中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？保険契約の流れを解説！｜世田谷区の不動産は株式会社リードホーム

▼ 中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？
▼ 中古住宅で既存住宅売買瑕疵保険に加入する流れ①宅建業者
▼ 中古住宅で既存住宅売買瑕疵保険に加入する流れ②個人
▼ まとめ

中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？保険契約の流れを解説！

既存住宅売買瑕疵保険をご存知でしょうか。
日本では、住宅は新築であるべきという風潮があり、中古住宅の流通が盛んではありませんでしたが、近年中古住宅の流通も盛んになりつつあります。
中古住宅の取引で気を付けたい点が瑕疵です。
瑕疵とは、住宅の欠陥を表しており、中古住宅の取引でも度々トラブルになる場合があります。
そんな瑕疵から買主を守ってくれる保険が既存住宅売買瑕疵保険です。
この記事では、中古住宅の購入をお考えの方に向け、既存住宅売買瑕疵保険とはなにか、また契約までの流れについて解説しています。

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中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の取引時に建築士などの専門家に住宅を検査してもらい、何か瑕疵があれば修繕費用を保証してくれる保険制度です。
中古住宅の購入時には発覚しなかった瑕疵であっても、保証期間内であれば、対応してくれます。

新築では契約不適合責任の期間が10年

なぜ中古住宅の取引のみ、既存住宅売買瑕疵保険という制度があるのかというと、新築は住宅品質確保促進法（品確法）によって10年間の契約不適合責任の期間が設けられているためです。
住宅の購入は、人生の三大支出とされるくらい大きな買い物であり、住宅購入で失敗すると取り返しがつかない恐れがあります。
消費者を守るためにも民法や品確法により契約不適合責任が定められています。

中古住宅では契約不適合責任の期間が短い

先述したとおり、新築では契約不適合責任の期間が10年と定められていますが、中古住宅では契約によって異なります。
契約不適合責任の期間が任意規定であり、契約ごとの特約による排除が認められているためです。
中古住宅の取引では、一般的に売主が不動産会社なら契約不適合責任の期間が2年、個人なら1～3か月とされています。
売主が不動産会社の場合、宅地建物取引業法が適用され、法のなかで契約不適合責任の期間を2年とするように義務付けられているためです。

既存住宅売買瑕疵保険は最長で5年間

契約不適合責任の期間外で見つかった瑕疵については、買主が泣き寝入りしないといけない恐れがあります。
そこで利用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。
既存住宅売買瑕疵保険は、最長で5年間保証してくれるので、契約不適合責任の期間外であっても保証が適用されます。
ただし、すべての瑕疵について適用されるわけではなく、適用は以下の2点の瑕疵のみなので注意が必要です。

●構造耐力上、主要な部分の瑕疵
●雨水の侵入を防ぐ部分の瑕疵

たとえば、中古住宅の取引から3年が経過したのちに屋根からの雨漏りが発覚した場合、既存住宅売買瑕疵保険が適用されます。
また、そのほかにも柱が歪んでいたり、基礎が沈下していたりする場合も既存住宅売買瑕疵保険が適用可能です。

既存住宅売買瑕疵保険のメリットとは？

既存住宅売買瑕疵保険は、瑕疵があった際の保証をしてくれるので売主にもメリットがありますが、もちろん買主にもメリットがあります。

トラブルに発展しにくい
中古住宅の取引では、トラブルが発展しやすいリスクがあります。
たとえば、瑕疵が見つかった場合であっても契約不適合責任の期間外であることや、誠意に対応してくれない恐れがあります。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険に入っていれば、上記のようなトラブルを避けられ、さらに保険法人が入るので当事者同士のやり取りを避けられるでしょう。
また場合によっては、購入した不動産会社が倒産しているリスクもあります。
倒産してしまうと、どこにも契約不適合責任の請求ができません。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、倒産している場合でも保険法人へ修繕費用の請求が可能です。

保険の加入前に検査がある
既存住宅売買瑕疵保険に入るためには建築士などの専門家による検査が必要となり、検査に合格したうえで加入します。
検査により一定の品質が担保されるので、買主も安心して中古住宅の購入が可能です。
ただし、検査により不具合が見つかれば、既存住宅売買瑕疵保険に加入できない場合もあります。

住宅ローン控除の対象となる
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、年末ローン残債の0.7％を所得税や住民税から控除できる制度です。
住宅ローン控除を受けるには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

●一戸建て住宅なら築年数20年以下
●耐震基準適合証明書を取得
●建設住宅性能評価書を取得
●既存住宅売買瑕疵保険に加入

たとえば、築年数が20年を超えている中古住宅であっても、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、住宅ローン控除を受けられます。

中古住宅で既存住宅売買瑕疵保険に加入する流れ①宅建業者

売主が不動産会社などの宅地建物取引業者（宅建業者）の場合に、既存住宅売買瑕疵保険に加入する手続きの流れは以下のとおりです。

●流れ1：宅建業者から保険法人へ保険を申し込む
●流れ2：保険法人が建物検査をおこない、保険契約を結ぶ
●流れ3：瑕疵が発生した場合、保険法人から宅建業者に補償が支払われる

それぞれ順番に解説します。

流れ1：宅建業者から保険法人へ保険を申し込む

まず注意しておきたい点が、被保険者は売主であるという点です。
既存住宅売買瑕疵保険は買主が加入する保険ではなく、売主である宅建業者から申し込んでもらいます。
保険期間は、2年と5年があり、保険商品によって異なります。
契約ごとの保険になりますので、宅建業者と協議して期間を定めましょう。

流れ2：保険法人が建物検査をおこない、保険契約を結ぶ

宅建業者から保険を申し込むと、保険法人が検査をおこないます。
主に構造耐力上主要な部分や雨漏りの恐れがある部分について検査をおこない、建物に瑕疵がないか確認します。
保険法人としても、すでに瑕疵があることがわかっている中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険を結ぶことはデメリットです。
きちんと検査をおこない瑕疵を調査してくれますので、買主としては安心できます。

流れ3：瑕疵が発生した場合、保険法人から宅建業者に補償が支払われる

中古住宅の引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、買主は売主である宅建業者に請求をおこないます。
基本的には、宅建業者と保険法人のあいだで瑕疵の修繕や金銭的なやり取りがおこなわれます。
しかし、宅建業者が倒産している場合は、買主は保険法人と直接やり取りが必要です。
保険金の支払いの対象となる項目は「修補費用、調査費用、仮住居・転居費用等」とされています。
甚大な瑕疵の場合、一時的な転居も必要となるので、保険で補償されていると安心です。
また、保険金には上限があり、500万円と1,000万円がありますが、保険商品によって異なります。
きちんと宅建業者と協議し、保険商品を検討しましょう。

中古住宅で既存住宅売買瑕疵保険に加入する流れ②個人

売主が個人の場合は、既存住宅売買瑕疵保険の個人間売買タイプに入る必要があり、仲介する不動産会社が保険に加入します。
手続きの流れは、基本的に宅建業者と同様ですが、異なる点について解説します。

保険金は不動産会社に支払われる

売主が宅建業者の場合、保険金は売主である宅建業者に支払われていましたが、個人の場合は仲介する不動産会社に保険金が支払われます。
万が一、不動産会社が倒産している場合は買主に保険金が支払われますので注意しましょう。
また保険金は、宅建業者の場合の500万円と1,000万円に加え、200万円という商品もあります。