 

ですが、少し待ってください。

 

実は注意しなくてはならない点が3つあるのです。


 

注意点①そもそも引越し前に住民票を異動できるのか

 

そもそも住民票とはその場所に住んでいることを証する書類であり、引越し前に住民票を異動させる行為は本来有り得ない話。

 

そのため、区や市への申請時に『引越しが済みました』と報告をする必要があるのです。

 

とはいえ、金融機関から新住所での住民票を求められることは周知の事実であり対応してくれる行政がほとんどです。


 

注意点②行政からの書類が新住所に郵送されてしまう

 

住民票が異動されたことにより、行政は当然あなたがそこに住んでいると判断します。

 

そのため、大事な書類が新住所に郵送されてしまう可能性があります。

 

(発送元が行政ではない書類は郵便局に転居届を出さない限り従前の住所へ郵送されます)

 

『保育園申請の書類が届かなくて困った』などの事例もありますので注意が必要です。


 

注意点③通学に影響があることも

 

住民票の住所を基に、子どもの通う学校を決定する学区が振り分けられます。

 

そのため、通いたい学校に通えなくなる・転校せざるを得なくなるなどの影響がある場合があります。

 

(※学区外の学校でも申請することで選択できる自治体も増えてきています)

 

また登録免許税の軽減措置を受けたいが、学区の関係から現住所で登記をしたい場合は所定の申請書が必要になります。

 

そのため、軽減措置を受けるために必要な住宅用家屋証明書の発行をしてくれる自治体もあるようです。

 

要件に合わせ、引越し先の自治体に事前に確認しておくことをおすすめします。

 

住民票を異動することで、マイナンバーカードや印鑑証明書などの住所変更も必要となってくることにも注意です。

 

以上の注意点に気を付ければ、新築住宅に引っ越す前に住民票を異動させたほうがいいといえるでしょう。


 

まとめ


 

今回は、新築住宅購入時の住民票異動についてご紹介しました。

 

人生において大きな買い物となる新築住宅。

 

これからマイホーム購入計画を立てる方は、少しでもムダなお金を減らせるようさまざまな軽減措置などを検討してくださいね。


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